В Саратове снизилась доходность от недвижимости

В большинстве российских регионов за последний год недвижимость принесла собственникам меньший доход. Такие выводы следуют из исследования, выполненного РИА Рейтинг по заказу РИА Новости. В среднем по стране доходность от недвижимости, рассчитанная за три последних года, превысила восемь процентов. При этом аналогичное исследование, проведенное год назад, показывало доходность в 10 процентов.

Доходность недвижимости рассчитывали от прироста стоимости квартиры и сдачи ее в аренду. При расчетах были учтены выплаты за жилищно-коммунальные услуги, капремонт, налоги на имущество и доходы физлиц, а также инфляция. Расчеты проводились исходя из стоимости типовой однокомнатной квартиры площадью 35 квадратных метров.

Общероссийским лидером по доходам от недвижимости оказался город невест - Иваново, с 22 процентами доходности. Причем эксперты связывают такое лидерство с двухкратным увеличением стоимости жилья за несколько последних лет на вторичном местном рынке. А аутсайдером оказалась столица, где по расчетам недвижимость является... убыточной аж на 3,2 процента. В Санкт-Петербурге сходная ситуация, там доход около нулевой границы - всего 0,2 процента. Как объясняют авторы исследования, это связано с тем, что пик роста стоимости недвижимости в столичных городах пришелся на 2020 год, а последние годы цены оставались стабильными. Помимо этого относительная доходность от аренды в этих городах снижается за счет высокой стоимости самой недвижимости.

В ПФО большинство регионов оказались в середине общероссийского рейтинга. При этом доходы от недвижимости выросли в сравнении с прошлогодними расчетами всего в трех городах: Оренбурге (где доходность составила 15,5 процента), Самаре и Перми. Во всех остальных волжских городах произошло ее сокращение, причем весьма значительное. Так, в Саратове она упала с 17,8 до 9,3 процента. А в Пензе вкладываться в недвижимость оказалось и вовсе убыточно: по подсчетам экспертов, доходность в среднем за три года без учета арендной платы составила там минус 1,1 процента.

Тем не менее доходы от сдачи недвижимости в аренду подросли во всех без исключения регионах Поволжья. И здесь лидером опять-таки оказался Оренбург, где доходность составила 5,3 процента. По стране показатели выше оказались всего в нескольких городах.

В то же время опрошенные нами предприниматели советуют не слишком полагаться на данные рейтинга, для того чтобы понять, какая же ситуация сложилась сейчас на рынке, особенно коммерческой недвижимости.

- Доходность рынка недвижимости отрицательная, и не первый год. Лично у меня за последние полгода ушло три арендатора, два предпринимателя проработали до этого по семь лет, еще один - 15 лет. Люди закрылись, потому что им невыгодно стало вести бизнес, один занимался продажами и ремонтом компьютерной техники и электроники и не смог конкурировать с маркетплейсами; вторая закрывшаяся точка - общепит, третья - аптека, - рассказывает председатель комитета по управлению недвижимым имуществом Саратовской региональной организации "Опора России" Владислав Коровин.

По словам предпринимателя, за те же полгода сдать в аренду удалось только одно помещение несмотря на его выгодное расположение. Раньше по времени это занимало максимум месяц-два, в итоге его взяла одна из федеральных сетей.

По оценке Владислава Коровина, в Саратовской области свободных помещений в аренду выставляется сейчас больше, чем когда-либо до этого. Повышение же арендных ставок происходит сегодня в основном из-за торговых сетей, у которых в договорах прописана индексация арендной платы.

Критический удар по малому бизнесу, а соответственно по рынку аренды недвижимости, как объясняет предприниматель, в последние годы нанесло распространение маркетплейсов. В результате доходы от аренды снизились. Тем не менее в конце года бизнес ждет очередное увеличение налога на недвижимость в связи с ранее проведенной переоценкой кадастровой стоимости.

С учетом завышенных цен, по которым выставляется на продажу коммерческая недвижимость, высоких налогов и процентных ставок по кредитам инвестировать в эту область, по мнению предпринимателя, становится бессмысленно.

При этом, как отмечает сопредседатель комитета по предпринимательству в сфере экономики недвижимости Саратовской Торгово-промышленной палаты Виталий Смоляков, особая ситуация сложилась в сфере аренды промышленной недвижимости и складских помещений. Поскольку таких помещений, отвечающих современным требованиям, в регионе не хватает, а спрос на них есть, здесь действительно происходит рост арендной платы, опережающий уровень инфляции.•

Мнение

Дмитрий Морковкин, доцент кафедры экономической теории Финансового университета при Правительстве РФ:

- В ПФО сосредоточено большое число промышленных предприятий. Благодаря бурному развитию обрабатывающих отраслей, в том числе в рамках выполнения гособоронзаказа для нужд СВО, в городских региональных центрах округа за последние три года стремительно растут заработная плата и реальные располагаемые доходы населения. На этом фоне, особенно в 2022-2023 годах, наблюдалось оживление спроса на рынок недвижимости, что стимулировало рост цен. В конце 2023-го в связи с увеличением ключевой ставки, а значит, и стоимости кредитных ресурсов и рыночных ставок по ипотеке, рост стоимости недвижимости замедлился, но выросли арендные ставки. В связи с этим окупаемость инвестиций в недвижимость с 2024 года по рыночным ипотечным ставкам 25-28 процентов резко снизилась. Выгоднее стало положить денежные средства на депозит. Основная причина - ипотека стала менее доступной.