Эксперт Чернокульский: Скидки на готовые новостройки - нормальная практика

Количество новых квартир, продаваемых застройщиками в уже построенных домах, в апреле заметно выросло. А в ряде городов выгоднее покупать уже готовые квартиры, а не вкладываться в жилье "на котловане".

По сравнению с мартом число лотов от застройщика в готовых домах увеличилось на 30%, подсчитал сервис "Яндекс Недвижимость". "В последние месяцы мы наблюдаем рост предложения на первичном рынке, - говорит коммерческий директор "Яндекс Недвижимости" Евгений Белокуров. - Особенно активно на рынок выходят квартиры в сданных новостройках: они продаются по договорам купли-продажи, но на деле - это все те же новые квартиры от застройщика".

В Москве доля жилья, продаваемого застройщиками в готовых домах, немного растет в связи с низким количеством стартов новых проектов, отмечает управляющий директор компании "Метриум" Руслан Сырцов. В результате новостроек на котловане становится меньше, а проекты на стадии отделки постепенно вводятся в эксплуатацию. Однако объем предложения таких квартир в апреле, напротив, сократился на 3,5%. Это связано с активным спросом со стороны клиентов с детьми, инвесторов-рантье (собирающихся зарабатывать на аренде) и флипперов (тех, кто делает быстрый ремонт для перепродажи жилья).

Объем нераспроданных квартир у застройщиков растет, текущего спроса на первичном рынке безусловно недостаточно, чтобы распродавать все до сдачи, говорит директор компании "Жилфонд" Александр Чернокульский. Рынок переходит в стадию, когда застройщики продают чаще готовые квартиры в сданных домах. "Это весьма комфортная ситуация с точки зрения потребителя: нет риска, что дом не достроится, нет периода ожидания, когда можно заехать - чаще всего можно сразу начинать ремонт, да и товар виден сразу лицом, а не на рендерах, - говорит эксперт. - Для банков такая ситуация тоже вполне комфортна при одобрении в том числе ипотеки по льготным программам, ограничений по ДДУ (договор долевого участия. - "РГ") или ДКП (договор купли-продажи. - "РГ") в случае сделок с застройщиком, как сообщает наш ипотечный департамент, нет".

Девелоперы, продавая квартиры в построенных домах, предлагают привычные инструменты финансирования, включая рассрочки, говорит Белокуров. Во многих случаях уже готовые квартиры продаются на выгодных условиях, так как застройщикам важно оперативно реализовать введенные в эксплуатацию новостройки.

Застройщикам держать у себя на балансе готовое жилье совсем невыгодно, говорит Чернокульский. И дело даже не в том, что квартиры в готовых домах мешают продажам в строящихся рядом (зачем покупать квартиру, которую нужно ждать год, если можно купить готовую?). "Но при переходе квартиры на вторичный рынок необходимо регистрировать собственность - обычно квартиры оформляются на свою же компанию. Возникает обязательство оплачивать налог на имущество, коммунальные услуги. Все это составляет порядка 2-3% стоимости квартиры в год, - поясняет Чернокульский. - Плюс у застройщика есть кредитные обязательства, на фоне высоких ставок это тоже существенные затраты. В общем, скидки и акции на готовые квартиры в новостройках - это нормальная практика, потому что застройщику логичней сделать скидку и продать "балласт". Условно, при текущей ставке ЦБ выгоднее сделать скидку 10% и продать сегодня, чем без скидки, но спустя полгода".

Все зависит от конкретного проекта, считает гендиректор Optima Development Давид Худоян. Готовые новостройки - относительно дефицитный и востребованный продукт на рынке. Если проект ликвидный и большая часть жилья в нем уже распродана к моменту ввода, то никакой необходимости во внедрении крупных скидок уже нет. Дисконты могут вводиться на финальный пул лотов, который по каким-то причинам долго не удается распродать. Но такие ситуации на рынке носят единичный характер. Рассрочки, по его словам, в готовых новостройках встречаются тоже редко. Это связано с юридическими моментами: в этом случае необходимо оформлять на клиентов не залог, а полноценную собственность. "Такое обстоятельство приводит к потенциальным судебным тяжбам, если покупатель перестает гасить заем, но не хочет отказываться от квартиры. Сейчас власти рассматривают совершенствование правового поля в данной области", - говорит Худоян.

Медианная цена квартир, продаваемых по договору купли-продажи от застройщика, может быть как заметно выше, так и заметно ниже, чем жилья в еще недостроенных домах. Так, в Нижнем Новгороде медианная цена жилья в сданном доме в среднем на 23,4% выше, чем в недостроенном. В Москве разница достигает 19,6%, в Самаре 18,6%. В ряде городов-миллионников ситуация противоположная. В Челябинске недостроенные квартиры на 29,1% дороже уже готовых, в Волгограде готовое жилье стоит на 18,4% меньше, в Казани и Воронеже - на 13-14%.

Вероятно, это связано с особенностями локальных рынков - где-то больше домов "на котловане", где-то начинающиеся проекты более комфортные и дорогие, чем уже сдающиеся, где-то за прошедшие несколько лет резко выросла себестоимость строительства, в результате чего новые новостройки даже на котловане оказываются существенно дороже "старых".

При этом, выбирая жилье в уже сданном доме, стоит сравнить еще и цены застройщика, продающего здесь квартиры, с ценами физлиц-инвесторов, также желающих реализовать здесь жилье.

"Свежая вторичка - квартиры в недавно введенных в эксплуатацию домах, которые приобретались на перепродажу, - становится все более серьезным конкурентом для застройщиков. Такие предложения, как правило, дешевле, чем готовые новостройки, при этом покупатель может договориться о дополнительной скидке на этапе обсуждения сделки. Кроме того, такие объекты часто имеют более привлекательные характеристики, чем остатки от девелоперов", - говорит эксперт "Циан.Аналитики" Елена Бобровская.

В 19 из 31 проанализированного "Циан.Аналитикой" крупного города квартиры от застройщиков в сданных корпусах стоят дороже, чем аналогичные объекты здесь же от инвесторов. Особенно большой разрыв в Уфе (на 33%), Перми (на 30%), Самаре (на 23%). В Москве он составляет около 10%, в Санкт-Петербурге - 3%. В среднем по всем крупным городам готовые новостройки на 4% дороже новой вторички. В остальных 12 городах, напротив, можно сэкономить при покупке варианта в готовом доме от девелопера. Застройщики могут давать на оставшиеся квартиры неплохие скидки. Но, отмечают аналитики, часто это квартиры с особенностями: большого метража, нестандартной конфигурации, неудачного расположения. Тем не менее присмотреться к этим вариантам можно. Особенно велик разрыв с новой вторичкой в Томске (жилье от застройщиков на 24% дешевле, чем от физлиц), Челябинске (20%), Казани и Ростове-на-Дону (17%).