Недвижимость вернулась в 2014 год

"Российская газета" совместно с порталом "ТТ Финанс" провели ежеквартальный круглый стол по ситуации на региональном рынке недвижимости. Текущее мероприятие получило название "Рынок недвижимости в эпоху перемен. Итоги и прогнозы".

Трудно оставаться оптимистом

По словам генерального директора СРО А "Объединение строителей СПб" Алексея Белоусова, в первом полугодии планы по вводу жилья и его продажи в Петербурге и Ленобласти выполнялись неплохо. Однако введенные в этот период жилые комплексы закладывались еще два года назад. "Поэтому по объемам текущий ввод жилья соответствует задачам, поставленным перед строительным комплексом города, - говорит глава объединения. - И по продажам первое полугодие было достаточно успешным: цифры фактически совпали с прошлогодними показателями".

Генеральный директор СРО А "Объединение строителей СПб" Алексей Белоусов. Фото: Святослав Акимов/РГ

Что касается неполного третьего квартала, то таких оптимистичных показателей, по мнению эксперта, получить, безусловно, не удастся. По разным оценкам, в первую очередь в сделках с привлечением ипотеки, объемы продаж снизились вдвое. "Напомню, во многих ЖК объем таких продаж составлял до 90 процентов, - отмечает Алексей Белоусов. - В то же время спад, связанный с тем, что граждане должны привыкнуть к недешевой ипотеке, был ожидаем".

Понятно, что в таких обстоятельствах любой потенциальный покупатель жилья берет паузу. Хотя по-прежнему остаются страхи, что завтра ставка Центробанка поднимется еще выше и уже подорожавшая ипотека снова подорожает. "То, что мы сейчас наблюдаем в потребительских настроениях, во многом связано с пересмотром финансовых возможностей покупателей, - резюмирует Алексей Белоусов. - Соответственно, судить о перспективах рынка по третьему кварталу рано, нужно дождаться конца года. Только тогда можно будет сделать хоть какие-то выводы о масштабах коррекции рынка".

Ключевая ставка может еще вырасти

Начальник отдела продаж ЗАО "БФА-Девелопмент" Светлана Денисова согласна, что ключевая ставка пока не стабилизировалась, и на сколько еще может вырасти - непонятно. В любом случае - это дополнительные риски для рынка недвижимости.

Начальник отдела продаж ЗАО "БФА-Девелопмент" Светлана Денисова. Фото: Святослав Акимов/РГ

"В начале квартала мы прогнозировали снижение объемов продаж, но эксперты связывали определенные ожидания с IT-ипотекой. Оказалось, ее по факту закрыли для крупных городов, - признает специалист. - И выдачи по IT-ипотеке в стране с июля сократились в 17 раз. Этот продукт практически не востребован, что вполне логично, поскольку IT-компании не спешат размещаться в небольших городах с населением до 50 тысяч человек, а сами айтишники не видят целесообразности селиться за границами мегаполиса".

За границей мегаполисов почему-то работает сельхозипотека под три процента. Такие подходы ставят застройщиков, работающих в черте города с полной нагрузкой, в сложное положение. Поскольку инвестиционные условия в черте и за чертой города серьезно отличаются. "Вопрос регулятору - вы действительно хотели, чтобы стало плохо тем, кто работает в черте города? И тут же следующий вопрос, - рассуждает Светлана Денисова. - Мы знаем насколько это трудно, но у города есть планы заниматься реновацией старых кварталов? И как именно тогда строительные компании смогут существовать в условиях таких ограничений?"

При этом в начале года в стране ожидалось снижение бюджетных доходов и в целом ухудшение экономической ситуации. Но по итогам полугодия оказалось, что экономика повела себя с точностью до наоборот. Однако по отношению к отрасли жилищного строительства были применены меры, прорабатывавшиеся ранее, и обратно отыгрывать, похоже, никто не собирается.

"Наша компания благодаря работе с остатками введенной третьей очереди ЖК "Огни Залива", то есть с готовыми квартирами на вторичном рынке, сохраняет приличный объем продаж. Он, безусловно, на общем фоне тоже снизился, тем не менее - это уровень, позволяющий компании работать дальше, - делится Светлана Денисова. - И даже удерживать относительно высокий объем ипотечных сделок - 54 процента".

В то же время доля ипотеки на коммерческих условиях либо вообще нулевая, либо пренебрежимо мала - единичные случаи. Под такой процент на долгосрок брать кредиты россияне, конечно, не готовы. Да и большинство претендентов оказывается отсеяно банками. "При этом предложение на вторичном рынке огромное, плюс к этому выше гибкость продавца (он не связан с затратной частью так, как застройщик), а цены остаются привлекательными", - уточняет начальник отдела продаж. Иначе говоря, вторичка превращается в серьезного конкурента.

Помогает рассрочка

Максим Турта, руководитель департамента продаж Группы Аквилон в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, подтверждает, что снижение спроса в июле было ожидаемым - покупатели заняли выжидательную позицию. Но уже по итогам августа и началу сентября в компании фиксируют начало восстановления спроса.

Руководитель департамента продаж Группы Аквилон в Санкт-Петербурге и Ленинградской области Максим Турта. Фото: Пресс-служба Группы Аквилон

"Ипотека на протяжении последних нескольких лет была главным инструментом приобретения недвижимости. И, конечно, найти за такой короткий срок замену, которая была бы настолько же эффективной, достаточно сложно, - говорит эксперт. - Поэтому доля ипотеки остается по-прежнему высокой - 86 процентов от общего объема продаж. При этом 85 процентов общего объема ипотечных сделок - это семейная ипотека. Доля IT ранее составляла до 10 процентов, но из-за введенных изменений заметно снизилась".

Надо уточнить, что компания со своей стороны запускает различные программы, предусматривается определенная система скидок, используется траншевая ипотека и локальные субсидии. Компания развивает программы лояльности: для постоянных клиентов, для сотрудников компаний-партнеров, региональных покупателей и другие.

"При этом предлагаем и различные варианты рассрочек, - считает важным уточнить Максим Турта. - Например, рассрочка 15/15/70 на два года или 5 по 20 тоже на два года. Такие программы помогают нашим клиентам не откладывать покупку недвижимости на неопределенный срок".

Говоря же о перспективах, эксперт демонстрирует осторожность. Если в ближайшее время не будет никаких новых потрясений, то спрос начнет восстанавливаться, потому что, во-первых, жилищный вопрос всегда насущен, а во-вторых, недвижимость - один из самых надежных активов для сохранения сбережений. Будут развиваться совместные программы банков и девелоперов, так как в усилении спроса заинтересованы обе стороны. Возможно, появятся новые льготные категории покупателей.

"Спад, связанный с тем, что граждане должны привыкнуть к недешевой ипотеке, был ожидаем"

Кстати, наша группа сохраняет стратегию своего развития: по-прежнему приобретаются участки и до конца года девелопером запланировано в петербургской агломерации минимум три старта. Это проекты как жилой, так и коммерческой недвижимости. "Ставку мы делаем на комфорт-класс, так как считаем данный сегмент наиболее устойчивым ко всем изменениям рынка, - поясняет спикер. - Клиент становится все более требовательным. Сегодня покупатель комплексно оценивает проект с позиции того образа жизни, который он может обрести вместе с ним". Поэтому так важны программы благоустройства дворов, наличие объектов коммерческой и социальной инфраструктуры и другие аспекты, отвечающие за высокий уровень комфорта и безопасности жизни.

Без семейной ипотеки будет катастрофа

Генеральный директор АН ГК "КВС" Анжелика Альшаева признает, что на фоне начала второго полугодия участники рынка поневоле забыли, каким успешным было первое полугодие. "Поэтому, сразу к результатам августа. Мы свои планы по месяцу выполнили. Доля ипотеки в продажах у нас 63 процента, из которой 96-97 процентов - это семейная ипотека, - отмечает эксперт. - Остальная часть продаж состоит из рассрочки и единичных сделок с единовременной оплатой - в границах трех-пяти процентов. Полагаю, что итоги сентября окажутся примерно похожими".

Генеральный директор Агентства недвижимости ГК "КВС" Анжелика Альшаева. Фото: Портал www.ttfinance.ru

Иначе говоря, текущий клиентский поток позволяет компании работать и понемногу развиваться. Может быть, новые очереди будут появляться не так часто, как прежде, но прекращать строительство компания не предполагает.

