Квартир в петербургских новостройках становится всё меньше

С начала 2024 года предложение на первичном рынке Северной столицы снизилось почти на четверть. В чем причины тренда и насколько это критично для покупателей жилья – читайте в нашем материале.

Особенности цикла

По данным Росстата, в январе - августе 2024-го в Петербурге введено 1,8 млн кв. м жилья. Вроде бы немало, однако это на 23,4%, или на 553 тыс. кв. м, меньше, чем за восемь месяцев предыдущего года. Назревает простой, но актуальный вопрос: пора ли уже покупателям беспокоиться о том, что выбор сжимается?

Опрошенные нами девелоперы считают, что повода для волнений нет. Ситуация далеко не катастрофическая и связана с особенностями процесса строительства жилых объектов.

- Девелоперский цикл от старта проекта до получения разрешения на ввод в эксплуатацию составляет порядка 2,5 лет, - отмечает вице-президент по продажам и сервису Группы RBI Дмитрий Фалкин. - Этот срок в последнее время стал меньше, поскольку компаниям важно строить достаточно быстро и как можно раньше раскрывать эскроу-счета. Это значит, что проекты, введенные в первом полугодии 2024-го, стартовали преимущественно в 2021 - 2022 годах, а проекты, завершенные в первой половине 2023-го, - в 2020 - 2021 годах. Таким образом, в целом динамика ввода построенного жилья коррелирует с показателями стартов двух-трехгодичной давности.

Директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев согласен с коллегой:

- Сокращение объемов ввода в 2024 году - это стечение обстоятельств, а не следствие процессов, происходящих на рынке. Строительство сдаваемых сейчас объектов началось 2,5 - 3 года назад, то есть еще в 2021 году. Также необходимо учитывать, что пока мы видим результаты лишь за часть года. В четвертом квартале объем ввода обычно значительно возрастает.

По итогам января - августа лидером рейтинга по объемам введенного жилья стала Московская область с показателем 8,08 млн кв. м. На втором месте идет Краснодарский край (4,25 млн кв. м), тройку лидеров замыкает Ленинградская область (3 млн кв. м). Санкт-Петербург с объемом ввода жилья 1,81 млн кв. м впервые не вошел в топ-10 и занял лишь 11-е место в стране. Очевидные причины

Цикл циклом, тем не менее есть другие причины падения объемов ввода жилья. И они лежат на поверхности.

- Здесь и рост стоимости стройматериалов, и антироссийские санкции, и дефицит рабочих, который начал формироваться еще во время пандемии. Кроме того, играет роль отмена ипотеки с господдержкой: покупательский спрос заметно упал. Многие девелоперы это прогнозировали и старались начать строительство объектов, пока действовала льготная программа и пока люди спешили купить жилье, - комментирует PR-менеджер компании Novoselie Development Анна Крючкова.

К тому же, отмечает эксперт, в Северной столице осталось не так много мест для строительства, поэтому стоимость земельных участков в городе высокая. Многие сегодняшние проекты представляют собой редевелопмент. Например, на правом берегу Невского района, на месте промышленных предприятий, построили множество жилых комплексов. Всё вышеперечисленное напрямую влияет на ценообразование. Стоимость квадратного метра за последние годы выросла в несколько раз в зависимости от сегмента рынка и локации.

На данный момент о дефиците жилья говорить не приходится, но, похоже, в скором будущем серьезного провала по вводу жилья Петербургу не избежать. В ЦДС прогнозируют, что произойдет это в 2026 - 2027 годах, так как сейчас новых проектов на рынке мало. В ближайшее время эта тенденция не изменится, потому что объемы продаж остаются низкими. На этом фоне немногие застройщики рискнут начинать строительство. Не секрет, к чему приводит такая ситуация в рыночной экономике: как минимум к аккуратному росту цен.

- Впрочем, если через пару лет ситуация с ипотекой улучшится и она станет более доступной, это подстегнет спрос, и цены могут вырасти более значительно. В данный момент сложно прогнозировать, по какому сценарию пойдет рынок, - резюмирует Сергей Терентьев.

