Рынок новостроек Подмосковья прощается с микроквартирами. Есть о чем жалеть?
Правительство Московской области с будущего года вводит запрет на строительство в регионе квартир площадью меньше 28 кв. м. Решение, наверное, справедливое, но не будем забывать о том, что часто покупатели вынуждены экономить на каждом метре – именно поэтому малогабаритное жилье всегда пользуется спросом. Мы обсудили с экспертами нововведения – интересно, как они отразятся на рынке недвижимости?
«Мелкая нарезка» отменяется
Согласно постановлению правительства Московской области с 1 января 2025 года застройщики не смогут предлагать в своих новых проектах квартиры и студии площадью меньше 28 кв. м. Москва ввела подобный запрет еще раньше: новые стандарты в столице были утверждены с 1 августа текущего года.
Чем руководствовались власти, вводя ограничения на строительство микроквартир? «В первую очередь, запрет строить жилье площадью меньше 28 кв. м обусловлен желанием правительства улучшить жилищные условия населения, – считает Анна Кузнецова, руководитель управления аналитики рынка и автоматизации данных DOGMA. – При мелкой нарезке квартир в домах увеличивается количество жильцов в них, а вместе с ним и нагрузка на социальную, транспортную и прочую инфраструктуру».
Итак, согласно новым правилам проектирования, девелоперы увеличат минимальную площадь квартир. Следовательно, вырастет доля жилья площадью 28–30 кв. м. Таким образом, в 2025–2026 гг. средняя площадь квартир на рынке новостроек Подмосковья прибавит 2–5 кв. м.
Нетрудно предположить, что в результате минимальная стоимость входного билета на рынок жилья вырастет. «В совокупности с ростом ипотечных ставок, отменой ипотеки с господдержкой и изменениями правил игры на ипотечном рынке это приведет к охлаждению спроса как со стороны потенциальных инвесторов, так и со стороны конечных покупателей, которые приобретали такие микроквартиры на будущее, например, для подрастающих детей», – полагает Дмитрий Старшинин, генеральный директор сервиса по продажам новостроек SPN24 – партнера в реализации новостроек компании Est-a-Tet.
Хватит на два года
Как изменится спрос на жилье площадью меньше 28 кв. м? Расхватают ли студии в уже представленных на рынке жилых комплексах и на вторичном рынке?
«В Московской области в продаже пока еще представлено достаточно весомая доля таких квартир – 12% от общего объема экспозиции. При этом ажиотажного спроса на такие квартиры не ожидается. В условиях заградительных ставок по ипотеке (в рамках стандартных программ) наиболее платежеспособный спрос перетекает в Москву. Для покупателей с деньгами в плане ликвидности более интересны микроквартиры в Москве и Новой Москве», – говорит Дмитрий Старшинин.
Анна Кузнецова также полагает, что можно прогнозировать небольшой рост интереса к студиям, так как их предложение будет заканчиваться. Кроме того, по мнению эксперта, микроквартиры могут подорожать: «Цены на квадратный метр в студиях до 28 кв. м будут расти на фоне формирующегося дефицита. Рост может составить до 10%. По нашим оценкам, с учетом проектируемого объема студий, строительство которых стартует в 2024 году, и действующего спроса, квартир площадью до 28 кв. м хватит на два года».
Все к лучшему?
Дарья Постникова, директор по продукту «Сити21», отмечает, что в проектах сократится число квартир, которые не подходят для комфортного проживания, но корректировка квартирографии потребует времени: застройщикам нужно будет спроектировать нечто среднее между студией 21–25 кв. метров и однокомнатной квартирой 30–34 кв. метров, сделать этот формат востребованным и многофункциональным.
Как известно, маленькие квартиры-студии всегда были самым ликвидным видом недвижимости из-за небольшой стоимости лота. Люди как будто не замечают того, что цена одного «квадрата» вообще-то в среднем на 15-20% выше, чем, например, в трехкомнатной квартире. Для покупателей главное, что в целом за квартиру цена ниже. На них проще накопить, их легче всего продать. Скорее всего, ситуация в этом смысле не изменится.
«Уже сейчас девелоперы проектируют минимально допустимые по метражу квартиры, согласно новым нормативам, на которые и сместится интерес покупателей, как только они выйдут в продажу», – уверяет Анна Кузнецова.
