Вызывает интерес еще вот какой разрез: дом купить вместо квартиры? С ипотекой или без?
В Росреестре подвели неутешительные итоги сентября 2024-го – по сравнению с тем же периодом прошлого года продажи в новостройках упали на 53%! Неудивительно: неподъемная ипотека при не снижающейся цене квадратного метра делают покупку квартиры в наши дни практически невозможной. Как пишут РИА Новости Недвижимость, по стандартным программам ипотечные ставки на приобретение квартиры и в новостройках, и на вторичке – не ниже 24%. При этом на покупку квартиры в Москве в среднем требуется около 22 млн рублей.
Льготные программы вроде семейной ипотеки тоже не панацея, они доступны не многим и существенно повлиять на общую ситуацию не могут. Может быть, в нынешних реалиях выгоднее решать квартирный вопрос в сегменте ИЖС, где возможны варианты – можно купить готовый дом или его построить?
Интерес к ИЖС
По правде говоря, он существовал всегда – и сохраняется. В этом году сегмент ИЖС вообще-то обошел застройщиков многоквартирных домов по показателям ввода жилья: 55 437 тыс. кв. метров против 25 699 тыс. кв. метров за период с января по сентябрь. ИЖС прибавил на 15%, а у застройщиков, напротив, показатель упал на 19% по сравнению с прошлогодними результатами. А как недавно выяснили эксперты «Авито Недвижимость», спрос на участки под ИЖС в Московской области за год увеличился на 19%.
Как считает Татьяна Максимова, начальник отдела направления «Загородная недвижимость» «ИНКОМ-Недвижимость» и член Общественного совета при Росреестре РФ, строительство дома или приобретение готового, конечно, может стать альтернативой покупке квартиры. «После пандемии многие поняли преимущества загородной жизни: больший размер жилой площади, свежий воздух, возможности для движения и т. д. С развитием МЦД стало удобно, недорого и быстро добираться до центра Москвы, что тоже сыграло свою роль в привлекательности загородной жизни. Гораздо лучше иметь жилье в Новой Москве размером 140 кв. м, чем 50–60 кв. м в центре. По цене это сопоставимо», – отмечает эксперт.
Чтобы стать домовладельцем
На рынке ИЖС покупателей или заказчиков индивидуального жилья в первую очередь привлекает соотношение площади и стоимости. Если квартира в 100 кв. м – это роскошь, то дом 100 кв. м считается компактным вариантом, распространенным эквивалентом трехкомнатной квартиры.
«Когда ипотека на городское жилье становится недоступной, люди, особенно молодые семьи, всерьез задумываются о строительстве дома, – говорит Вячеслав Котлов, руководитель строительной компании HalleHouse. – Средняя стоимость квадратного метра в Москве во второй половине 2024 года — около 400 тыс. рублей в сегменте комфорт плюс. Средняя стоимость строительства квадратного метра индивидуального дома аналогичного класса — 100 000 рублей. Выгода очевидна».
Екатерина Коган, директор департамента маркетинга ФСК Family, тоже считает, что в нынешних реалиях ИЖС или таунхаус – это не просто альтернатива квартире в новостройке, но и более выгодная покупка:
«Если мы сравниваем стоимость квадратного метра, то она значительно ниже, но ты получаешь домовладение и еще придомовой участок: в таунхаусах – от 1 до 2,5 сотки, а в доме – от 5,5 до 10 соток. В нашей линейке коттеджи от трех спален представлены по цене от 15 млн рублей, таунхаусы минимум с 4 спальнями – от 14 млн рублей».
Нетрудно заметить, что цены на индивидуальное жилье тоже «кусаются»: как недавно подсчитали аналитики «МИРА КВАРТИР», средняя цена готового дома в Москве (преимущественно за МКАД и в Новой Москве) – около 30,3 млн рублей, в Подмосковье – около 17,9 млн рублей.
Что с ипотекой?
Здесь ситуация мало чем отличается от общей на рынке недвижимости. По стандартным рыночным программам ипотечная ставка по кредиту на покупку или строительство индивидуального дома не ниже, чем на рынке многоквартирного жилья.
Льготные программы для ИЖС тоже предусмотрены: семейная ипотека – 6%; IT-ипотека – 5%; сельская ипотека – 3%; дальневосточная и арктическая – 2%. Правда, воспользоваться ими не так просто: «Лимиты быстро исчерпываются, меняется сумма первоначального взноса. Если есть желание и возможность использовать какую-либо программу, действовать надо быстро», – предупреждает Татьяна Максимова.
Следует иметь в виду, что по семейной ипотеке получить кредит на строительство дома теперь можно только с использованием эскроу-счета, а с марта будущего года нужно будет привлекать только аккредитованных подрядчиков.
Есть еще один нюанс – к ипотечникам в сегменте ИЖС банки всегда относятся строже, предъявляют ряд требований и к виду земельного участка, и к параметрам дома – площадь, наличие коммуникаций, инфраструктуры (так как оценочная стоимость залога не должна быть меньше суммы, выданной заемщику).
Так себе альтернатива…
Получается, и для ИЖС тоже сейчас не лучшие время. Рассматривать частный дом как альтернативу квартиры вполне можно было еще недавно. Но отмена льготной ипотеки нарушила планы многих потенциальных покупателей индивидуальных домов, а также строительных компаний.
«Сегодня мы наблюдаем падение спроса не только на рынке новостроек. После отмены программы льготной ипотеки стагнация затронула и рынок ИЖС. В среднем по стране спрос на ипотечные продукты под строительство или покупку дома по сравнению с прошлым годом упал более чем на 70%. А если сравнивать с июнем текущего года, когда еще действовала льготная программа кредитования, то падение составило почти 90%», – рассказал Владимир Прохоров, член комитета по строительству «Деловой России», застройщик, владелец ГК «Удача».
Как отмечает эксперт, по льготным программам для ИЖС банки практически перестали выдавать кредиты, так как исчерпали лимиты. Кроме того, рынок индивидуального строительства сегодня переходит на работу со счетами эскроу: «Это влечет за собой проектное финансирование, что логичным образом приводит к удорожанию стоимости квадратного метра жилья из-за использования дорогих кредитных денег. Соответственно, говорить об ИЖС как об альтернативе преждевременно», – считает Владимир Прохоров.
Дешево индивидуальный дом, конечно, можно купить – где-нибудь в деревне, подальше от Москвы. Но этот вариант подходит не всем – сельскую романтику больше ценят люди старшего возраста, а молодым и активным нужно другое.
«Доступность объектов определяется локацией. Полноценной альтернативой формат ИЖС вряд ли станет – ведь городские новостройки обладают преимуществами в виде собственной инфраструктуры, хорошей транспортной доступности и концептуального благоустройства, – говорит Денис Коноваленко, управляющий партнер «Прайм Лайф» (ЖК «Первый Нагатинский»). – И найти первичный объект с хорошими качественными характеристиками в черте города легче, чем по сопоставимой цене с такими же вводными в загородном поселке».
Таунхаусы на рынке загородного жилья: от рассвета до заката
Ап-энд-дауншифтинг. Повалит ли народ в деревню после отмены льготной ипотеки?
Дача в Подмосковье: что можно купить за сумму от 400 тысяч до 2 млн рублей?
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости