От отклонений к манипуляциям: что не так с правилами застройки Самары

По его словам, ПЗЗ - заградительные. Они заведомо сделаны так, чтобы пришлось получать дополнительное согласование.

"У нас есть норма: одно машиноместо на квартиру. Учитывая уровень автомобилизации Самары, и этого мало, город - в лидерах по количеству машин на тысячу населения, что в том числе связано с низким уровнем развития общественного транспорта. Учитывая это, справедливым был бы коэффициент 1,2-1,3 машиноместа на квартиру. Но даже одно машиноместо на квартиру сложно реализовать: у граждан нет денег на покупку квартиры и гаража сразу. Есть ЖК, в которых и по прошествии пяти-семи лет после окончания стройки не все продано.

Физически выполнить требование тоже непросто. Еще одна норма гласит, что застроить ты можешь только 40% площади участка. Подождите, а как тогда обеспечить одно машиноместо на квартиру? Где разместить парковки? Соответственно, застройщик пытается согласовать отклонение от какого-то из этих параметров.

Предоставление разрешений на такие отклонения в итоге превратилось в некую муниципальную преференцию, которая одним дается, а другим - нет. Это сильно влияет на уровень конкуренции. Отклонения, как правило, связаны не столько с объективными проблемами участка, сколько косвенно продиктованы экономической целесообразностью строительства в предложенных ПЗЗ параметрах. Следовательно, они напрямую влияют на себестоимость строительства. Тот, кто получил согласование, меньше тратит. Например, дали добро на сокращение машиномест, и застройщик вместо двух этажей паркинга строит один. Это позволяет манипулировать ценами, чтобы ускорить продажи и тем самым обогнать других застройщиков", - объяснил Олег Никитенко.

Эксперт отметил, что со временем органы власти, сами того не понимая, становятся вынуждены всем давать отклонения, чтобы застройщики не жаловались:

"Такие правила игры привели к тому, что рынок развивался не как попытка предложить лучшее, а по принципу снижения цены за счет снижения качества. Власти закрыли на что-то глаза, позволили отклониться, застройщик продал квартиры подешевле. Купившие такое жилье люди со временем разочаровываются, потому что нет инфраструктуры, хотя денег они заплатили немало".

Олег Никитенко считает, что изменить ситуацию можно в рамках градостроительной реформы, инициированной губернатором Вячеславом Федорищевым. Однако потребуется солидное финансирование:

"Есть необходимость снижения административных барьеров и упрощения входа инвесторов на рынок. Требуется разработка новых генплана и ПЗЗ, а еще лучше - единого документа планирования. Нужно утвердить проекты планировки хотя бы тех территорий, которые нужны под застройку, и оцифровать все сведения о городе, необходимые девелоперам. Хотя у нас была региональная программа "Развитие инфраструктуры градостроительной деятельности", ее мероприятия финансировали по остаточному принципу. Сейчас необходимо минимум 500 млн рублей. Примерно такую сумму на решение аналогичных задач потратили Уфа, Екатеринбург, Новосибирск, но они это делали постепенно".

Стоит отметить, что власти уже начали процесс изменения ПЗЗ Самары. В частности, планируется ограничить высотную жилую застройку. Почитайте подробности.