Елена Малиновская: «Квартира дает доходность 5–7%, а коммерческая недвижимость – 10-12%»

Пока рынок жилой недвижимости взял паузу и пытается понять, как жить дальше, давайте посмотрим на коммерческие помещения в тех же жилых домах. Сейчас этот сегмент на пике активности, и к тому же он приносит больше дохода. Сейчас туда гораздо выгоднее инвестировать, чем в квартиры. О том, как лучше выбрать готовый арендный бизнес в современных реалиях, а также о главных трендах и офисных концепциях рассказывает Елена Малиновская, директор по аренде делового квартала «Сколково Парк» компании Millhouse.

Коммерческая недвижимость в 2025 – стоит ли в нее вкладываться? Уровень популярности такой инвестиции сейчас?

Интерес к коммерческой недвижимости сохраняется стабильно высоким. Во-первых, это инструмент диверсификации, особенно актуальный в условиях волатильного рынка жилья и ограниченных возможностях ипотеки. Во-вторых, бизнесу по-прежнему нужны физические пространства — для торговли, услуг, офисов, а значит, спрос есть. По сравнению с 2020–2021 годами рынок стал более осмысленным: инвесторы более внимательнее подходят к выбору лота, анализируют арендный потенциал, проходимость, инфраструктуру. Особенно популярны объекты стрит-ритейла, встроенные коммерческие помещения в жилых новостройках и небольшие офисы в районах с хорошей транспортной связью.

Каков сюда порог входа для частного инвестора? Насколько офис или объект стрит-ритейла дороже квартиры?

Порог входа варьируется. Если мы говорим об объекте стрит-ритейла площадью 50–80 кв. м в новостройке, его стоимость может начинаться от 15–20 млн рублей, что сопоставимо с квартирой бизнес-класса. Но при этом доходность такой инвестиции часто выше.

Офисные помещения, особенно в бизнес-кластерах, дороже: готовое офисное пространство в деловом районе может стоить на 30–50% выше аналогичной квартиры. Но здесь и ставка аренды выше, особенно если речь идет о востребованных локациях или зданиях с отделкой и инженерной подготовкой.

Какой сегмент коммерческой недвижимости сейчас самый высокодоходный? Как это соотносится с доходностью жилья?

Наиболее стабильный и высокодоходный сегмент — стрит-ритейл. Форматы «у дома» с арендаторами типа пекарен, аптек, салонов и кафе показывают доходность 10–12% годовых. В премиум-локациях — чуть ниже, но стабильнее. Для сравнения: аренда жилой недвижимости в бизнес-классе дает всего 5–7% годовых. При этом коммерческая недвижимость почти всегда сопровождается более длительным сроком аренды и меньшей текучкой арендаторов.

Почему в настоящее время растет стоимость аренды офисов? На ваш взгляд, выросла ли стоимость аренды коммерческих помещений?

Рост офисной аренды — это отражение восстановления деловой активности после пандемии, когда многие сотрудники были переведены на «удаленку», и перехода на гибридный формат работы: компаниям нужны пространства для командной работы, встреч и клиентского сервиса. Особенно востребованы готовые офисы с отделкой, куда можно быстро въехать и начать работать.

Аренда в качественных бизнес-центрах за последние два года выросла в среднем на 10–15%. В новостройках коммерческие помещения также подорожали, особенно в проектах, где девелопер сразу закладывает высококлассную инфраструктуру и отделку.

Много ли сейчас свободных площадей в сегментах офисной и торговой недвижимости? Может быть, есть даже очереди?

Вакантность офисной недвижимости в центре остается на низком уровне — около 4-5%. В деловых кластерах с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой наблюдается стабильно высокий спрос.В торговом сегменте, особенно в стрит-ритейле в новостройках, вакансия также быстро закрывается. В востребованных локациях помещения уходят еще на этапе строительства. Есть и очереди из арендаторов на хорошие помещения, особенно это касается районов с дефицитом качественных торговых площадей.

Есть ли у резидентов какие-то особые требования?

Спрос сместился в сторону функциональных помещений площадью 50–150 кв. м. Это удобно как для малого бизнеса, так и для сетевых операторов. Наиболее частые требования — витрина, первый этаж, высокая проходимость, инженерная подготовка. Например, в новых кварталах с плотной жилой застройкой арендаторы предпочитают помещения с отдельным входом, возможностью размещения вывески, хорошей визуализацией.

Насколько востребованы арендаторами коворкинги и сервисные офисы?

Спрос на сервисные офисы продолжает расти. Это удобный формат для малого бизнеса, стартапов, проектных команд. Коворкинги интересны в первую очередь там, где нет стабильного потока сотрудников в офис, но есть необходимость в гибком пространстве. Особенно хорошо работают сервисные офисы в составе бизнес-парков и многофункциональных комплексов, где есть возможность быстро масштабироваться, при этом арендуя «готовое решение».

Что важнее для стрит-ритейла – проходимость, локация, стоимость?

Все три фактора важны, но на первом месте — проходимость и правильная аудитория. Стрит-ритейл живет за счет потока, а поток обеспечивается сочетанием жилой плотности и транспортной связности. Хорошая локация — это не обязательно центр. Это может быть новый квартал, где сосредоточена жилая застройка, есть офисы, рядом метро или МЦД и нет избыточной конкуренции.

Почему растет спрос на стрит-ритейл? Есть ли сегодня на рынке ликвидные объекты?

Рост спроса объясняется тем, что бизнес идет туда, где живет его клиент. Новые районы, особенно в рамках КРТ, создают плотный потребительский трафик, и именно туда направляется малый и средний бизнес.На рынке есть ликвидные объекты, но хорошие лоты быстро уходят. Особенно востребованы помещения в жилых кварталах с плотной застройкой и хорошо сбалансированной инфраструктурой.

Какие лоты коммерческой недвижимости самые привлекательные на первых этажах в новостройках?

Наиболее привлекательны помещения 70–120 кв. м с витринными окнами, отдельным входом, готовыми инженерными коммуникациями. Они универсальны и подходят для широкого круга арендаторов. В ближайшие годы этот сегмент будет развиваться особенно активно в рамках комплексного освоения территорий, где коммерция интегрирована в жилую среду с самого начала.

Традиционная ценность или нет? Есть ли сегодня смысл инвестировать в недвижимость

Базовые вещи. Умные инвестируют в стрит-ритейл

Москва-2034: где будут жить новые миллионеры?

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости