Что купить – сервисные апартаменты для сдачи в аренду или дачу на курорте?
Героиня известного мультфильма мучалась сложным выбором: ехать на курорт, где можно выгуливать красивые платья, или в любимое Простоквашино? Действительно, рядом с большими городами до недавнего времени курортной недвижимости не было, а отдых на даче или даже в комфортном загородном доме все-таки далек от формата all inclusive – не та инфраструктура. Сейчас девелоперы пытаются заполнить нишу, предлагая горожанам сервисные апартаменты и пятизвездочные отели в живописных пригородах, куда можно легко доехать на автомобиле.
Выбор для туриста
С развитием внутреннего туризма в России увеличился интерес к курортной недвижимости, представляющей собой объекты, которые возводятся в рекреационных локациях или имеют привязку к природным якорям. По формату курортная недвижимость делится на два вида. Первый – курортное жилье, квартиры или апартаменты, приобретаемые для собственного загородного проживания, постоянного или сезонного, то есть «городской» аналог дачи. Второй – сервисные апартаменты, готовый инвестиционный продукт, приобретаемый с целью последующей организованной сдачи в аренду в составе апарт-отеля.
«Сегмент сервисных апартаментов в курортных локациях развивается более активно, чем курортная жилая недвижимость. Так, по данным на начало 2025 г. насчитывалось около 30 тыс. курортных сервисных апартаментов в строящихся объектах по всей России, тогда как проектный объем строящейся курортной жилой недвижимости составил не более 20 тыс. лотов», – отмечает Ольга Широкова, партнер NF Group.
По расположению можно выделить три основных категории. Первая – морские локации: Сочи, Анапа и ближайшие территории вдоль Черноморского побережья, Крым, Калининград и область на побережье. Регионы с доступом к морскому побережью имеют наиболее высокий уровень развития и одновременно потенциал, поэтому формируют основную часть предложения – около 43 тыс. лотов в строящихся проектах обоих форматов (сервисные апартаменты плюс курортное жилье). Вторая – не морские знаковые локации: Алтай, Карелия, Байкал и другие точки притяжения турпотоков, в том числе горнолыжные курорты – около 4 тыс. лотов в стройке по всей России. Наконец, третья – пригороды крупных городов, в пределах автомобильной доступности. Например, Санкт-Петербург и Ленобласть, Тверская, Свердловская и Челябинская области – около 3 тыс. лотов в стройке по всей России.
Новое поколение курортов
Если с двумя первыми категориями туристы и инвесторы уже неплохо знакомы, то курортная недвижимость в пригородах пока находится на начальном этапе развития.
«В Санкт-Петербурге можно отметить Курортный район, а также отдельные, тяготеющие к городу части Ленинградской области. На первичном рынке среди реализуемых проектов выделяются «Рощино Residence», «Bereg. Курортный», «Морская ривьера» и др. А вот в Подмосковье курортных проектов в формате многоквартирного жилья сейчас не представлено. Среди ближайших к Московской области локаций можно отметить Тверскую область (проект «Курорт Новозавидово»)», – рассказывает Ольга Широкова.
Примером нового поколения курортов может служить комплекс «Рощино Residence», фоном для которого стала великолепная природа Выборгского района Ленобласти. Здесь для отдыхающих строят пятизвездочный отель, 15 апарт-корпусов с сервисными и частными апартаментами, несколько вилл, а также обширную инфраструктуру – бассейны, рестораны, СПА- и фитнес-центры, детские и спортивные площадки.
Георгий Рыков, соинвестор и акционер проекта «Рощино Residence», обращает внимание на растущие запросы к курортной инфраструктуре: «Особенно это заметно в сегментах бизнес и выше, где основную часть клиентов составляют люди, чей опыт отдыха в разных странах основан на высокоуровневом сервисе», – отмечает он.
Тренд на пригородные зоны
Итак, в зоне автодоступности для горожан курортная недвижимость чрезвычайно востребована, но предложение ограниченно. Например, в Подмосковье наблюдается определенный дефицит качественных рекреационных объектов с развитой инфраструктурой и сервисом отельного уровня, считает руководитель отдела развития проектов департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Андрей Павлов.
«По нашей оценке, нехватка объектов в данном сегменте составляет порядка 30%. Основная причина – это сложность комплексного освоения территорий под такие проекты, высокие требования к экологической составляющей и необходимость создания полноценной инфраструктуры», – говорит он.
Среди успешных примеров рекреационной недвижимости с наличием сервисных апартаментов в Penny lane Realty называют загородные парк-отели с системой апартаментов, в их числе «Парк Отель Воздвиженское», современный рекреационный комплекс Fresh Wind Hotel. Из мультифункциональных курортных комплексов наиболее заметен «Внуково Кантри Клаб», проект с самодостаточной инфраструктурой, включающей международную школу и детский сад.
«По нашему прогнозу, в ближайшие годы стоит ожидать появления новых проектов данного формата, так как существующие предложения не покрывают растущий спрос, который ежегодно увеличивается на 15-25 %, – утверждает Андрей Павлов. – Особенно востребованы объекты с высоким уровнем сервиса, инфраструктурой, возможностью как самостоятельного, так и сервисного проживания, и что важно – системой управления доходами от аренды».
С точки зрения инвестора
Как отмечают в NF Group, формат сервисных апартаментов – это в первую очередь инвестиционный продукт, предназначенный для сдачи в управление (УК или оператору) с целью получения пассивного дохода, но также может использоваться для собственного временного проживания в период отпуска или каникул. При этом конечными пользователями этой недвижимости являются туристы. В отличие от сервисных апартаментов конечными пользователями курортного жилья являются сами покупатели, для них это как дача.
«Формат сервисных апартаментов более цивилизованный, чем покупка квартир и самостоятельная сдача их в аренду. Операционная доходность подобного рода апартаментов для собственника в среднем составляет 5–12%, инвестиционная – зависит от «точки входа» в проект и последующего роста стоимости базового актива, она может быть значительно выше», – считает Ольга Широкова.
Сегмент курортной недвижимости может обеспечить хорошую доходность для вложений со стороны инвесторов (до 10 лет окупаемости), при условии создания на проекте собственной управляющей компании полного цикла, уверен Андрей Павлов.
С мнением коллег согласна и Ирина Мошева, управляющий партнер Intermark Global: «Как показала ситуация последних нескольких лет, цены прирастали с завидным постоянством и до 2022 года. В период пандемии все заметили, как усилился интерес к загородной и курортной недвижимости, к природе, – отмечает эксперт. – В Сочи, на территории у моря или на горные участки лицензии и разрешения на строительство выдаются все меньше, и это связано с понятным и очевидным фактором – земель, пригодных для строительства, становится все меньше и меньше. Также важный фактор, который очевидно влияет на естественный прирост цен и тем самым выгоду для инвестора – нестабильная ситуация в мире: стало сложнее переводить средства за рубеж».
Ольга Широкова, говоря о возможных рисках для инвесторов в курортную недвижимость, рекомендует обращать внимание на управляющую компанию: ее известность, репутацию, наличие в портфеле удачных кейсов управления, а также предлагаемые программы доходности – их условия и прозрачность схемы расчета. А также на наполнение апарт-отеля, в первую очередь наличие сервисов и инфраструктуры. Это фактор, создающий апартаментам дополнительную ценность и впоследствии оказывающий влияние на ставку аренды номеров.
«Это для молодых». Где в Москве найти апартаменты с отделкой и мебелью и сколько они стоят?
Строительный баттл: сталинки, хрущевки и брежневки vs современные новостройки
Зонирование студии: лайфхаки и советы от эксперта
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости