На Урале бизнес раскупает даже недостроенные склады

Екатеринбург два года подряд бьет рекорды ввода складской недвижимости: в 2023-м сдали около 480 тысяч квадратных метров, в нынешнем, по данным компании "Ход консалтинг", ожидается 450 тысяч. За десять лет складской фонд в столице Урала увеличился почти в три раза. Сегодня город располагает 2,5 миллиона квадратных метров качественных площадей, это третье место в стране после Москвы и Санкт-Петербурга. К началу следующего года показатель достигнет трех миллионов. Тем не менее доля свободных площадей в терминалах классов А и В по-прежнему не превышает двух процентов. В чем причина?

Дело в том, что при высокой стоимости заемных средств девелоперы очень осторожно запускают новые проекты - только если они проектируются "под себя" или под конкретного заказчика (формат build-to-suit). Так называемые спекулятивные объекты для последующей сдачи в аренду почти никто не закладывает. К примеру, из введенных в 2024 году всего 80 тысяч квадратов могут быть предложены арендаторам. Этого явно не хватает растущему рынку: как и по всей стране, основные потребители - маркетплейсы и торговые сети. Поднимают спрос и логистические операторы: ответхранение у них многие клиенты используют как альтернативу классическому складу.

Дефицит предложения провоцирует повышение ставок аренды. В классах А и В они уже приблизились к тысяче рублей в месяц за квадратный метр с НДС и операционными затратами, но без "коммуналки", за год прибавив 20 процентов.

- Будет ли такой же ввод в 2025-м? Скорее всего, нет. При ключевой ставке 21 процент стоимость кредитов и возведения складских терминалов такова, что ставка аренды качественных площадей должна составлять 1200-1500 рублей за метр. Далеко не каждая компания готова к такому, - рассуждает независимый эксперт по складской недвижимости Виталий Хиль.

Кроме того, фактором сдерживания является отсутствие больших земельных участков с готовой инфраструктурой. К тому же банковское заимствование обходится в 25-29 процентов годовых, цена стройки за год увеличилась на 20 процентов, а доходность проектов опустилась ниже четырех, говорит Андрей Толшин, девелопер индустриальных парков. В таких условиях возводить склады решается только тот, кто располагает собственным капиталом либо имеет гарантии от якорного заказчика.

Также выходом из положения могут стать госпрограммы. К примеру, в Перми запланировали построить логопарк в двадцати минутах езды от сортировочной станции, на пересечении двух автомагистралей - дороги Пермь-Екатеринбург и кольцевого обхода города. Уже в 2025 году инвестор намерен получить разрешение на строительство первой очереди площадью 50 тысяч квадратных метров и к концу года завершить его.

- Финансовую модель пересчитываем постоянно, конечно, очень расстраивает повышение ключевой ставки. Серьезную возможность сэкономить дает статус приоритетного инвестпроекта: мы взяли землю в аренду по льготной цене рубль за гектар. Проектировать будем силами своего бюро - это тоже сократит издержки. Ну и мы уже строим логопарк в Казани - можно применить универсальные подходы, - признается Дмитрий Лапшин, руководитель проекта.

Объект будет работать в двух форматах: big box (промпарк для крупных клиентов) и light industrial (производство, офис, склад "мелкой нарезкой" для малого и среднего бизнеса). Пермь - третья среди городов-миллионников по объему отгруженных промышленных товаров, так что площади явно будут востребованы. Кстати, в парке предусмотрены не только терминалы, но и жилье для иногороднего персонала, точки общепита, места для отдыха с пешеходными аллеями. Нечто похожее строят в Патрушах под Екатеринбургом в интересах крупной торговой компании. Эксперты просят не путать light industrial с освободившимися цехами, которые заводы сдают в аренду. На самом деле формат пришел из Западной Европы и США, там такие здания назывались flex, то есть гибкими, универсальными - чтобы малый бизнес, который не мог изначально четко сказать, сколько квадратов ему нужно, трансформировал помещения под свои потребности: шоурум, сервисный центр, офис, лабораторию и т. п.

В следующие два года, по прогнозу Андрея Толшина, в стране введут примерно 10 миллионов квадратных метров качественных складов, при этом изменится пропорция между ЦФО и другими федеральными округами. Сейчас в относительной близости от столицы сконцентрировано 34 миллиона квадратных метров, тогда как во всех прочих регионах - 16 миллионов. С учетом экспансии крупного ретейла и онлайн-торговли эта цифра может увеличиться до 20-40 миллионов. Екатеринбург очень удачно расположен, не случайно здесь создают "сухой порт", подразумевающий перегруз товаров с Транссиба на автомобили и доставку по всему УрФО. Сегодня обеспеченность складскими площадями на Урале составляет 0,6 квадратного метра на одного жителя, что выше среднероссийских 0,3, но ниже московской единицы, так что расти есть куда.