Как продать принадлежащую несовершеннолетнему недвижимость

Нотариусы часто сталкиваются с вопросами родителей, желающих продать или обменять жилье, доли в котором принадлежат их несовершеннолетним детям. Нюансы таких сделок разъясняет вице-президент Нотариальной палаты Калининградской области Жанна Ремесло.

Жанна Фердинандовна, с какого возраста ребенок может заключать сделки со своей недвижимостью?

Жанна Ремесло: Право собственности у ребенка на жилое помещение могло возникнуть в результате наследования, дарения, приватизации жилья. В последнее время эти вопросы актуальны также потому, что многие семьи использовали материнский (семейный) капитал для приобретения недвижимости, которая оформлена в общую долевую собственность родителей и детей.

Согласно гражданскому законодательству РФ совершеннолетие связано с достижением 18 лет. При этом дети до 14 лет являются малолетними и заключать от их имени договоры (совершать сделки) в отношении принадлежащего им жилья могут только их родители, усыновители или опекуны.

Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки с недвижимостью сами, но обязательно с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя.

Такие сделки обязательно нужно заверять у нотариуса?

Жанна Ремесло: Да, в качестве особой гарантии защиты имущественных прав ребенка как собственника недвижимого имущества выступает обязательная нотариальная форма сделок по отчуждению объектов недвижимости, принадлежащих несовершеннолетним. В соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости" любые сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Таким образом, если ребенок является собственником объекта недвижимости (квартиры, жилого дома, земельного участка) или его доли, договор продажи или мены этого имущества должен быть удостоверен нотариусом. Несоблюдение нотариальной формы договора в этом случае влечет его ничтожность.

Какие еще есть условия сделок с имуществом несовершеннолетних?

Жанна Ремесло: Обязательным условием для возможности отчуждения несовершеннолетним собственником объекта недвижимости является получение разрешения органа опеки и попечительства, за которым следует обращаться в уполномоченный орган по месту жительства ребенка.

Законные представители детей не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать (не вправе давать согласие на совершение) сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества несовершеннолетнего (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих ему прав, раздел его имущества или выдел из него долей и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества ребенка.

Какова здесь функция органов опеки и попечительства?

Жанна Ремесло: Они проверяют, соответствует ли планируемый договор интересам несовершеннолетнего, не вступают ли конкретные действия родителей как законных представителей ребенка в противоречие с его интересами, как заключение сделки может повлиять на условия проживания детей и их имущественные права.

Органы опеки и попечительства выдают законным представителям детей разрешения и обязательные для исполнения указания в отношении распоряжения имуществом в письменной форме. Например, предварительное разрешение органа опеки и попечительства на сделку может содержать условие обязательного приобретения другого жилого помещения на имя ребенка на вырученные от продажи его имущества средства либо условие зачисления денежных средств на счет несовершеннолетнего с последующим их использованием на приобретение имущества в собственность ребенка.

Полученное предварительное разрешение органа опеки и попечительства на сделку должно быть представлено нотариусу для удостоверения договора отчуждения недвижимости.

Важно знать

Законом установлено правило о том, что родители и их близкие родственники не вправе совершать сделки с несовершеннолетним ребенком, за исключением передачи ему имущества в качестве дара или в безвозмездное пользование. Например, родители, бабушки, дедушки, братья и сестры не вправе заключать с несовершеннолетними договоры купли-продажи, мены жилья, не вправе получать от них в дар объекты недвижимости. Взрослые могут только подарить или безвозмездно передать детям свое имущество.

Кстати

Консультацию о порядке подготовки к заключению договора отчуждения недвижимости с участием несовершеннолетних возможно получить у любого нотариуса или в Нотариальной палате Калининградской области бесплатно.