Альтернатива по соседству

В связи с тем что в Петербурге объемы ввода жилья стремятся вниз, а цены - вверх, спрос покупателей продолжает плавно смещаться в Ленобласть (такая тенденция фиксируется уже пару лет). Девелоперы, присутствующие в регионе, к этому готовы и работают ударными темпами.

Так, объем ввода жилья в Ленобласти за последние четыре года вырос в два раза - эта цифра прозвучала на VIII Международном бизнес-форуме недвижимости, состоявшемся в конце сентября. По словам зампреда правительства Ленобласти по строительству и ЖКХ Евгения Барановского, с начала 2024 года в регионе уже построено 3 млн кв. м, из них больше половины приходится на индивидуальное жилищное строительство. По итогам 2024 года планируется ввести почти 4 млн кв. м жилья, из них более 2,5 млн кв. м - ИЖС. Эти цифры сопоставимы с прошлогодними.

Согласно данным Петростата, в 2023 году в Ленинградской области сдано в эксплуатацию почти 60,9 тыс. квартир общей площадью свыше 4,18 млн кв. м - эти показатели соответственно на 16,5% и на 5,5% больше, чем в 2022-м. Лидером по числу новостроек стал Всеволожский район (38,9 тыс. квартир), на второй позиции - Ломоносовский (7,2 тыс.), на третьем - Гатчинский (3,9 тыс.).

Секрет популярности Ленобласти (ничуть не умаляя других достоинств региона!) прост: метр здесь стоит заметно дешевле, чем в Петербурге. Так, по подсчетам аналитического центра BN.ru, в сентябре 2024 года средняя стоимость квадрата в Петербурге составила 241,2 тыс. рублей, в Ленобласти - около 150,7 тыс. рублей. Разница, согласитесь, существенная!

- Многим просто не по карману стало купить квартиру в Петербурге, и в этом плане Ленинградская область выглядит куда привлекательнее. Есть локации с развитой инфраструктурой, которые находятся близко к городу и метро, например Мурино или Кудрово. Но там большая скученность людей, что не всем по душе. Поэтому многие рассматривают населенные пункты, которые тоже примыкают к мегаполису, но плотность населения там в разы меньше. Например, Новоселье, где однушку можно купить за 3,8 млн рублей, а двушку - за 6,7 млн, - говорит Анна Крючкова.

Если брать Ленинградскую область в целом, то, помимо гуманного ценника, здесь есть и другие важные для покупателей плюсы. Так, в регионе действуют льготные программы жилищного кредитования, которых нет в Петербурге. В частности, в некоторых населенных пунктах доступна сельская ипотека со ставкой от 3%. Привлекательной является также ИТ-ипотека: в столичных городах ее недавно отменили, а в регионах, в том числе в Ленобласти, - оставили. Что касается семейной ипотеки, которую продлили до 2030 года, то кредитный лимит в 12 млн рублей, напомним, одинаков и для Петербурга, и для Ленобласти, при этом в 47-м регионе на эти деньги можно купить гораздо более комфортное и просторное жилье.

Интересно и то, что в Ленобласти есть множество вариантов форматов жилой недвижимости под разные запросы. Тут можно купить квартиру не только в большом жилом комплексе, но и в уютной малоэтажке. Можно также приобрести таунхаус или коттедж в благоустроенном поселке. Либо, как вариант, построить частный дом и жить по своим правилам на лоне природы. Это, к слову, роскошь, недоступная горожанам. В общем, если не зацикливаться на городской прописке, то можно найти вполне достойные объекты в той или иной удаленности от Северной столицы.

Ну а если вы урбанист до мозга костей - тогда ищите подходящие предложения у питерских застройщиков, изучайте акции, спрашивайте о рассрочке. Несмотря на то что господдержка по ипотеке в городе изрядно свернулась, девелоперы изо всех сил стараются быть дружелюбными к своим клиентам.