«Московские зарплаты так не выросли, как цены на аренду». Почему взлетел спрос на съемные квартиры в столице и сколько теперь стоит однушка у метро

Начиная с лета этого года цены на съемное жилье в Москве выросли на треть. И кажется, нет пределов для этого роста — самая дорогая квартира в столице сдается за 4,2 миллиона рублей в месяц. Чтобы понять, сколько теперь стоит поселиться в Москве, как поднялись цены на самые востребованные однушки, остановятся ли они в обозримом будущем и чем объясняется такой резкий рост, «Мослента» поговорила со столичным риелтором Евгением Коноплевым. Ниже — его монолог.

Про аренду за 4,2 миллиона в месяц

По поводу самого дорогого предложения в Москве сейчас — аренде за 4,2 миллиона рублей в месяц, я уверен, что для рынка в целом эта цифра ничего не значит, от нее нельзя отталкиваться. Все сделки с такими квартирами проходят с оформлением арендных платежей на юридическое лицо. И скорее всего какая-нибудь компания оплачивает их своим топ-менеджерам, российским или приглашенным. Другой распространенный вариант — это представительские апартаменты, в которых могут останавливаться приезжающие руководители крупных филиалов.

Так что очень часто аренда таких квартир ложится на бюджет компаний. А когда компания покупает тоннами, гектарами и миллиардами, ей не сложно заплатить несколько миллионов в месяц за жилье для одного из своих руководителей.

Сложно предположить, что такие деньги будет платить физическое лицо. За сумму годовой аренды в 50 миллионов проще купить трехкомнатную квартиру в центре.

Так что 4,2 миллиона аренды в месяц — цифра яркая, но в Москве и не такое бывает.

7,3 миллиона рублей арендная ставка за месяц, по которой летом 2021 года сдавалась квартира в Хамовниках

И о рынке аренды жилья в Москве эти цифры из исследований о сотне самых дорогих квартир ничего не говорят. На ЦИАН сейчас предлагаются в аренду порядка 20 тысяч квартир — это если брать с Новой Москвой и ближайшим Подмосковьем. На таком фоне сотня — капля в море. Это как рассуждать о средней зарплате москвича, анализируя доходы первой сотни Forbes в России. Они же в основном в Москве живут.

Про реальную стоимость жилья в Москве

Если вам кто-то скажет, что меньше, чем за 100 тысяч в Москве не поселишься — не верьте.

Почти половина рынка, 48 процентов от всего сдаваемого жилья — это малогабаритные квартиры, студии и однушки. Их снимают в России чаще всего, на днях видел посвященное вопросу исследование ДОМ.РФ.

В Москве однушки — это примерно треть рынка аренды, такие цифры выдает ЦИАН.

900 квартир сдаются в Москве по цене до 50 тысяч рублей в месяц

Я сам, как риелтор, только на прошлой неделе нашел по запросу хозяина приличных жильцов — молодую семейную пару, и сдал им его однушку за 40 тысяч.

Про рост цен летом и осенью

На московском рынке аренды сумасшествие началось в середине лета. С одной стороны, каждый год есть сезонный фактор — все хотят поселить своих студентов. Или летом помидоры свои собрали и — покорять Москву, устраиваться на работу, искать лучшую зарплату. Всегда считалось, что 1 сентября — это такое особое время на рынке аренды, когда очень горячо и очень высокий спрос.

В этом году на такое сезонное явление наслоилось то, что летом в стране крест на крест перечеркнули ипотеку.

Сейчас эти процессы завершаются в первичке: заканчиваются лимиты. На новостройки программы семейной ипотеки по очень маленьким ставкам как бы еще есть. Но даже там все банки уже кричат: «Да, мы обязаны, но по факту у нас нет денег, чтобы выдавать их под такие ставки».

А на вторичке ипотека уже все лето тяготела к 20 процентам, сейчас же средние ставки там — 23-24 процента. При таких условиях каждые четыре-пять лет вы должны будете выплачивать банку всю сумму ипотечного кредита по новой. За 20 лет выплатите цену четырех своих квартир. Это безумие. Есть простой способ увидеть это безумие — открыть ипотечный калькулятор на любом ресурсе. По сравнению с условиями весны ипотечный платеж вырос в два раза.

И все банки первоначальный взнос подтянули к 50 процентам, потому что боятся разорения заемщиков. Теперь при цене на квартиру в 10 миллионов вам никто уже не даст девять, только — пять.

В июне-июле еще можно было взять процентов 90, чаще 80 от общей стоимости квартиры. Центробанк стал бороться с банками, запрещая им выдавать крупные кредиты, заставляя их поднимать первоначальный взнос то до 20, то до 30 процентов. А теперь сам рынок без всякой команды ЦБ установил планку в 50 процентов.

Про актуальную ипотеку и цены на однушки

При цене квартиры в 15 миллионов, что в данный момент в Москве — очень хорошая однушка или нормальная двушка, ежемесячный ипотечный платеж сейчас выходит около 150 тысяч рублей. К этому надо добавить коммуналку, расходы на еду. Кто сейчас это потянет?

Вот, например, молодая, начинающая семья, у которой планируется первый ребенок и есть мысли о большой однушке или тесненькой, но двушке. Раньше, когда платежи на обслуживание ипотеки были меньше ста тысяч рублей, молодые семьи это тянули, сейчас уже нет.

Или взять другую распространенную ситуацию: семья, в которой трое-четверо детей, хочет купить трех-четырехкомнатную квартиру. Здесь расклад такой же — новую ипотеку уже никто не потянет.

А жить всем этим семьям где-то надо. И вот они потихоньку перемещаются в сегмент аренды. При том же самом предложении арендных квартир, когда мы наблюдаем рост спроса, цены ползут вверх.

«Люди продают свои квартиры и остаются без копейки!» Столичный риелтор о том, как не остаться и без жилья, и без денег

Самое дешевое дорожает быстрее всего. Однушки экономкласса выстрелили по ценам первыми. Если вы задавались целью поселиться в Москве у конечной станции метро в однушке экономкласса, раньше этот вопрос решался тысяч за 30-35. Теперь он решается за 40-45 тысяч.

Про перспективы

Знаете, какая в августе-сентябре была самая популярная тема для обсуждения в профессиональных риелторских чатах? Как пересмотреть отношения с нынешними арендаторами, не поругавшись. Как тем, кому я еще в мае сдал за 40, в сентябре, объяснить, что теперь за то же самое платить надо будет 50?

Сейчас эта волна поутихла. В риелторских чатах потихонечку начали звучать мысли, что ажиотажный спрос на аренду завершается. Такого спроса, как в августе-сентябре, сейчас уже не наблюдается. Это и логично — работают законы Адама Смита. Цены растут до тех пор, пока спрос не истощается. Когда люди говорят: «Нет, при таких деньгах мы больше снимать не собираемся. Мы лучше переедем в комнаты».

Кривые спроса и предложения в определенной точке всегда уравновесятся. Ощущение, что сейчас они такое новое равновесие нащупали. Потому что расти дальше уже просто некуда. Московские зарплаты так не выросли, как выросли цены на аренду.