Впрочем, присутствуют опасения, что с семейной ипотекой произойдет то же самое, что и с IT-ипотекой. Выделенные лимиты окажутся исчерпаны, и бюджет прекратит их оперативное пополнение, пусть сохранение этой госпрограммы, минимум, до 2030 года и обещано. И по рынку уже ходят слухи, что лимиты израсходуются к октябрю. А если вопрос выделения лимитов затянется до нового года, то вряд ли их выделят и в январе. "Вот это уже будет катастрофа! - предупреждает Анжелика Альшаева. - Если же вернуться к IT-ипотеке, у нашей компании есть объекты, территориально располагающиеся в Ленобласти. Но и там ни единой сделки по такому ипотечному продукту с июля не прошло. Дело даже не в спросе, а в том, что к IT-компаниям требования ужесточены настолько, что никто не стремиться преодолевать барьеры".

По рассрочке, продолжает спикер, тоже ситуация не простая. Застройщик - не кредитная организация, и такие услуги являются исключительно вынужденной мерой. Рассрочку в массе клиенты берут для того, чтобы далее перейти на все ту же ипотеку. В ожидании, что пока дом строится два года, что-то изменится, и ставки станут более приемлемыми.

"Весь расчет на снижение ключевой, хоть когда-нибудь и рефинансирование, - делится Анжелика Альшаева. - Соответственно, не очень верю в разговоры, что россиянам нужно подождать, чтобы привыкнуть к новым реалиям. И тогда по необходимости они понемногу станут брать ипотеку и под более 20 процентов. В массмаркете этого не будет".

Глава агентства недвижимости не спорит, что на вторичке, где нет других вариантов, ипотеку под баснословные проценты действительно время от времени берут. Но чуть ли не максимальный размер кредита - это два миллиона рублей, остальная часть платы состоит либо из личных накоплений, либо дотаций городского и федерального уровней. И это ситуация не последних месяцев, а последних лет.

Рынок сократился вдвое

Коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов цитирует статистику Dataflat, занимающуюся агрегацией данных Росреестра. Так, продажи в июле по отношению к июню сократились на 20 процентов. Но нужно учитывать, что в статистику июля попали договоры, заключенные месяцем ранее. То есть улучшили ее. А вот в августе падение составило еще 40 процентов, и это уже достаточно чистая статистика. "Получается падение августа к июню достигает 50 процентов. Можно говорить, что рынок Санкт-Петербурга сократился в два раза. Сокращение произошло из-за отмены безадресной льготной ипотеки с господдержкой. Также сократился круг потенциальных заемщиков по семейной ипотеке, а затем отменилась и IT-ипотека в Санкт-Петербурге, - уточняет Сергей Софронов. - По IT-ипотеке мы готовили сделки на десятки миллионов рублей, прождали вместе с покупателями практически месяц, и затем были вынуждены предлагать пользоваться другими программами. Какая-то часть - незначительная - перешла на семейную ипотеку. Но большинство вообще отказалось от покупки из-за неподходящих условий кредитования".

Коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов. Фото: Святослав Акимов/РГ

Тем не менее, оговаривается специалист, в компании фиксируется достаточно разнонаправленная динамика, благо сам портфель проектов разнообразен. Например, есть сервисные апартаменты, и по этому сегменту идет определенный рост спроса. Если сравнить показатели января - мая и лета, спрос увеличился примерно на треть. И в сентябре продолжает расти, что отчасти вызвано и перетеканием спроса с рынка жилья, где свернулась льготная безадресная ипотечная программа.

Также компания строит жилье премиум-класса. По этим объектам летом также наблюдается прирост сделок на треть. "Особенно прекрасны оказались результаты августа, несмотря на то, что традиционно это низкий сезон. Правда, доля рассрочек стремится чуть ли не к 100 процентам, - рассказывает коммерческий директор. - В сегменте же комфорт-класса относительно первого полугодия продажи снизились на 40 процентов".

Сергей Софронов признает, что сейчас основной в структуре ипотеки стала семейная программа. Также работает ипотека траншевая - когда до ввода объекта в эксплуатацию покупатель вносит посильный ежемесячный платеж. Это обеспечивается выдачей всего займа по ипотеке частями - траншами. Но такое решение негативно сказывается на прибыли уже для строительной компании, поскольку на эскроу-счета в момент заключения договора поступает лишь часть кредитных средств.

