Ипотека на вторичное жилье и новостройки: что предлагает рынок и какие есть альтернативы

Ирина Асоулюк, эксперт по недвижимости, ипотечный брокер, соучредитель агентства недвижимости Greatspace, в эксклюзивной беседе с редакцией RuNews24.ru высказала свои суждения о сегодняшней ситуации на рынке недвижимости и даже дала несколько советов тем, кто собирается приобретать жилье.

Эксперт уверена, что ожидать снижения цен на первичном рынке не стоит. Их изменению мешает ряд факторов: это кредитование застройщиков, цены на стройматериалы, логистика, оплата труда персонала и пр. Со вторичной недвижимостью немного иная ситуация. Здесь возможен торг в разумных пределах. Если продавец устал ждать покупателя, а вы оперативно готовы выходить на сделку и у вас есть наличные – то цену можно снизить.

Какая стратегия будет уместна при покупке вторичной недвижимости с привлечением ипотечных средств?

«Если есть финансовая возможность обслуживать кредит, квартира вас полностью устраивает, лучше покупать сейчас. Важно, чтобы платеж по кредиту не превышал 50% дохода. Когда процентная ставка снизится, возможно сделать рефинансирование кредита, и выплаты станут более комфортными. Эту практику мы с клиентами успешно применяем. Но в любом случае на старте нужно оценить свои возможности. Возможно, снижение ключевой ставки займет длительный период, и вы должны понимать, что все это время вы сможете вносить платежи. Если кредит сложно обслуживать, лучше воздержаться от покупки», - рассуждает собеседница издания.

На вторичном рынке, продолжает эксперт, много сделок, связанных с обменами и наследствами, где требуется незначительная сумма кредита. В таком случае ипотечная нагрузка может быть посильной. Ипотека предпочтительнее, чем потребительский кредит – срок кредита будет длиннее, а платежи более комфортны.

Совет: не брать ипотеку на срок более 15 лет, если ставка выше 20%.

«Ключевая ставка сейчас 21%. Средняя ставка предложения по ипотеке на вторичное жилье – 26%. Банки уже предлагают рыночные ставки ипотеки на «вторичку» и новостройки на уровне 28%. Еще пару лет назад среднюю ставку предложения определяли, как +2-3% к ключевой ставке. Сейчас уже +4%. Такое же соотношение, +4%, было в июне 2023 года, когда при ключевой ставке 7,5% средняя ставка предложения была 11,5%. И эти 4% смотрятся совершенно по-разному тогда и сейчас. Дальше я прогнозирую +5 и +6%, и ставки банков 27% уже это подтверждают. Очевидно, что доступность таких кредитов крайне низкая», - пояснила спикер.

Пример: квартира стоит 10 млн. руб. При минимальном первоначальном взносе 15% сумма ипотеки 8,5 млн. руб. По ставке 27% на максимальный срок кредита 30 лет ежемесячный платеж будет равен 191 тыс. руб., а общая переплата по кредиту составит 48,5 млн.

Совет: полтора месяца до конца года можно использовать без ограничений опции снижения ставки по кредиту.

«На рынке новостроек ипотечных возможностей больше. На фоне отмены нескольких программ льготной ипотеки, сокращения лимитов в банках и повышения ключевой ставки целесообразным решением стали альтернативные схемы оплаты недвижимости. Например, застройщики предлагают совместные с банками ипотечные программы с субсидированными ставками, которые существенно ниже базовых. Широкое распространение получили программы рассрочки с комфортными платежами и возможностью перейти на ипотеку в будущем, когда ситуация стабилизируется. Для покупателей это выгодно: они приобретают недвижимость «здесь и сейчас» и приближают заветный срок получения ключей. А кроме того, фиксируют стоимость квартиры, пока цены еще не выросли», — говорит эксперт по недвижимости.

Как же «выжать» максимум из ипотечных и неипотечных программ до конца года?