Ищем варианты, пока не поздно
Пока не пришло время ностальгировать и квартиры до 28 кв. метров еще есть в продаже, мы решили поискать в базе объявлений варианты наиболее доступных из них. Убедились в том, что поговорка «дешево и сердито» в случаях с малогабаритками не работает. Там, где дешево, вовсе не сердито: качество жилья, мягко говоря, сомнительное. А иногда предлагают и не жилье вовсе.
Без окон, без дверей…
Итак, ищем недорогую квартиру в Московской области. В категории до 3 млн рублей поиск выдает нам вариант с прекрасным расположением – в столице Подмосковья. Красногорск, улица Речная. Цена студии всего 2 491 000 рублей, с учетом локации это выгодное предложение. По данным продавца, монолитно-кирпичные жилые корпуса объединены в единый ансамбль, то есть речь идет о довольно новом жилом комплексе, а не о старом фонде, и это плюс.
У жилья есть и другие достоинства: «дома построены по индивидуальному проекту, квартиры в них удобной и современной планировки», говорится в объявлении. Рядом с ЖК – известные красногорские парки, стадион «Зоркий», детские сады и школы. Все замечательно, надо брать? Но по мере чтения объявления выясняются новые подробности: во-первых, речь идет об апартаментах, то есть о коммерческой недвижимости. Во-вторых, площадь студии – чуть больше 11 кв. м (!), кухни – 3 кв. м.
Больше всего смущает такая информация: «помещения с окнами и без». И хотя продавец уверяет, что предлагает вам «проект студий для жизни и инвестиций», возникают сомнения относительно первой части. Вы серьезно? 11 «квадратов» для этого вряд ли достаточно. Еще продавец добавляет: «подходит как для проживания, так и тихого рабочего кабинета или сдачи в аренду». Ну для рабочего кабинета – может быть. Хотя если он без окна, тоже, наверное, не вариант.
Загадочный апартамент
Идем дальше и видим вариант с весьма привлекательной ценой – студия в монолитном доме всего за 1 320 000 рублей. Расположена квартира в подмосковной Икше, Дмитровский район. Информация на первой вкладке объявления вызывает только положительные эмоции: при такой невысокой цене нам обещают прекрасное состояние квартиры, дизайнерский ремонт. Площадь студии – 16, 4 кв. м (немного, но все-таки не 10 «квадратов»).
Переходим на следующую вкладку. Здесь студию уже называют «апартаментом» и пишут, что он находится «в подвальном помещении нового жилого дома. Все коммуникации имеются». На этом все. Не понятно, о жилье речь или о техническом помещении?
«Поедемте в номера!»
В Раменском районе Подмосковья за 1 000 000 рублей продается студия площадью 12 кв. м. Обычная история – сначала нам сообщают про качественный ремонт, раздельный санузел и новые трубы. Читаем дальше: оказывается, предлагают апартаменты в цокольном этаже. «Монолитный новый дом», «благоустроенная придомовая территория», «паркинг у дома» – все эти характеристики в совокупности с изображениями создают впечатление, что перед нами мотель, хостел или что-то подобное, в котором продают номера либо комнаты.
И это тоже студия…
Вообще, очень часто лоты с невнятным статусом называют студиями. Что ни общежитие, доля в коммуналке или цокольный этаж, то студия. Вот еще одно странное предложение: всего за 860 000 рублей предлагают студию в 17 кв. м в Балашихе. Что сказать – площадь маленькая, но видали и меньше. Дело даже не в размерах: продавец честно пишет про свою «студию» – «помещение свободного назначения (кладовка, склад, мастерская) на техническом, 17 этаже многоквартирного дома». Признается, что сейчас «используется как склад личных вещей».
Но при этом он видимо полагает, что и это помещение можно превратить в квартиру, было бы желание. Вас честно предупреждают: «на сегодня без прописки, без окна, без санузла! Необходимо получить разрешения на устройство коммуникаций». И настраивают на оптимистический лад: «При желании все делается». Ну… такие инвестиции, видимо, действительно предлагаются в расчете на очень больших оптимистов.
Квартира для небожителя за 2 миллиарда. Где находятся четыре самых дорогих пентхауса в Москве?
Уровень жизни. Как меняются приоритеты в выборе этажа в доме
Район Зюзино: метро, уютные пятиэтажки и лес – что еще надо для счастливой жизни в Москве?
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости