Как получить семейную ипотеку без детей: донорская схема, которая не нарушает закон
###abc-test="news_expert-comment_inc020_page_core"###
В последнее время ипотечные ставки вплотную подобрались к показателю 23%. С такими цифрами новая квартира для многих стала мечтой, а ипотека кажется доступной только для льготников. Например, для семей с детьми. Но если вы детьми не обзавелись, но серьезно настроены купить квартиру, пусть и в ипотеку, можно воспользоваться помощью друга. В прямом смысле.
Главное, чтобы он согласился вступить с вами в донорскую ипотеку. Но для начала давайте разберемся, что такое донорская ипотека, кто может ею воспользоваться и насколько законна такая схема.
Что такое донорская ипотека и как она работает
Донорская ипотека — это не отдельная госпрограмма, а схема оформления семейной ипотеки с привлечением созаемщика, подходящего под условия программы.
Допустим, у вас есть желание купить квартиру в ипотеку, но из-за высоких ипотечных ставок вы не можете позволить себе такой кредит. Следовательно, нужно присмотреться к одной из льготных программ. Вы не работаете в ИТ-компании и не хотите брать жилье на Дальнем Востоке, соответственно, остается только программа семейной ипотеки. Если у вас нет детей, то это не значит, что вы не можете взять льготный кредит.
Единственное, вам нужно найти созаемщика, который подходит под условия кредита. Например, у вас есть родственник с двумя малолетними детьми. И именно этот родственник может стать ипотечным донором, то есть созаемщиком, который поможет получить жилищный кредит на выгодных условиях. Донорами могут стать не только близкие родственники, но также друзья, знакомые и коллеги.
Факт
Законна ли донорская ипотека
Донорская ипотека ни одним законом не запрещена. Более того, она даже предусмотрена банковскими условиями. Однако хотя действующие правила ее прямо допускают, Центробанк и юристы пристально следят за ее применением, опасаясь злоупотреблений.
«Если схема выходит за рамки частных договоренностей (например, превращается в бизнес по "продаже" льготы), это наверняка вызовет реакцию регулятора и может повлечь ужесточение правил, — говорит основатель компании Forte Group Зара Назарян. — В целом же при добросовестном оформлении все участники сделки действуют в рамках закона».
Если же банк выявит формальное участие донора или узнает о неофициальной передаче прав и обязанностей, он может применить санкции:
оштрафовать;потребовать досрочно погасить ипотеку;взыскать недвижимость;расторгнуть ипотечный договор.
Кто может стать ипотечным донором
Донором чаще всего выступает близкий родственник или друг, которому заемщик доверяет.
«Законодательство не требует родства: допускается привлечение любого третьего лица, которое соответствует требованиям семейной ипотеки, — объясняет Зара Назарян. — Также важно учесть, что у донора не должно быть действующей ипотеки, оформленной после 23 декабря 2023 года, так как с этого периода введено новое правило, не позволяющее заемщику воспользоваться семейной ипотекой повторно».
Со стороны банка к донору предъявляются стандартные требования: положительная кредитная история, достаточный доход и возраст, соответствующий желаемому сроку ипотеки.
«Если донор будет старше заемщика, то срок ипотеки будет рассчитан исходя из возраста донора, и наоборот, — добавляет Зара Назарян. — Одним словом, банк ориентируется на старшего участника».
Таким образом, донорская ипотека может быть подходящим выходом, например, для молодых семей, где нет детей и уровень дохода одного из супругов недостаточен, для студентов или вчерашних выпускников с нестабильным доходом, да и просто для людей и семей, у которых нет возможности выплачивать ипотеку со ставкой 20–23% годовых, но есть родственники, друзья или знакомые с детьми до шести лет, готовые поделиться своим правом на льготную ипотеку.
Вот какие семьи могут получить ипотеку по льготной ставке:
с одним ребенком до шести лет включительно;с несовершеннолетним ребенком с инвалидностью;с двумя и более детьми не старше 18 лет, но при условии, что семья оформит ипотеку на жилье в населенном пункте, где живут менее 50 тысяч человек и который находится в регионе с особой программой развития или низкими объемами строительства.
Преимущества и недостатки донорской ипотеки
С одной стороны, кажется, что донорская ипотека — это панацея. Она могла бы быть такой, если бы не некоторые особенности. Да, у такой схемы есть плюсы. Они заключаются в том, что заемщик может получить ипотеку по льготной ставке, а у донора появляется право на имущественный налоговый вычет.
Но и о недостатках не стоит забывать.
«Самый очевидный риск — это вероятность конфликтов и проблем, от которых никто не застрахован, — говорит Зара Назарян. — А учитывая тот факт, что оба участника ипотеки являются совладельцами недвижимости, то при продаже могут быть дискуссии, "палки в колеса" и прочие неудобные ситуации. Что касается юридических рисков, обязательно нужно учитывать, что при наступлении негативной финансовой ситуации у одного из заемщиков на недвижимость может быть наложено обременение и если второй заемщик решит продать квартиру, то не сможет это сделать до момента снятия обременения».
Кроме того, если спустя несколько лет донор соберется выйти из сделки, это окажется не так-то просто. Во-первых, такой шаг должен одобрить банк, во-вторых, кредитор может пересмотреть условия кредита.
Еще раз перечислим минусы донорской ипотеки:
необходимость выделения донору доли в квартире;если основной заемщик перестанет выплачивать кредит, это бремя ляжет на донора;любая просрочка отразится в кредитной истории донора;если донор обанкротится, у кредиторов появится право претендовать на квартиру;донор не сможет оформить на себя семейную ипотеку, пока текущий кредит не будет погашен и в семье не появится еще один ребенок;необходимость декларировать дарение, если донор не претендует на долю в жилье;риск признания сделки недействительной;трудности с расторжением договора;риски конфликтов между созаемщиками.
Что касается подводных камней, о которых не всех доноров предупреждают: он не сможет воспользоваться семейной ипотекой повторно. Но, по словам Зары Назарян, если донор в браке, то при грамотном оформлении сделки супруг донора может также оформить семейную ипотеку — для этого необходимо исключить супруга из сделки брачным договором.
«Также к подводным камням я бы отнесла размер долей при покупке, — добавляет специалист. — Часто участники оформляют квартиру в равных долях, хотя гораздо выгоднее для основного заемщика, если у донора будет минимальная доля — на случай конфликтных ситуаций».
Поэтому, чтобы избежать возможных проблем и свести риски к минимуму, сторонам (основному заемщику и донору) не помешает оформить отношения юридически и заключить соглашение, в котором будут подробно прописаны все права и обязанности сторон. Это защитит от вероятных споров.
Также стоит на берегу обсудить все вероятные варианты развития событий. В частности, какой будет план дальнейших действий, если одна из сторон решит выйти из сделки. Донор, в свою очередь, должен понимать, сможет ли он потянуть дополнительную финансовую нагрузку, если у основного заемщика в один момент пропадет возможность вносить платежи своевременно и в полном объеме.
Наконец, перед обращением в банк не помешает рассмотреть все возможные альтернативы, в том числе субсидированные программы. Может быть, окажется, что статус заемщика подходит под другие льготы. Например, под ипотеку для айтишников, молодых специалистов и другие. Ведь у донорской ипотеки, по словам Зары Назарян, нет никаких преимуществ перед другими программами.
«Никаких преимуществ нет и быть не может, так как донорская ипотека не является какой-то отдельной льготной программой», — подытоживает специалист.
Что важно знать о донорской ипотеке
Если вам хочется купить свое жилье, пусть и в ипотеку, но вы не подходите ни под одну льготную программу, а выплачивать кредит по высоким ставкам нет никакого желания, можете попробовать оформить донорскую ипотеку. Однако для этого первым делом придется найти человека, который будет готов не просто помочь вам, но и пожертвовать своей неиспользованной льготой — больше донор ей воспользоваться не сможет.
Кроме того, донор не просто помогает заемщику получить более выгодную ставку по ипотеке, но и становится полноценным заемщиком со всеми вытекающими. Если основной заемщик перестанет платить по счетам, обязательства лягут на донора, а любая просрочка отразится на его кредитной истории.
Помните, что ипотека — это дело не одного-двух лет. Ее выплачивают годами. И за это время между заемщиком и донором может произойти что угодно. Конфликт может испортить и отношения между созаемщиками, и финансовое положение.
Донору придется выделить долю в квартире, а основной заемщик сможет полноценно ею распоряжаться только после того, как ипотека будет полностью погашена. В то же время донор может отказаться от своей доли, но просто так это сделать нельзя — передачу недвижимости нужно оформить официально. Например, по договору дарения. А это — налог 13% от стоимости жилплощади, если у созаемщиков нет родственных связей.
Кроме того, если банк увидит в донорстве признаки мнимой сделки, он признает ее незаконной. В этом случае он может потребовать досрочного погашения ипотеки, оштрафовать, взыскать недвижимость через суд.
И хотя схема эта абсолютна легальна, нелишним будет перед оформлением такой сделки проконсультироваться с юристом, а при выборе донора стоит обращаться к тому, кому вы полностью доверяете.
###abc-test###
В последнее время ипотечные ставки вплотную подобрались к показателю 23%. С такими цифрами новая квартира для многих стала мечтой, а ипотека кажется доступной только для льготников. Например, для семей с детьми. Но если вы детьми не обзавелись, но серьезно настроены купить квартиру, пусть и в ипотеку, можно воспользоваться помощью друга. В прямом смысле.
Главное, чтобы он согласился вступить с вами в донорскую ипотеку. Но для начала давайте разберемся, что такое донорская ипотека, кто может ею воспользоваться и насколько законна такая схема.
Что такое донорская ипотека и как она работает
Донорская ипотека — это не отдельная госпрограмма, а схема оформления семейной ипотеки с привлечением созаемщика, подходящего под условия программы.
Допустим, у вас есть желание купить квартиру в ипотеку, но из-за высоких ипотечных ставок вы не можете позволить себе такой кредит. Следовательно, нужно присмотреться к одной из льготных программ. Вы не работаете в ИТ-компании и не хотите брать жилье на Дальнем Востоке, соответственно, остается только программа семейной ипотеки. Если у вас нет детей, то это не значит, что вы не можете взять льготный кредит.
Единственное, вам нужно найти созаемщика, который подходит под условия кредита. Например, у вас есть родственник с двумя малолетними детьми. И именно этот родственник может стать ипотечным донором, то есть созаемщиком, который поможет получить жилищный кредит на выгодных условиях. Донорами могут стать не только близкие родственники, но также друзья, знакомые и коллеги.
Факт
Законна ли донорская ипотека
Донорская ипотека ни одним законом не запрещена. Более того, она даже предусмотрена банковскими условиями. Однако хотя действующие правила ее прямо допускают, Центробанк и юристы пристально следят за ее применением, опасаясь злоупотреблений.
Если схема выходит за рамки частных договоренностей (например, превращается в бизнес по «продаже» льготы), это наверняка вызовет реакцию регулятора и может повлечь ужесточение правил. В целом же при добросовестном оформлении все участники сделки действуют в рамках закона.
Если же банк выявит формальное участие донора или узнает о неофициальной передаче прав и обязанностей, он может применить санкции:
оштрафовать;потребовать досрочно погасить ипотеку;взыскать недвижимость;расторгнуть ипотечный договор.
Кто может стать ипотечным донором
Донором чаще всего выступает близкий родственник или друг, которому заемщик доверяет.
Законодательство не требует родства: допускается привлечение любого третьего лица, которое соответствует требованиям семейной ипотеки. Также важно учесть, что у донора не должно быть действующей ипотеки, оформленной после 23 декабря 2023 года, так как с этого периода введено новое правило, не позволяющее заемщику воспользоваться семейной ипотекой повторно.
Со стороны банка к донору предъявляются стандартные требования: положительная кредитная история, достаточный доход и возраст, соответствующий желаемому сроку ипотеки.
Если донор будет старше заемщика, то срок ипотеки будет рассчитан исходя из возраста донора, и наоборот. Одним словом, банк ориентируется на старшего участника.
Таким образом, донорская ипотека может быть подходящим выходом, например, для молодых семей, где нет детей и уровень дохода одного из супругов недостаточен, для студентов или вчерашних выпускников с нестабильным доходом, да и просто для людей и семей, у которых нет возможности выплачивать ипотеку со ставкой 20–23% годовых, но есть родственники, друзья или знакомые с детьми до шести лет, готовые поделиться своим правом на льготную ипотеку.
Вот какие семьи могут получить ипотеку по льготной ставке:
с одним ребенком до шести лет включительно;с несовершеннолетним ребенком с инвалидностью;с двумя и более детьми не старше 18 лет, но при условии, что семья оформит ипотеку на жилье в населенном пункте, где живут менее 50 тысяч человек и который находится в регионе с особой программой развития или низкими объемами строительства.
Преимущества и недостатки донорской ипотеки
С одной стороны, кажется, что донорская ипотека — это панацея. Она могла бы быть такой, если бы не некоторые особенности. Да, у такой схемы есть плюсы. Они заключаются в том, что заемщик может получить ипотеку по льготной ставке, а у донора появляется право на имущественный налоговый вычет.
Но и о недостатках не стоит забывать.
Самый очевидный риск — это вероятность конфликтов и проблем, от которых никто не застрахован. А учитывая тот факт, что оба участника ипотеки являются совладельцами недвижимости, то при продаже могут быть дискуссии, "палки в колеса" и прочие неудобные ситуации. Что касается юридических рисков, обязательно нужно учитывать, что при наступлении негативной финансовой ситуации у одного из заемщиков на недвижимость может быть наложено обременение и если второй заемщик решит продать квартиру, то не сможет это сделать до момента снятия обременения.
Кроме того, если спустя несколько лет донор соберется выйти из сделки, это окажется не так-то просто. Во-первых, такой шаг должен одобрить банк, во-вторых, кредитор может пересмотреть условия кредита.
Еще раз перечислим минусы донорской ипотеки:
необходимость выделения донору доли в квартире;если основной заемщик перестанет выплачивать кредит, это бремя ляжет на донора;любая просрочка отразится в кредитной истории донора;если донор обанкротится, у кредиторов появится право претендовать на квартиру;донор не сможет оформить на себя семейную ипотеку, пока текущий кредит не будет погашен и в семье не появится еще один ребенок;необходимость декларировать дарение, если донор не претендует на долю в жилье;риск признания сделки недействительной;трудности с расторжением договора;риски конфликтов между созаемщиками.
Что касается подводных камней, о которых не всех доноров предупреждают: он не сможет воспользоваться семейной ипотекой повторно. Но если донор в браке, то при грамотном оформлении сделки супруг донора может также оформить семейную ипотеку — для этого необходимо исключить супруга из сделки брачным договором.
Также к подводным камням можно отнести размер долей при покупке. Часто участники оформляют квартиру в равных долях, хотя гораздо выгоднее для основного заемщика, если у донора будет минимальная доля — на случай конфликтных ситуаций.
Поэтому, чтобы избежать возможных проблем и свести риски к минимуму, сторонам (основному заемщику и донору) не помешает оформить отношения юридически и заключить соглашение, в котором будут подробно прописаны все права и обязанности сторон. Это защитит от вероятных споров.
Также стоит на берегу обсудить все вероятные варианты развития событий. В частности, какой будет план дальнейших действий, если одна из сторон решит выйти из сделки. Донор, в свою очередь, должен понимать, сможет ли он потянуть дополнительную финансовую нагрузку, если у основного заемщика в один момент пропадет возможность вносить платежи своевременно и в полном объеме.
Наконец, перед обращением в банк не помешает рассмотреть все возможные альтернативы, в том числе субсидированные программы. Может быть, окажется, что статус заемщика подходит под другие льготы. Например, под ипотеку для айтишников, молодых специалистов и другие. Ведь у донорской ипотеки нет никаких преимуществ перед другими программами.
Что важно знать о донорской ипотеке
Если вам хочется купить свое жилье, пусть и в ипотеку, но вы не подходите ни под одну льготную программу, а выплачивать кредит по высоким ставкам нет никакого желания, можете попробовать оформить донорскую ипотеку. Однако для этого первым делом придется найти человека, который будет готов не просто помочь вам, но и пожертвовать своей неиспользованной льготой — больше донор ей воспользоваться не сможет.
Кроме того, донор не просто помогает заемщику получить более выгодную ставку по ипотеке, но и становится полноценным заемщиком со всеми вытекающими. Если основной заемщик перестанет платить по счетам, обязательства лягут на донора, а любая просрочка отразится на его кредитной истории.
Помните, что ипотека — это дело не одного-двух лет. Ее выплачивают годами. И за это время между заемщиком и донором может произойти что угодно. Конфликт может испортить и отношения между созаемщиками, и финансовое положение.
Донору придется выделить долю в квартире, а основной заемщик сможет полноценно ею распоряжаться только после того, как ипотека будет полностью погашена. В то же время донор может отказаться от своей доли, но просто так это сделать нельзя — передачу недвижимости нужно оформить официально. Например, по договору дарения. А это — налог 13% от стоимости жилплощади, если у созаемщиков нет родственных связей.
Кроме того, если банк увидит в донорстве признаки мнимой сделки, он признает ее незаконной. В этом случае он может потребовать досрочного погашения ипотеки, оштрафовать, взыскать недвижимость через суд.
И хотя схема эта абсолютна легальна, нелишним будет перед оформлением такой сделки проконсультироваться с юристом, а при выборе донора стоит обращаться к тому, кому вы полностью доверяете.