Комиссии за "Семейную ипотеку" повышают цену квартиры на 8-12 процентов

Правительство и Банк России не устраивает существование комиссий - дополнительной платы, которую берут банки за сам факт выдачи "Семейной ипотеки". Сколько сейчас платят застройщики и покупатели квартир и как победить эти комиссии, разбираемся с экспертами.

Банки для снижения рисков и повышения маржинальности продолжают брать с застройщиков комиссии, которые доходят иногда до 20%, рассказал во вторник на заседании президиума Госсовета председатель комиссии Госсовета по направлению "Инфраструктура для жизни" Рустам Минниханов. Комиссия взимается с застройщика, но тот перекладывает ее на покупателя, отметил он. На Сахалине размер комиссий достигал полутора миллионов рублей за квартиру, сообщил председатель комиссии Госсовета, губернатор Сахалинской области Валерий Лимаренко. Банк России тоже беспокоит, что существуют эти комиссии, сказала его председатель Эльвира Набиуллина. Запрет на часть комиссий был прописан в ипотечном стандарте, вступившем в силу с января этого года. После повышения Минфином маржи, отметила она (в феврале было увеличено возмещение банкам по "Семейной ипотеке" с 2 до 3-3,5% сверх ключевой ставки), эти комиссии немного снизились, но их размер у крупных банков остается на уровне 5-6%. Хотя есть и ряд банков, которые работают без комиссии. "Мы считаем, что по льготным программам вообще можно запретить эти комиссии и сказать, что льготные кредиты не выдаются через те банки, которые устанавливают эти комиссии, и это можно администрировать. И в ипотечном стандарте мы тоже это готовы прописать. Неправильная комиссия, с этим надо бороться", - сказала Набиуллина.

После увеличения возмещения банкам комиссия сократилась, но осталась, отмечал на Всероссийском жилищном конгрессе замглавы Минстроя Никита Стасишин. До 1 апреля вся комиссия перекладывалась в стоимость квадратного метра. С апреля, когда вступил в силу надзор ЦБ за соблюдением ипотечного стандарта, застройщики немного по-другому начинают это делать, сказал он.

Правовые аспекты ипотечного кредитования эксперты "РГ" разъясняют в рубрике "Юрконсультация"

Банки обычно объясняют существование комиссий тем, что размера компенсаций из бюджета за выдачу льготной ипотеки недостаточно.

Размер комиссии в рамках программы "Семейной ипотеки" варьируется от 3% до 6% от суммы кредита, но в отдельных случаях может достигать 8-10% и даже 14-16%, говорит исполнительный директор финансового маркетплейса "Выберу.ру" Ярослав Баджурак. Конкретные условия зависят от банка, региона, формата сделки и партнерской программы между девелопером и кредитной организацией. С марта ряд банков скорректировал размер комиссионных вознаграждений, однако практически все актуальные предложения на рынке по-прежнему включают механизмы субсидирования за счет застройщиков. Даже в условиях формально сниженной процентной ставки конечная стоимость квадратного метра для покупателя существенно возрастает, ведь зачастую застройщики компенсируют затраты на комиссию повышением базовой цены объекта, говорит он.

Минимальный размер комиссии составляет 5% от суммы кредита, говорит директор по продажам BAZA Development Евгения Сыпченко. В рамках программ субсидирования, по ее словам, работает большинство банков. До недавнего времени комиссия по семейной ипотеке для застройщика составляла 15-17% от суммы кредита, отметила коммерческий директор "ОМ Девелопмент" Анна Соколова. В апреле большинство банков начали снижать размер комиссии, сейчас это 5-10% от суммы кредита. При этом ключевые банки страны в целом выдают кредиты, но повысили требования к заемщикам и увеличили первоначальный взнос до 40-50%.

Есть и банки, которые выдают льготную ипотеку без комиссий с застройщиков. Но это, как правило, небольшие региональные банки, говорит президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков. Их доля на рынке очень мала. При этом далеко не все застройщики, по его словам, вообще могут позволить себе подобные схемы на фоне высокой ключевой ставки. "Ряд компаний, которые завершают проекты в 2025 году, еще используют этот механизм, если экономика проекта позволяет. Однако новые объекты, стартовавшие в конце 2024-го - 2025 года, безусловно, на такие меры не идут - финансовая нагрузка становится непосильной", - поясняет Глушков.

Если говорить о классических банковских комиссиях, то их размер относительно небольшой, считает Глушков. В среднем по "Семейной ипотеке" это 8-9%, по IT-ипотеке - до 9%, а по дальневосточной и арктической может доходить до 11%. "Однако помимо прямых платежей существуют договоры о страховании жизни и различного рода дополнительные услуги, которые банк предлагает своим заемщикам, - отмечает Глушков. - В прежние годы подключение таких сервисов могло влиять на процентную ставку, создавая видимость выгодных условий. Сегодня же основной вызов - именно субсидирование ипотеки. Даже после увеличения правительством спреда по ипотечным кредитам банки продолжают использовать эту схему, пользуясь дефицитом предложения на рынке".

Комиссия застройщика автоматически заложена в стоимость квартиры, особенно если речь идет о проекте с высокой долей ипотеки, говорит инвестиционный советник, основатель онлайн-университета инвестиций "Финансология" Юлия Кузнецова. "В среднем, по оценкам рынка, льготная ипотека увеличивает цену квадратного метра на 8-12%. Покупатель не видит эту надбавку напрямую, но платит за нее в стоимости объекта", - говорит она.

Банки продолжают выдавать "Семейную ипотеку", но все жестче фильтруют заявки, отмечает Кузнецова. Сложнее стало получить одобрение без большого первоначального взноса, ужесточились требования к доходу и занятости. Также банки зачастую предлагают льготную ставку только при покупке у "своих" застройщиков - тех, кто компенсирует комиссию.

Зачастую при оформлении документов в банках, где нет комиссии для кредита на льготных условиях, к пакету документов заемщика предъявляются повышенные требования, говорит руководитель ипотечного центра "Девелопмент-Юг" Анастасия Тихоненко. Тогда как банки, где комиссия на субсидированную ставку действует, более лояльны к портрету заемщика и пакету документов.

Банки усилили процедуры андеррайтинга, потенциальным заемщикам может быть отказано в кредите при наличии слабой кредитной истории, непрозрачных доходов или несоответствия объекта требованиям кредитора, подтверждает Баджурак. Тем не менее "Семейная ипотека" остается одной из ключевых программ на рынке. По данным ЦБ, в феврале 2025 года 86% всех ипотечных выдач приходилось на льготные программы, из которых семейная ипотека, по оценке Баджурака, занимает доминирующую долю - до 70%.

Эффективен ли будет прямой запрет взимать комиссии? Можно предположить, что при сохранении остальных условий это приведет либо к отказу банков от работы с льготными ипотеками, либо к скрытому перетеканию этих платежей в оплату каких-либо других банковских услуг, с другими названиями. Так же как застройщикам ничто не мешает вместо наценки на квартиру с применением льготной ипотеки делать скидки на нее за использование других ипотечных программ.

Валерий Лимаренко отметил, что для снижения комиссий необходимо увеличить размер возмещения банкам из бюджета на 0,5 процентных пункта во всех госпрограммах с льготным кредитованием.

Технически запрет комиссий, несомненно, сделает рынок более прозрачным, но не факт, что позитивно отразится на стоимости жилья, потому что она все равно формируется через рыночные механизмы спроса и предложения, считает Антон Глушков. По-настоящему изменить ситуацию способно, по его мнению, только снижение ключевой ставки. "Как только этот тренд появится, я думаю, это будет очень мощным сигналом для рынка - заемщики получат возможность брать ипотеку сегодня с перспективой выгодного рефинансирования завтра. Именно этот шаг может стать тем самым катализатором, который вернет рынку здоровый баланс и динамику развития", - говорит он.