Новостройка или вторичка: где ремонт обойдётся дешевле

Существует мнение, что ремонт в новостройке обходится дешевле, чем во вторичном жилье. Сколько будет стоить ремонт квартиры во Владивостоке, посчитало ИА DEITA.RU.

Российский рынок недвижимости сегодня переполнен предложениями, но вторым важным фактором для покупателей остаются расходы на ремонт, которые могут «съесть» до половины стоимости жилья. При этом выбор между новостройкой и вторичкой напоминает игру в русскую рулетку: каждый вариант таит риски, которые не всегда очевидны на этапе покупки.

По данным аналитиков INFOline, 30-50% затрат на ремонт во вторичном жилье уходит на замену коммуникаций. В Приморском крае, где изношенность инфраструктуры в домах старше 20 лет достигает 70%, эта проблема особенно остра. Во Владивостоке замена труб и электропроводки в «хрущёвках», вместе с покупкой материала, обходится в среднем в 250-300 тысяч рублей с квартиры с учётом стоимости работ и материалов на местной доске объявлений.

Генеральный директор федеральной строительной компании Людмила Волобуева считает, что новостройки однозначно выигрывают у вторичного жилья, ведь в новой квартире не нужно менять коммуникации, зачищать стены и потолок от старых обоев и краски, не нужно ровнять полы или делать их демонтаж. На деле новосёлы сталкиваются с различными проблемами от неровных стен до замены коммуникаций.

По словам специалистов ГК «МИЦ» застройщики экономят на качестве. Пластиковые трубы могут быть тоньше нормы, а электропроводка — рассчитана только на базовые нагрузки, не говоря уже о случаях, когда новые дома вводят без учёта нагрузки на существующие инженерные сети, что приводит к массовым порывам и авариям.

Эксперты напоминают об усадке жилья, которая происходит в течении 3-5 лет после постройки дома. И если во вторичке усадка произошла уже давно, то в новостройке велик шанс появления трещин на стенах, перекошенных углов, набухших потолков. В Приморье из-за сложного климата усадка может длиться до 7 лет, так во Владивостоке 40% покупателей сталкиваются с необходимостью переделки черновой отделки в первые два года.

Важно учитывать и то, что застройщик часто старается максимально сэкономить при сдаче квартир, чтобы увеличить собственную прибыль. Поэтому счастливые жильцы уже скоро обнаруживают, что входная дверь сделана «из фольги» и требует замены, лифты ломаются быстрее, чем заканчивается гарантийный срок, из новеньких стеклопакетов дует.

Архитектор 1 категории Мария Зайцева подчёркивает: сегодня планировка влияет на стоимость квартиры сильнее метража. Выражение, что не бывает плохих планировок, ведь всё можно перестроить под себя, уже не столь актуально. И если в новостройке застройщик согласовывает планировки «оптом», что значительно упрощает согласование и уменьшает траты, то вторичка не может похвастаться такой гибкостью. Во Владивостоке разница в цене между удачными и неудачными планировками в одном доме достигает 15-20%. Так, в домах советских серий (например, «корабли») перепланировка требует согласований и усиления конструкций, что добавляет 200-300 тыс. рублей к бюджету.

Риэлтер с многолетним стажем Надежда Жданова поясняет, что из преимуществ вторичного жилья можно отметить возможность заехать и жить практически сразу же, в то время как новостройки, так или иначе, нуждаются в ремонте. Однако если посмотреть на это с другой стороны, то новостройку намного легче оформить «под свой вкус». На вторичке же перед тем, как проводить чистовые работы, переставлять мебель и вешать шторы, нужно сначала снести и выбросить всё, что имеется изначально. Жданова советует учитывать траты на демонтаж при планировании своих расходов.

Сколько же будет стоить ремонт в новостройке и вторичке?

Согласно исследованию информационно-консалтингового агентства INFOline и сервиса по обустройству жилья Rerooms в среднем собственники тратят на ремонт:

Новостройки: при черновой отделке — 30-60 тыс. руб./м², с чистовой — от 80 тыс. руб./м².

Вторички: С учётом демонтажа — 60-80 тыс. руб./м², а при замене коммуникаций — до 120 тыс. руб./м².

Если говорить про Владивосток, то ремонт двушки в новостройке (60 м²) обойдётся в 4,8-7,2 млн рублей, в то время как ремонт аналогичной вторичной квартиры в 7,2-9,6 млн рублей.

Можно сделать вывод, что ремонт вторичной квартиры может быть как достаточно дешёвым, так и очень дорогим в зависимости от её состояния. Директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова объясняет, что раньше «убитая» квартира позволяла сэкономить, но сейчас из-за дефицита качественных строительных материалов и взрывного роста их стоимости, ремонт стал дороже самой недвижимости

При этом сегодня застройщики хоть и предоставляют «гарантии по ремонту и устранению недочётов» после сдачи дома, но очень неохотно идут на выполнение своих обязательств. Лучшим способом подстраховаться и не потерять время и деньги будет приёмка квартиры в новостройки с участием специалистов.

Покупка квартиры — это не финиш, а старт финансового марафона. Новостройки манипулируют иллюзией «под ключ», вторичка требует вложений, сопоставимых с ипотекой. Единственный способ не прогореть — закладывать на ремонт не менее 40% от стоимости жилья и требовать от застройщиков прозрачности, иначе вместо дома мечты можно получить долговую яму на десятилетия.