"Волынишь" со стройкой – изымем участок!

В конце августа федеральный кабмин направил в Госдуму законопроект, сокращающий с двух лет до года срок предварительного согласования в предоставлении земельных участков девелоперам. Судя по пояснительной записке, одна из целей – устранить "сложности с изъятием неэффективно используемых земельных участков". В случае принятия новеллы соответствующие правки внесут в Земельный кодекс.

Появляется реальная угроза для нерасторопных инвесторов остаться без земли для стройки. Предварительное согласование – процедура на старте оформления земельного участка. Как рассказал президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков, на этом этапе застройщик должен провести межевание, обратиться в уполномоченный орган и заключить соответствующий договор (например, аренды).

"В течение указанного периода земельный участок, в отношении которого принято такое решение, не может быть предметом аукциона или предоставлен иным лицам, – пояснили в Главархитектуре Екатеринбурга. – В случае принятия закона истечение годового срока не влечет за собой изъятие участка, поскольку он и не поступал во владение заявителя. Участок может быть повторно вовлечен в хозяйственный оборот, в том числе посредством проведения аукциона".

"В Екатеринбурге много земли, не вовлеченной в оборот. Земля – ресурс, ее покупают или арендуют с конкретной целью, в том числе под будущие проекты", – отметил в беседе с "Уралинформбюро" руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) Михаил Хорьков.

Снос дома на улице Папанина за Макаровским мостом

Самый громкий пример – "брусничный" квартал за Макаровским мостом. Тюменцы заключили с мэрией контракт на его развитие еще в 2015 году, но несколько лет топтались на месте, несмотря на обязанность в течение года подготовить проекты планировки и межевания территории. Проект межевания был утвержден лишь в 2022 году. О том, как оценили проект нынешние жители квартала и следственные органы, "Уралинформбюро" подробно рассказывало ранее.

Та же картина – в квартале на Уралмаше, выбранном администрацией Екатеринбурга для реализации проекта комплексного развития территорий (КРТ): "Брусника" в 2022 году выиграла его на аукционе, но до сих пор не приступила к освоению, хотя два таких же "каэртэшных" участка на соседнем Эльмаше давно расселены, снесены и успешно застраиваются коллегами "Брусники" по девелоперскому бизнесу.

Двор в переулке Черниговском, где планируется реализация проекта КРТ от "Брусники"

Как сообщили корреспонденту "Уралинформбюро" жильцы домов в переулке Черниговском, представители застройщика пару раз в квартале появлялись, огласили выкупную цену (порядка 100 тысяч рублей за квадратный метр) и назвали примерные сроки начала работ – 2025 год. Несколько домов (в том числе под номерами 13, 15 и 21 по Черниговскому) уже расселены, но не полностью: по словам одного из "аборигенов", в некоторых квартирах еще живут люди.

"Мы планируем завершить расселение до конца этого года. Снос будет уже в следующем году, и тогда же начнем строить", – заверили корреспондента агентства в пресс-службе "Брусники".

Пустырь в границах улиц Восстания – Народного Фронта – Достоевского – Молодежи, где с 2018 года планируется высотная застройка

Еще более странная картина наблюдается на северной уралмашевской окраине, в квартале улиц Восстания – Народного Фронта – Достоевского – Молодежи: там никак не начнется обещанное еще в 2018 году высотное строительство. Проект дважды – в 2018 и 2023 годах выносился на общественное обсуждение. В первом случае заказчиком было ООО "Энергостройресурс-2000", во втором – специализированный застройщик "Эфес". Обе компании связаны между собой через учредителя Алексея Белоусова.

В ранней редакции там на месте частного сектора предполагалось разместить несколько высотных жилых домов и новый блок для школы № 178. Из редакции 2023 года школа испарилась, зато появился встроенно-пристроенный детский сад на 100 мест. Частные дома в квартале давно снесены, однако стройка до сих пор не начата, более того, даже не расчищено место для стройплощадки. Вместо строительного котлована – пустырь с неровным рельефом, густо поросший ромашкой и львиным зевом.

Вице-мэр Рустам Галямов (слева) и глава Екатеринбурга Алексей Орлов

В 2023 году, когда решалась судьба ранее запущенных в Екатеринбурге проектов развития застроенных территорий (РЗТ), вице-мэр Рустам Галямов публично пригрозил нерасторопным инвесторам: будете тянуть с освоением – отберем землю. В случае с "макаровским замостьем" мэрия, что называется "в законе": она в 2015 году заключала с "Брусникой" договор РЗТ. Но механизм изъятия хоть и сформирован на федеральном уровне, на практике применяется в исключительных случаях: например, если участок под стройку доведен до непотребного состояния, зарос кустарником или утонул в мусоре.

По словам директора городского департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений Руслана Габдрахманова, правила изъятия участков установлены федеральным законом № 307-ФЗ, принятым в прошлом месяце. Но он регулирует использование земель всех видов, в том числе садовых и сельскохозяйственных, а конкретно о строительных участках… речь там не идет. Да и вступит в силу нормативный акт лишь следующей весной.

В случае с КРТ соответствующая практика существует и в настоящее время вытекает из договорных обязательств, отметил Габдрахманов. "Договор аренды земельного участка в рамках КРТ следует судьбе основного договора и в случае длительного неосвоения расторжению подлежат оба договора. Заключение нового договора КРТ и, как его следствие, договоров аренды земельных участков для его реализации, осуществляется через конкурсные процедуры", – пояснил руководитель Главархитектуры. Стоит ли напоминать, какая это головная боль для чиновников?

Стройплощадка на улице Александровской

Если арендодатель обнаружил, что участок простаивает, изъять его он может лишь при выявлении нецелевого использования, пояснил "Уралинформбюро" источник, близкий к МУГИСО. Например, на участке разрешено строить детские сады, а там возводится жилье. Но, судя по статистике земельных торгов, организованных областным Фондом госимущества, арендаторы научились обходить этот пункт, не привлекая внимания надзорных органов.

Например, участок 66:41:0702004:292 на улице Александровской (микрорайон Пионерский) сдан в 2022 году в аренду за 24,5 миллиона рублей компании "Элит Групп" (связана с семьей вице-спикера свердловского Заксобрания Армена Карапетяна). Согласно условиям, на этом клочке земли можно строить среднеэтажное жилье, паркинги, торговые центры, объекты здравоохранения и образования, гостиницы и даже храмы. А в реальности там стоят… вагончики-бытовки, относящиеся к строительству жилкомплекса "7я" (застройщик – ООО СЗ "РС-Девелопмент"). Очень похоже на сдачу участка в субаренду.

"Дикий" берег Шарташа, где планировалось организовать пляж для экстремалов

Еще одна категория участков, которые девелоперы в Екатеринбурге берут "без обязательств" – рекреационные. Так, в 2020 году предприниматель Владислав Двойнишников арендовал на западном берегу озера Шарташ, в районе мыса Рундук, участок для обустройства пляжно-досуговой зоны, в том числе для экстремальных видов спорта. Прошло четыре года, но ничего, кроме камыша и осоки, на участке так и не "выросло". Срок аренды истекает летом 2025 года и, по словам директора Шарташского лесопарка Юрия Горланова, арендатор за это время ни разу не выходил на контакт.

На противоположном берегу Шарташа не менее загадочная история. В декабре 2021 года один из участков на прибрежной улице Рыбаков заполучило ООО "Восточный берег озера Шарташ", связанное с известными девелоперами Игорем Заводовским и Константином Погребинским. Шикарные коттеджи бизнесменов расположены в двух шагах от арендованной "делянки". Тогда на участке стоял забор, перекрывавший доступ гражданам к пляжу (снесен по требованию природоохранной прокуратуры), детские горки, баскетбольная площадка и эллинг для катеров. Что изменилось с момента сдачи участка в аренду? Ровным счетом ничего. Из новых объектов на территории лишь небольшая деревянная конструкция неясного назначения, да белая палатка, напоминающая теплицу для огурцов. Табличка "Посторонним вход воспрещен" также на месте. Одним словом, налицо все признаки легализации "прихвата" общественной территории.

Евгений СУСОРОВ