Асоулюк Ирина советует воспользоваться ипотекой с субсидированной ставкой — программы со сниженной ставкой для покупателей новостроек. В этом случае на первые годы кредита (от 1 до 5 лет) покупатель получает процент ниже рыночного — например, 8%. В некоторых случаях субсидированные программы могут предлагаться с удорожанием стоимости квартиры, поэтому важно индивидуально всё просчитать.

В рамках «Семейной» ипотеки возможна комбо-ипотека с увеличенной суммой кредита до 30 млн руб. Сумма, вписывающаяся в параметры «Семейной ипотеки» — 12 млн руб., выдается под льготный процент, а на остальную сумму до 18 млн руб. устанавливается рыночная ставка, которая будет зависеть от суммы «сверх-лимита», размера первоначального взноса и пр. В итоге получается усредненная процентная ставка.

Совет: комбо-ипотека и субсидированная ипотека — отличный способ выйти на сделку, когда в банке приостановлены выдачи по «Семейной» ипотеке. Большинство банков стандартную «Семейную» ипотеку ставит на «стоп», но продолжает проводить сделки по субсидированной и комбо-«семейной» ипотеке.

Траншевая ипотека — банк выдает клиенту заем на покупку недвижимости частями — траншами. Первый транш минимальный, выдается, как правило, на год. Платежи по нему составляют от нескольких рублей до нескольких тысяч рублей. Второй транш — основная сумма кредита, выдается за 2 месяца до получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию дома. Такая схема оплаты выгодна покупателю за счет низкой финансовой нагрузки и сокращения переплат по сравнению с обычной ипотекой.

«Следует учитывать, что с 01.01.2025 вступает в силу Стандарт ответственного кредитования, утвержденный Банком России. Этот стандарт может ограничить или полностью запретить программы субсидирования, ведущие к увеличению стоимости жилья. Нововведения затронут сумму первоначального взноса — она станет не ниже 20%, отменят кешбэки от застройщиков, субсидированные ставки и траншевую ипотеку», — сообщила эксперт.

Беспроцентная рассрочка — это основная альтернатива ипотеке.

В отличие от ипотеки, рассрочка предоставляется на короткие сроки, не более 3-4-х лет, на период строительства дома. Первый платеж составляет 10-50% (есть и от 5%) от стоимости недвижимости, далее сумма делится на равные части и выплачивается в течение определенного срока, как правило, поквартально, до ввода дома в эксплуатацию. Некоторые застройщики предлагают рассрочку с небольшим фиксированным ежемесячным платежом и внесением остатка за несколько месяцев до госкомиссии. Также есть возможность в течение рассрочки перейти на ипотеку.

Застройщики увеличивают процент рассрочек и планируют сохранить эту тенденцию после введения нового Стандарта. Рассрочки будут предлагаться без увеличения стоимости жилья, что дает покупателям больше возможностей.

Процентная рассрочка

В этом виде рассрочки на остаток суммы начисляется процент, часто это не более 1-2% ежемесячно. Процентная рассрочка может предусматривать небольшой первый платеж и более длительный срок договора, до 7 лет. В этом случае платежи осуществляются не только в период строительства комплекса, но и после получения ключей.

Трейд-ин

По сути, это обмен старой квартиры на новую. Недвижимость, которая находится в собственности покупателя, используется в качестве частичной оплаты новой квартиры. Жилье клиента либо реализовывает компания-застройщик, либо выкупает с некоторым дисконтом. Покупатель доплачивает разницу в цене или берет ипотеку на оставшуюся сумму.

«Совет: занимать выжидательную позицию бессмысленно. Если у вас есть потребность в приобретении недвижимости, рекомендую решить этот вопрос до конца года, чтобы успеть воспользоваться альтернативными вариантами форм оплаты. Главное — четко определить требования к приобретаемому объекту недвижимости, оценить свои финансовые возможности и комфортный уровень платежей. Чтобы выбрать максимально ликвидную и подходящую вам квартиру, и самый выгодный способ оплаты, я рекомендую воспользоваться помощью профессионального агента по недвижимости», — заключила соучредитель агентства недвижимости Greatspace.