Джентрификация в Москве: как обновление районов меняет городскую среду столицы
В столице активно идет джентрификация. Если упрощенно, то это облагораживание, улучшение территорий, которые более не соответствуют духу времени. Если копнуть чуть глубже, то это процесс социальных и экономических изменений в районе, который влечет за собой повышения уровня его благополучности и статуса. Более чем в 100 районах Москвы прямо сейчас ревитализация (придание новой жизни) происходит путем строительства нового жилья, улучшения трассировки и планировки, реконструкции и строительства с нуля новых общественных пространств, центров притяжения жителей.
Лежачие небоскребы и реновация
Сейчас в потенциальных местах строительства новых вертикальных домов, многоэтажек, заставляющих по-новому заиграть старые московские районы, такие как Фили, ЗИЛ, Савеловский, Замоскворечье, Электрозавод, Марьина Роща, Шелепиха, Донской и др., расположены так называемые в профессиональной среде «лежачие», горизонтальные небоскребы, всем известные как хрущевки. Они занимают обширные территории, создают недостаточно удобную транспортную логистику и обладают низкой шумо- и теплоизоляцией, часто неудобной планировкой.
Постепенно бараки и хрущевки, как и землянки несколько десятилетий тому назад, уходят в небытие. В 2003-2017 гг. в Москве действовала «лужковская» программа реконструкции старого жилья. Она заключалась в постепенном, но планомерном сносе пятиэтажек и предоставлении их жильцам других квартир, в том числе равноценных по стоимости. Альтернативное жилье предлагалось трижды, однако если человек два раза отказывался от предложенных вариантов, то третье предложение он был обязан принять и переехать.
Тем, кто владел «двушкой» небольшой площади, могли предложить «однушку», но побольше. Зачастую людей переселяли в районы, отличные от тех, в которых они проживали ранее и, как показывает практика, эти районы находились гораздо дальше от центра города. Равноценным жильем могла считаться квартира в новом доме, но на окраине Москвы. Например, человек жил на Таганке в старой пятиэтажке, однако альтернативное жилье он получил в районе Зябликово.
С 2017 года по настоящее время в Москве идет программа реновации, в рамках которой гражданам предлагается только один вариант жилья, но равнозначного и в новостройке. Программа учитывает все аспекты для сохранения качества жизни москвичей: площадь квартиры не может быть меньше, чем она была (то есть только равная или большая); квартира должна находиться в доме в том же районе, где и предыдущая (однако правило «одного района» не действует для Новой Москвы и Зеленограда). Количество комнат в предоставляемой квартире не может быть меньшим, а только равным или большим. Но за большую площадь (дополнительную комнату) придется доплатить исходя из рыночной стоимости квадратного метра в данной локации.
Программа реновации находится в активной фазе реализации (идет строительство новых домов и постепенное переселение жителей хрущевок). Жители домов, не вошедших в перечень расселяемых, будут обеспечены квартирами по программе расселения аварийного жилья. Однако, в столице существуют редкие кейсы, когда жильцам домов из старого фонда предоставляют новые квартиры с учетом их пожеланий. В частности, такие кейсы встречаются при строительстве нового жилья и реализации масштабных девелоперских проектов.
Пример Донского района
В районе станции метро «Ленинский проспект», в 5-м Донском проезде, где возводится 75-этажный небоскреб THE FIVE, в июле преодолена отметка в 80% расселенных жителей домов старого фонда, находящихся вблизи застройки (первая очередь).
Процесс коммерческого расселения домов 1949-1966 гг. постройки должен завершиться в 2025 году. В настоящее время на стройплощадке самого высокого жилого дома в столице за пределами Сити идёт строительство жилых этажей, строят уже седьмой. Застройщиком THE FIVE выступает ООО СЗ «5 Донской».
Все жители при расселении получают квартиры большей площади, а тем, кто ранее имел комнату в коммуналке, предоставляются полноценные квартиры.
«Согласно данным компании, с 2021 по 2024 гг. 36% жителей выбрали вариант покупки новой квартиры с помощью застройщика, 46% получили суммы в денежном эквиваленте для самостоятельного поиска квартиры, в том числе с привлечением экспертов компании-застройщика; 18% переселяемых предпочли комбинированный вариант, который предусматривает покупку квартиры и получение денежной компенсации по рыночной стоимости недвижимости», – отметил руководитель отдела по работе с населением СЗ «5 Донской» Денис Кошелев.
Джентрификация и ревитализация в Москве
Строительство современных жилых комплексов в старых районах городов дает этим локациям новую жизнь. Процесс замещения устаревшего жилья на новое иногда называют ревитализацией, джентрификацией или комплексным развитием территорий. В сущности, это реконструкция несовременных кварталов путем благоустройства, в результате которой происходит повышение качества жизни населения района.
Классическими примерами успешной джентрификации считаются квартал Марэ на правом берегу Сены в Париже и район Ноттинг-Хилл в Лондоне. Для России джентрификация в классическом понимании была нехарактерна, а под этим термином поначалу подразумевался процесс облагораживания бывших заводов и территорий промышленного назначения (Винзавод, Флакон и Artplay в Москве, Новая Голландия в Санкт-Петербурге). Затем развитие затронуло кварталы и городские парки: успешно реализованы в столице такие проекты, как «Садовые Кварталы», идет благоустройство парков Москвы.
Сегодня джентрификация в нашей стране касается уже не только арт-кластеров и жилых кварталов, а иногда и целых районов. В главном городе страны реализуется более 120 проектов комплексного развития территорий. В частности, обновляются такие районы, как Замоскворечье, Марьина Роща, Донской. Буквально несколько лет назад эти районы нельзя было назвать современными и удобными для проживания, однако в настоящее время ситуация изменилась.
Улицы около станции метро «Павелецкая» были индустриальными, с фабричными зданиями и недостатком жилой инфраструктуры. Но с обвалом промышленного производства в 1990-е годы заводские корпуса стали арендовать и использовать новые компании. Сегодня на Летниковской улице рядом с Павелецким вокзалом появляются офисные и жилые комплексы в виде современных башен с оборудованными пешеходными парками и всей необходимой инфраструктурой для комфортной жизни и полезного досуга.
Другой известный пример – ревитализация северной части промзоны московского автозавода ЗИЛ площадью в 65 га, на месте которого возводится жилой квартал ЗИЛАРТ. В 2019 г. были сданы первые жилые дома, в разработке дизайна каждого из которых принимали участие ведущие российские архитектурные бюро, а всего будет построено, помимо нескольких десятков домов разной этажности, 9 детских садов (два уже сданы), две школы музейно-выставочный центр, медицинский центр, концертный зал, спортплощадка, офисы и магазины.
Таким образом, джентрификация позволяет изменить архитектуру, пространственные решения на выбранной территории, увеличить стоимость недвижимости и услуг в районе, тем самым повысив экономическую и социальную стабильность.
Как с гуся вода: застройщиков освобождают от обязательств перед дольщиками
Квартира для небожителя за 2 миллиарда. Где находятся четыре самых дорогих пентхауса в Москве?
Уровень жизни. Как меняются приоритеты в выборе этажа в доме
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости