Могут ли цены на жилье в России упасть, как в Китае
Цены на жилье в Китае рухнули, а недостроенные многоэтажки сносят. Почему это произошло и может ли подобное случиться в России, разбираемся с экспертами.
Цены на новые квартиры в Китае за последний год упали на 20-25% в крупных городах и на 30-40% в более мелких, рассказывает вице-президент Ассоциации содействия развитию деловых связей "Китайский деловой центр" Чжиган Чэнь. При этом объем продаж жилья, по данным Национального бюро статистики Китая, снизился на 18% по площади (период с января по август 2024 года к тому же периоду 2023 года), ввод нового жилья - на 22,5%.
Причина кризиса - слишком активное строительство в последние годы, подчеркивает Чжиган Чэнь. Уже построенного жилья, по оценкам, хватит для проживания 3,7 млрд человек, тогда как все население Китая сейчас - 1,4 млрд. Многие застройщики разорились, банки не продлевают им кредитные линии, и стройки останавливаются, говорит Чэнь. А недостроенные дома зачастую сносят.
Земля в Китае на 100% принадлежит государству, то есть частной собственности на нее в Поднебесной нет, поясняет доцент кафедры логистики Финуниверситета при правительстве РФ Денис Жильцов. При этом резкий экономический скачок КНР, который шел последние 40 лет, с 2019 года замедлился. "Как известно, на подъеме роста доходов населения растут темпы строительства, позволяя улучшать качество жизни людей за счет переезда из деревень в города, из малогабаритной квартиры в большую. Девелоперы строили целые города, не думая о том, что людей необходимо обеспечить работой. В какой-то момент люди перестали покупать квартиры из-за снижения доходов и отсутствия мобильности (невозможности уехать жить в квартал, где нет шанса найти новую работу). Новостройки стоят на государственной земле (а аренда на землю высокая) и состоят на балансе самих строительных компаний. Времени ждать спроса на квартиры нет, убытки растут каждый день, и поэтому строительные компании сносят новостройки целыми кварталами, не желая ждать, когда окупятся их капиталы", - говорит эксперт.
Сейчас, говорит Чэнь, власти Китая предпринимают целый ряд мер, чтобы стабилизировать ситуацию. Избыток жилья есть, но он неравномерен по стране, это касается большей частью крупных городов. Поэтому власти продвигают идею сельского развития - строительство жилья, дорог, инфраструктуры на селе. Также идет упор на освоение не настолько развитых регионов на юго-западе страны. В ряде городов перестали выдавать разрешения на строительство. При этом в крупных населенных пунктах акцент делают уже не столько на строительство жилья, сколько на его улучшение (аналог российской реновации). "Вместо старых зданий строят, например, экологичный дом, где на каждом этаже есть сад", - говорит Чжиган Чэнь.
Новостройки сносят, чтобы не оплачивать дорогую аренду земли
Параллельно власти следят, чтобы не было дальнейшего обрушения цен, говорит он, поскольку это, помимо прочего, негативно повлияет на покупателей-инвесторов. Для поддержки застройщиков власти начали выкупать новые квартиры у застройщиков для предоставления их (в том числе в аренду) малоимущим, молодым и даже многодетным семьям (Китай уже начинает стимулировать рождаемость, подчеркивает Чэнь) или, например, молодым научным сотрудникам и другим необходимым специалистам.
Может ли подобный кризис повториться в России? Эксперты считают, что это маловероятно. "Применительно к Китаю важно уточнить, что там к банкротству девелоперов и впоследствии банков привел пузырь, возникший на рынке, - поясняет замруководителя департамента исследований и аналитики CMWP Никита Дронов. - Это выражалось в том, что квартиры в новостройках покупались в основном с инвестиционными целями, тогда как в России сохраняется утилитарная функция жилья в новостройках: население в большинстве своем приобретает квартиры именно для проживания". Кроме того, даже квартиры, приобретаемые в России в инвестиционных целях, находят спрос на рынке арендного жилья, который пока в России находится на стадии развивающегося.
Кризис перепроизводства России в обозримом будущем явно не грозит, соглашается член Общественного совета минстроя Илья Пономарев. У нас есть резерв в части пространственного развития, значительный объем нового жилья должен появиться в регионах приоритетного развития, в Арктике, на востоке. "При этом не исключаю локальных проблем с перепроизводством жилья в традиционно инвестиционно привлекательных субъектах", - добавляет он.
Не опасаются повторения китайской ситуации и власти. В отличие от Китая в России обеспеченность жильем сейчас гораздо меньше, подчеркивал недавно вице-премьер Марат Хуснуллин. В Китае это 43 кв. м на человека, в России - 29 кв. м. Кроме того, отметил вице-премьер, строительная отрасль в России настолько значимая и социально чувствительная (население ежегодно инвестирует в строительство по несколько трлн руб.), что правительство никаких кризисов не допустит. "Если нужны будут какие-то дополнительные меры по ипотеке, будем принимать, если нужны будут меры поддержки - мы будем принимать, чтобы не допустить таких кризисов", - сказал он.