Наконец, тестируются различные варианты по ипотеке со сниженной ставкой до 9-10 процентов на первые два-три года с момента заключения договора. Но данные программы пока занимают минимальную долю в выдаче ипотеки, хотя их ценность для покупателя очевидна: можно взять ипотеку по сниженной ставке и зафиксировать текущую цену на приобретаемую недвижимость. Затем, по окончании льготного периода, рефинансироваться на действующих на момент рефинансирования рыночных ставках по ипотеке. По среднесрочному прогнозу ЦБ в 2027 году ключевая ставка должна снизится до 7,5-8,5 процента, что позволит взять ипотеку по ставке около 10 процентов.

Как подытоживает спикер, рынку не нужны безадресные программы субсидирования, а нужна адекватная ключевая ставка.

Цепочки разрастаются

Руководитель отдела по развитию ипотечного кредитования Санкт-Петербургского филиала ПСБ Анастасия Трифонова не спорит. Как и у коллег, первое полугодие для Санкт-Петербургского филиала банка прошло достаточно успешно. Прирост по сравнению с аналогичным периодом предшествующего года по обсуждаемому направлению составил 50 процентов. "И стоит отметить, что портфель, прежде всего, пополнялся сделками с первичным жильем, приобретаемым по льготным программам, - уточняет спикер. - Еще в январе, когда крупнейшие банки стали брать комиссионные с застройщиков по сделкам с субсидируемыми государством программами, не снижая собственно свои ставки, мы от такой практики отказались. Это, конечно, сыграло роль в столь внушительном росте портфеля".

Руководитель отдела по развитию ипотечного кредитования Санкт-Петербургского филиала ПАО "Промсвязьбанк" Анастасия Трифонова. Фото: Святослав Акимов/РГ

К июлю семейная ипотека в региональном портфеле банка занимала 40 процентов, обычная госпрограмма - 19,5 процента. При этом семейная ипотека преобладает в портфеле с конца 2023 года. Конкретно в ПСБ еще серьезную роль играет военная ипотека, и по этому вектору в филиале банка доля именно льготных продуктов для военнослужащих занимает 41 процент и не снижается и после отмены госпрограммы, а доля семейной ипотеки в третьем квартале составляет 17 процентов.

"Конечно, общая ситуация в первом полугодии и третьем квартале отличается кардинально", - рассуждает Анастасия Трифонова.

Банк решил сделать акцент на вторичную недвижимость. Тем более, третий квартал показывает, что граждане, которые не могут себе позволить классическую первичку по текущим ипотечным ставкам, все равно рассматривают различные варианты со вторичкой. Правда, это сделки, требующие дополнительной кропотливости, одна правоустановка достоверности документов отнимает немало времени. Тем более покупатели выбирают то, что подешевле, а такие объекты часто сопряжены с наследством или дарением, то есть с дополнительными рисками.

По среднесрочному прогнозу ЦБ в 2027 году ключевая ставка должна снизиться до 7,5-8,5 процента

"Следующие сложные сделки - цепочки, и если в какой-то момент таковые сократились до двух-трех объектов, то сейчас снова появляются четырех-пятиквартирные цепочки. По сути рынок вернулся на десять лет назад, и cредний чек стал составлять 3,9 миллиона рублей. Но как бы там ни было, в третьем квартале доля вторички в ипотечном портфеле банка занимает 22 процента против 1,5 процента в первом полугодии", - рассказала Анастасия Трифонова.

Апарты сохраняют спокойствие

Руководитель отдела продаж апарт-отеля Well Денис Розанов констатирует, что по итогам июля по стране, согласно отчету ЦБ, объем выдач льготной ипотеки составил 50 процентов. Это можно трактовать так, что по базовым ставкам было выдано столько же кредитов, сколько по субсидированным. И если участники круглого стола не видят у покупателей возможности приобретать жилье по базовым ставкам, то статистика косвенно заявляет, что каждый второй заемщик к таким расходам готов.

Руководитель отдела продаж апарт-отеля Well Денис Розанов. Фото: Святослав Акимов/РГ

Конечно, в эти данные попадают и данные по вторичке, но они объективно отстают от первички. А значит, такой покупатель на первичке присутствует. "Наши продажи это подтверждают, пусть доля ипотечных сделок держится на уровне 3,5 процента, - говорит руководитель отдела продаж. - Но на апарт-рынке никогда не было льготных программ. При этом случались периоды, когда доля ипотеки доходила до 50 процентов".

