Банки вынуждены повышать первоначальный взнос по семейной ипотеке. Почему это происходит?
На днях компания «Дом.РФ» перераспределила лимиты семейной ипотеки на общую сумму 140,1 миллиарда рублей. Эксперты полагают, что и их хватит ненадолго. Поэтому последнее время несколько банков повысили требования к первоначальному взносу, в том числе ВТБ, Альфа-Банк. Эксперты не исключают, что это будут вынуждены сделать и другие кредитные организации.
По мнению застройщиков, сегодня эта льготная программа считается самой востребованной на рынке, но объема выделенных средств банкам на субсидирование ипотечной ставки на практике не хватает, поэтому необходимо наладить данный процесс финансирования, чтобы большему количеству семей удалось улучшить жилищные условия, а продажи жилья не падали.
На сколько хватает
Выделенных компанией «Дом.РФ» 140,1 миллиарда рублей банкам на реализацию семейной ипотеки хватит одним банкам на месяц, другим, возможно, на два, считает главный эксперт «Русипотека» Сергей Гордейко. В дальнейшем, успокаивает собеседник, ситуация повторится, но возможны задержки. Лимиты заканчиваются быстро. На этом фоне сейчас банки замедляют поток, чтобы избежать ситуации остановки кредитования по данной программе с господдержкой.
«Ужесточение к условиям выдачи кредитов в рамках семейной ипотеки — массовое явление. Семейная ипотека — ведущая программа и занимает свыше 30 процентов в количестве выданных ипотечных кредитов в настоящее время. Бюджетные расходы прямо зависят от размера ключевой ставки. Без пересмотра денежно-кредитной политики будут сохраняться существенная зависимость строительной отрасли от программы и нервозность от ожидания перспектив окончания лимитов кредитования, выделения новых лимитов, возможного изменения условий», — считает Гордейко.
Все меньше инструментов
Сегодня ключевая ставка составляет 19 процентов годовых. В регуляторе уже дали понять, что на ближайшем заседании совета директоров показатель снова, возможно, будет повышен, что может быть сделано для снижения инфляции.
Главный коммерческий директор группы компаний «КОРТРОС» Дмитрий Железнов говорит, что сегодня экономическая ситуация такова, что у застройщиков остается все меньше инструментов, через которые жилье могло бы быть реализовано максимально комфортным для покупателя способом: программа льготной ипотеки перестала действовать летом этого года, базовые ставки по ипотеке сейчас на очень высоком уровне, уже пробили показатель в 20 процентов и продолжают повышаться.
«Банк России основным приоритетом ставит борьбу с инфляцией и продолжает говорить о планах по дальнейшему увеличению ключевой ставки. Тем временем ипотека продолжает дорожать, что вполне логично с учетом позиции регулятора, а также на фоне роста доходности ОФЗ, которая тоже оказывает немалое влияние на рост ипотечных ставок. Учитывая все это, застройщики и банки сегодня находятся в одной упряжке, постоянно думая о том, какие новые выгодные условия предложить покупателям квартир и сделать это максимально безболезненно. Пока еще работают программы субсидирования ставок и траншевой ипотеки, но с учетом политики Банка России предполагается, что в 2025 году таких программ уже не останется. Мы даем рассрочки, и это действующий инструмент, но и против него Банк России обсуждает возможность введения запрета. Кроме того, десятки процентов сделок сегодня закрываются с использованием семейной ипотеки, это один из наиболее популярных способов приобретения квартиры в ипотеку по низкой ставке. Но и здесь выделенные лимиты подходят к концу, а разговоры о том, что при выделении новых лимитов возможен очередной пересмотр условий программы, не затихают», — прокомментировал эксперт.
Он напомнил, что в рамках использования остатков текущих лимитов кредитные организации, в том числе достаточно крупные — ВТБ, Альфа-Банк — меняют условия выдачи таким образом, чтобы дотянуть до распределения следующих лимитов и не останавливать программу. В нынешней ситуации мы, как застройщики, понимаем, что программа семейной ипотеки нужна как рынку, так и населению, чтобы сохранить уровень доступности жилья в России.
О семейной ипотеке
Руководитель группы по развитию ипотеки федерального девелопера «Неометрия» Ирина Казанцева также отмечает, что семейная ипотека — это самый востребованный инструмент приобретения недвижимости с использованием ипотечного кредитования в Краснодарском крае и Ростове-на-Дону. Если в июле по программе была приобретена каждая вторая квартира среди лотов компании, то уже в последний месяц лета их количество выросло до 85 процентов.
«Ранее одобрения заявок проходили всего по двум документам, сегодня банки рассматривают потенциального заемщика более внимательно: изучают кредитную историю, доходы, оценивают скоринг-балл. На основании полученных данных кредитная организация принимает решение сохранять минимальный первоначальный взнос или увеличивать его», — рассказывает руководитель ипотечного центра «Девелопмент-Юг» Анастасия Тихоненко.
Процентное соотношение количества сделок по корпорации как раз говорит о популярности льготной программы: 80 процентов сделок в сентябре приходилось на семейную ипотеку, остальные 10 процентов — военная и 10 процентов — стандартная.
В пресс-службе девелоперской компании ССК отмечают, что, если говорить о банковских требованиях, кредитные организации можно понять. Об увеличении первого взноса до 50,1 процента уже объявили такие крупные игроки, как ВТБ и Альфа-Банк, и можно ожидать, что подобные меры могут принять и другие участники рынка — по крайней мере, до тех пор, пока программа работает в условиях ограниченных лимитов. Спрос на семейную ипотеку огромный, желающих взять кредит много и, повышая первый взнос, банки, во-первых, могут выдать ипотеку большему числу семей, а во-вторых — снижают таким образом риски и повышают качество заемщиков.
Государство ранее выделило банкам определенный лимит средств на субсидирование ставки «Семейной ипотеки». Сегодня эти лимиты почти исчерпаны. В этих условиях велика вероятность того, что все банки начнут искать способы сокращения спроса на программу со стороны потенциальных заемщиков — в том числе и повышать первоначальный взнос для выдачи ипотеки. Для кредитных организаций большой первоначальный взнос еще является и диверсификацией рисков — он снижает общую сумму кредита и, соответственно, долговую нагрузку покупателя, соглашается с коллегами заместитель генерального директора по коммерческим вопросам и связям с общественностью ГК «Садовое кольцо» Илья Колунов.
Перспективы
Генеральный директор девелоперской компании «Мармакс» Юрий Юров, полагает, что в силу ограниченных лимитов, вполне возможно, что банки начнут корректировать и ужесточать внутренние требования к заемщикам. Они могут коснуться первоначального взноса, подтверждения дохода и других критериев. Более активно будут выдаваться семейные «комбо ипотеки» — они предоставляются не по льготной ставке, а по средневзвешенной.
«В целом очень важно продолжать поддерживать семьи с детьми, чтобы помочь им улучшить жилищные условия, а также предоставить для молодого поколения комфортную и безопасную среду с возможностью разностороннего развития в современных проектах. Необходимо понимать, что чаще всего такие покупатели используют в качестве первоначального взноса материнский капитал или собственные накопления — это еще одна причина, по которой нужно сохранить льготные условия. Возможность использования данной программы в рамках инвестирования, в свою очередь, можно сократить», — поясняет Юров.
«Интерес к программе "Семейной ипотеки" есть. Необходимо обеспечить банки лимитами на выдачу по этой ипотеке. Учитывая, что программа продлена до 2030 года, лимитов точно будет не хватать до конца ее действия», — резюмирует генеральный директор VSN Group Яна Глазунова.