В марте цены на готовые квартиры выросли в большинстве регионов РФ
По итогам марта на национальном вторичном рынке жилья продолжился медленный рост средней стоимости квадратных метров. Правда, в большинстве крупных городов РФ коррекция оказалась ниже уровня официальной инфляции. Спрос на готовое жилье поддержали участники альтернативных сделок, вкладчики, снявшие средства с высокодоходных рублевых депозитов, и покупатели, получившие солидные денежные премии. Куда пойдут цены на вторичку во втором квартале?
Как сообщил «МК» директор по продажам компании «Этажи» Сергей Зайцев, за первый месяц весны объем предложения на национальном вторичном рынке вырос на 8,9%, однако до сих пор остается ниже, чем в аналогичные периоды 2022–2024 годов.
По оценке руководителя «ЦИАН.Аналитики» Алексея Попова, на конец марта на главных региональных рынках страны экспонировалось 174 тыс. лотов. По мнению Попова, избежать снижения цен вторичному рынку позволяет значительная доля сделок, заключенных в рамках альтернативных цепочек. Часть квартир покупают получатели годовых премий и других выплат, а также клиенты, снимающие средства с коротких депозитов, говорит он.
«Спрос на вторичку сегодня поддерживают в основном покупатели с максимальной долей собственных средств, доля покупок без участия ипотеки остается рекордно высокой, превышая 80%», — заметил Зайцев.
Часть покупателей с живыми деньгами на руках нацелены на приобретение недвижимости с целью диверсификации финансовых активов и фиксации прибыли по рублевым вкладам, где за прошлые два года повышенных ставок накопились значительные суммы.
«Их логика проста — снижения цен на недвижимость не происходит, предложение не увеличивается, а ключевая ставка ЦБ и, соответственно, проценты по вкладам спустя некоторое время неминуемо снизятся. Поэтому они полагают, что лучше купить сейчас, пока рынок не разогрет ипотекой и есть такая возможность», — пояснил «МК» директор направления «Вторичный рынок» компании «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома.
Из-за того, что львиная доля сделок происходит с помощью расчетов наличными, на вторичном рынке сформировалась новая тенденция — подскочил интерес к квартирам с удобными планировками, в хорошем состоянии и с добротным ремонтом. К примеру, в Москве, по данным Шломы, такие объекты занимают около 70% спроса на вторичке, и только 30% приходится на лоты из нижнего ценового сегмента.
«Если ранее при доступных жилищных кредитах ипотечники составляли большинство покупателей, в основном ориентировались на стоимость и искали самое экономичное, то сегодня клиенты, располагающие полной суммой на покупку, предпочитают качество. Ликвидные и качественные предложения, особенно со свежим ремонтом, вымываются мгновенно — интерес к ним очень высокий», — добавил эксперт.
«За прошедший месяц квадратный метр вторички подорожал в 54 крупных городах страны (см. таблицу), в десяти — подешевел, а в шести не изменился», — подсчитал генеральный директор портала «Мир квартир» Павел Луценко.
Наибольший рост цен, по его данным, зафиксирован в Курске (+3,4%), Вологде (+3%), Москве (+2,6%), Ижевске (+2,4%) и Оренбурге (+2,3%). Подмосковье (+0,9%) и Санкт-Петербург (+1,1%) тоже оказались в положительной зоне прироста.
«Цены в Курске активно растут благодаря использованию жилищных сертификатов, выдаваемых гражданам, чья собственность пострадала в результате боевых действий на территории области. На них в том числе можно приобрести и вторичную недвижимость», — объяснил Луценко.
В целом же по стране, с его слов, стоимость вторички не падает, но растет темпами, не догоняющими инфляцию (годовая инфляция на 31 марта, по данным Росстата, составила 10,2%. — «МК»). Он полагает, что слабоположительная динамика сохранится до снижения ключевой ставки ЦБ или каких-то других важных для рынка недвижимости событий. Льготная ипотека на вторичном рынке недвижимости, вводимая сейчас государством, не затронет крупные города, поэтому эксперт не ожидает какого-то особенного оживления по рынку в целом.
Наибольшее снижение в марте, по оценке Луценко, наблюдалось в Волжском (-2,7%), Краснодаре (-1,2%), Махачкале (-0,7%), Мурманске (-0,7%) и Рязани (-0,6%). В среднем цена 1 кв. м квартиры на национальном вторичном рынке выросла за предыдущий месяц на 0,7%, до 120 024 руб.
Господин Зайцев отметил снижение в марте средней цены на вторичку в Волгограде (-0,9%) и Новосибирске (-0,4%).
«Основная причина снижения стоимости — изменение структуры предложения, поскольку покупатели с большой долей собственных средств в первую очередь выкупают квартиры с самыми доступными квадратными метрами. Плюс часть продавцов по-прежнему не видят альтернатив по улучшению жилищных условий в нынешних реалиях ипотечного кредитования, поэтому не торопятся скидывать цену», — подчеркнул аналитик.
По его мнению, покупатели сегодня стремятся найти квартиры с качественным ремонтом и максимальным дисконтом. Из-за чего количество просмотров до покупки выросло в 1,5–2 раза. В течение первого месяца весны средний уровень торга оказался на рекордно высоком уровне (6,3%).
«Фактически все квартиры, которые реализуются сейчас в той или иной степени, снижаются в цене в процессе переговоров и заключения сделки. По-прежнему в топе продаж однокомнатные квартиры и студии, на втором месте — двухкомнатные, на третьем — трехкомнатные», — сообщил Зайцев.
Он добавил, что сейчас средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке на сегодняшний день на 18% выше, чем в готовом жилье.
«В связи с острым дефицитом ликвидных лотов в ближайшее время количество сделок на вторичном рынке жилья неминуемо уменьшится. Стоимость объектов будет стабильной, пока ключевая и ипотечные ставки не снизятся и пока не начнется массовый приток ипотечных покупателей на рынок», — уверен Сергей Шлома.
«В краткосрочной перспективе средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья в России будет демонстрировать слабую динамику роста — на уровне 0,2–0,5% в месяц», — полагает Зайцев.
По его мнению, квартиры, где собственники будут заинтересованы в срочной продаже, будут реализовываться с дисконтом на уровне выше среднерыночных показателей, скидки на такие объекты могут достигать 10–15%. Появление таких лотов будет поддерживать спрос со стороны покупателей с большой долей собственных средств.