Денис Розанов вспоминает периоды, когда горизонт планирования на строительном рынке превышал год, и два, и три. Компании создавали долгосрочные стратегии развития. Потом рынок плавно начал привыкать и адаптироваться к зачастившим изменениям - то пандемия, то скачки валютных курсов... Сейчас отрасль получила ситуацию, когда многие параметры абсолютно бессмысленно планировать. "Полгода назад на аналогичном круглом столе мы обсуждали прогноз по ключевой ставке на конец года в районе 13-15 процентов. Но сегодня мы работаем в совершенно другой реальности, где прогнозы и ожидания превращаются в не самое благодарное занятие", - вспоминает специалист.

Как бы там ни было, если сравнивать с аналогичными периодами 2023 года, за первое полугодие продажи в компании прибавили 15 процентов. Конечно, при оценке итогов трех кварталов есть ожидания небольшой просадки. Но в отличие от рынка жилья продажи апартов не предполагают сильных колебаний, и вторая половина года ожидается достаточно ровной.

Сергей Софронов признает, что сейчас основной в структуре ипотеки стала семейная программа. Фото: Портал www.ttfinance.ru

Отдельным трендом осени 2024 года эксперт назвал активный уход покупателей в рассрочку, несмотря на то, что приобретатель апартов обычно имеет в запасе достаточные суммы. То есть клиенты стараются параллельно решить две задачи - не только оперативно купить недвижимость, но и заработать на высоких депозитах.

"Покупатель заходит с первым взносом в апарты, а далее откладывает выплаты, насколько позволяют условия, и прокручивает деньги в депозитах, - поясняет спикер. - Мы к такому сценарию в целом готовы. По рассрочке прирост в этом году составляет 25 процентов, но есть и покупатели, готовые войти в сделки, полностью оплачивая все сразу. Такие сделки составляют порядка 25 процентов. Обычно это клиенты, не слишком ориентирующиеся на сиюминутную выгоду. Есть деньги, и эти деньги спокойно вкладываются".

На загородке средний чек не высок

Генеральный директор ООО "ВсевРиэлт" Светлана Белова отмечает, что доля областных сделок в компании держится на горизонте 70 процентов, что позволяет компетентно говорить о загородном рынке недвижимости. И, как отмечает участник круглого стола, падение объемов сделок областного рынка коснулось в гораздо меньшей степени. Если посмотреть статистику Росреестра по постановке на кадастровый учет жилых зданий на участках под ИЖС, за 2023 год в регионе зарегистрировано около 19 тысяч объектов. Из них на садовых территориях около 5,5 тысячи домов. В этом году картина похожая.

Генеральный директор ООО "ВсевРиэлт" Светлана Белова. Фото: Портал www.ttfinance.ru

Светлана Белова сообщает, что до марта включительно массово шли продажи земельных участков со строящимся жильем, как с подрядом, так и своими силами по условиям семейной ипотеки. В принципе и далее, даже при пересмотре параметров льготных программ, семейная и IT-ипотеки остались доступными и продолжают быть востребованными.

"Правда, часть объектов строилась и регистрировалась впопыхах, - делает ремарку глава агентства. - Поэтому некоторые документы приходится восстанавливать. Более того, иногда из-за отсутствия документов льготная ипотека становится невозможной".

И кстати, уточняет специалист, особенностью загородного домостроения можно считать следующее: поскольку готового жилья, подходящего под параметры льгот, мало, клиентам сразу приходится настраиваться на приобретение участка под будущий дом. Тем не менее у компании с августа начались активные продажи вторички, хотя прежде август считался достаточно сонным месяцем.

"Конечно, трудно утверждать, что граждане готовы брать крупные суммы в ипотеку под 20 процентов и выше. Берут порядка полутора миллионов, спешат продать собственную недвижимость, чтоб как можно быстрее закрыть кредит, но такие сделки есть", - добавляет Светлана Белова.

Кроме того, работает сельская ипотека, пусть это и достаточно сложный продукт, который по согласованиям с банком занимает порядка полутора месяцев. Кстати, продавцы уже научились данный момент учитывать и терпеть необходимое время.