Банк России вступился за обманутых дольщиков на загородном рынке недвижимости

Поддержать ипотечников, чьи загородные дома не были построены из-за недобросовестных подрядчиков, попросил банки ЦБ. В зависимости от конкретной жизненной ситуации людям могут не повышать процентную ставку, делать реструктуризацию, а в отдельных случаях даже списывать долги. Вопрос - будут ли банки так действовать. Ведь это только рекомендация, отмечают эксперты.

Принимая во внимание неоднократные обращения в ЦБ и другие госорганы обманутых покупателей загородных домов, оформивших на их строительство ипотеку, регулятор попросил кредитные учреждения обратить особое внимание на этот сегмент кредитования. Банкам рекомендовано оказывать поддержку таким заемщикам. Это могут быть различные формы реструктуризации задолженности, банки могут не повышать процентную ставку, если дом не построен в срок (такое условие, как правило, есть в договорах), переносить сроки исполнения предусмотренных договором обязательств, не применять меры ответственности за их ненадлежащее исполнение. В особых случаях предлагается частично или полностью прощать долг ипотечника. Но все эти меры поддержки должны оказываться с учетом индивидуальной оценки каждого конкретного случая, экономического положения заемщика, его социального статуса, наличия у него другого жилья, говорится в письме ЦБ. Для бюро кредитных историй рекомендация ЦБ - не учитывать при оценке рейтинга заемщика проведенную в таких случаях реструктуризацию.

В стране, по оценке члена Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александра Якубовского, насчитывается не менее 15 тыс. обманутых дольщиков (хотя формально они и не дольщики) в ИЖС. Граждане вкладываются в строительство загородного дома, а подрядчик исчезает, не достроив здание или вообще оставив на участке лишь фундамент. При этом во многих случаях заказчики дома брали ипотеку. Многие покупатели, отмечал Якубовский, ориентировались на то, что этот подрядчик аккредитован банком, что повышало их доверие к компании. Поэтому ответственность за недобросовестных строителей, по его мнению, должна лежать и на банках.

Если банки будут использовать рекомендации ЦБ, то, конечно, для потерпевших это будет глоток свежего воздуха, говорит эксперт в сфере ИЖС, основатель и руководитель выставки Open Village Владислав Копица. Потому что люди страдают от того, что нет денег, нет недвижимости да еще нужно выплачивать немаленькие кредиты, ставка по которым повышается. "А вот возможно ли это, тут вопрос, - отмечает эксперт. - Одно дело рекомендовать, а другое - внедрить. Насколько я понимаю систему банков, им все рекомендации от ЦБ внедрить очень сложно".

"Здесь должна быть комплексная работа государства с банками, - считает Владислав Копица. - С моей точки зрения, в ближайший год банки не смогут это внедрить. Они постараются где-то какие-то дать поблажки, но несущественные. При плотной работе с государством, с ЦБ это все возможно".

Проблема качества строительства банки пока не интересует, говорит директор Ассоциации деревянного домостроения (АДД) по работе с госорганами Вадим Фидаров. Выдачу ипотечных средств они страхуют за счет проверки кредитоспособности заемщика. Ликвидность дома как объекта залога оценивается в контексте ликвидности земельного участка. В рисках не учитывается вероятность строительства некачественного дома по двум причинам: нет достаточного объема статистических данных, нет компетенций и ресурсов по администрированию контроля за строительством коттеджей.

То же касается аккредитации подрядчиков, продолжает эксперт. Как при появлении на рынке ипотеки на ИЖС, так и сейчас при работе со счетами эскроу и проектным финансированием банки оценивают строительные компании по показателям финансового состояния, дееспособности, наличию минимального опыта работы по профилю. "Заемщики исходили из того, что раз подрядчик аккредитован банком, значит, ему можно доверять. В итоге, если дом не достроен либо построен некачественно, то это проблема заказчика, и он продолжает платить ипотеку", - констатирует Фидаров.

АДД провела переговоры с двумя крупными банками и презентовала механизм стройконтроля, страхования, качественной оценки подрядчиков в сфере деревянного домостроения с использованием стандарта ассоциации, рассказывает Фидаров. "Наше предложение: снижение ставки по ипотеке на 1,5-2% с тем, чтобы компенсировать частично затраты заемщика на независимый технадзор, покупку страховки и администрирование, - говорит он. - Однако банки не готовы на такую "скидку" и считают, что если клиенты заинтересованы в продукте, то должны его покупать на рыночных условиях".

Строительство индивидуальных домов с использованием счетов эскроу и проектного финансирования (это сейчас обязательно при получении льготной ипотеки) страхует от рисков недостроя, но качество строительства остается проблемой заказчика, говорит Фидаров. "Раз уж государство решило позаботиться о заемщиках, то целесообразно идти до конца и компенсировать банкам затраты на снижение процентной ставки по ипотеке на цели страхования заемщиком рисков строительно-монтажных работ с использованием стройконтроля, а также затраты на администрирование, привлечение профессиональных отраслевых союзов для аккредитации подрядчиков и инженеров по независимому техническому надзору".

Банк "ДОМ.РФ" использует все инструменты поддержки клиентов, оказавшихся в затруднительной ситуации, в соответствии с законодательством и внутренними документами, заверил "Российскую газету" директор Клиентского сервиса и взыскания банка ДОМ.РФ Кирилл Малиновский. Заемщикам, оформившим ипотеку на ИЖС, доступны все программы реструктуризации. Заявки рассматриваются индивидуально, с учетом конкретных обстоятельств клиента. Самую действенную защиту заемщикам в сегменте ИЖС обеспечивает механизм эскроу, успешно зарекомендовавший себя в сегменте многоквартирных домов, добавил он.

Остальные крупные банки на запрос "Российской газеты" не ответили.