Предполагаемое строительство КАД-2 повлияет на рынок недвижимости
Появление в публичном поле трассировки будущей магистрали КАД-2, как и следовало ожидать, вызвало волну как негативных, так и позитивных мнений. Впрочем, пока что нет четких сроков строительства дороги. Но уже понятно: ее возведение приведет к изменениям на рынке недвижимости и доставит немало проблем собственникам участков и строений, которые войдут в зоны сноса совершенно независимо от желания хозяев.
- Да, строительство КАД-2 вокруг Санкт-Петербурга неизбежно повлияет на рынок недвижимости региона, хотя этот процесс будет проходить постепенно. Одним из основных факторов влияния станет рост стоимости земельных участков и недвижимости в зонах, прилегающих к будущей трассе. Есть и первые признаки этого: например, в таких населенных пунктах как Агалатово и Токсово, расположенных неподалеку от будущей магистрали, уже отмечено увеличение цен на землю. Причина понятна: КАД-2 повысит привлекательность территорий, которые ранее не рассматривались как перспективные для загородного строительства и коммерческой деятельности, - считает Екатерина Позднякова, руководитель проектов инвестиционной компании Garnet. Но в целом прирост стоимости в пригородных районах ожидается неравномерным. Наибольшее повышение ожидается в зонах, в которых транспортная доступность была недостаточно развита, а новая магистраль кардинально улучшит сообщение с Петербургом. И, наоборот, там, где и так есть удобные транспортные развязки, эффект от близости КАД-2 будет менее выраженным. И, конечно, многое зависит от конкретного объекта и расстояния от дороги. Навряд ли кто захочет строить коттедж на участке, вплотную прилегающем к трассе, чтобы дышать автомобильными выхлопами.
- КАД-2 – масштабный проект, уже оказывающий влияние на рынок недвижимости региона. Одной из самых чувствительных тем в контексте строительства дороги является изъятие участков для госнужд. Схема изъятия стандартна, определена законодательством. Однако на практике возникают сложности, связанные с оценкой имущества. Нередко собственники считают предложенные суммы недостаточными, что приводит к конфликтам. В некоторых случаях процесс согласования или выплаты компенсации может затянуться, что добавляет напряжённости в ситуацию. Проблемы возникают не только в части расчёта справедливой стоимости, но и из-за задержек на уровне органов власти или иных бюрократических проволочек. Когда люди вынуждены ожидать свои выплаты или столкнуться с задержками в процессе, это создаёт дополнительный негатив, который иногда ведёт к судебным разбирательствам, - говорит Мария Тарасова, основатель агентства недвижимости.
Эксперт подчеркивает, что нельзя недооценивать и вопрос ухудшения условий проживания в районах, прилегающих к трассе. Строительство дорог несет с собой экологические и инфраструктурные проблемы. Рост уровня шума, загрязнение воздуха от увеличившегося автомобильного потока, интенсивные строительные работы — всё это не может не сказаться на качестве жизни людей, живущих в непосредственной близости от будущей трассы. Особенно это важно для владельцев частных домов и дачных участков, для которых спокойствие и чистота воздуха являются одними из ключевых факторов при выборе жилья. Влияние таких факторов на стоимость их недвижимости может быть значительным.
Многие жители Ленобласти выражают недоумение по поводу прохождения трассы.
- Мы не уверены в необходимости строительства КАД-2 именно сейчас. Когда начинают говорить о транспортном коллапсе, как-то забывают о том, что, например, с завидной регулярностью ремонтируют имеющуюся кольцевую дорогу, перекрывая для движения и две полосы. Так делайте более прочное покрытие, и постоянные ремонты (и закрытие полос) не понадобятся. Также увеличьте число съездов с нее, расширьте прилегающую к городу часть Мурманского шоссе, - и сразу ситуация станет легче. Да и сама трассировка вызывает много вопросов. Затронуты болота, ООПТ «Приневский», Кавголово с его озерами под угрозой – трассировка прошла по жилым домам, да и рядом с озерами строить дорогу – нанести им урон. Список можно продолжать. А, например, бетонную дорогу, по сторонам которой нет никаких объектов, в трассу не включили, хотя собирались. Это было бы около 60 километров новой дороги, вокруг которых не возникло бы недовольства, - отмечает Лариса Мухина, экоактивист, депутат МО Колтуши. Она также подчеркивает, что до сих пор не были представлены результаты изыскательских работ и опросов населения. Власти говорят, что население – за строительство, а по факту, кого не спросишь, против. Активисты также преждевременным заявление Росреестра об ограничения сделок с недвижимостью в зоне предполагаемого строительства трассы.
- К сожалению, проектирование КАД-2 происходит с нарушением экологического законодательства, - подтверждает Елена Есина, член экспертного совета при комитете Госдумы по экологии. Главные проблемы: уничтожение природных экосистем, играющих важную роль в поддержании биоразнообразия региона, и загрязнение водных ресурсов (строительные работы повлияют на качество воды в близлежащих реках и озерах). Третий негативный фактор – шумовое загрязнение, которое скажется на здоровье и людей, и животных.
Пока что в проекте строительства КАД-2 много нерешенных вопросов. Остается надеяться, что многое власти отрегулируют. Но что ряд граждан будут вынуждены расстаться с недвижимостью- очевидно.
Справка
Как собственник узнает о том, что участок, строение собираются изымать на госнужды?
- Собственник должен получить извещение об изъятии в письменном виде. В нем будет сказано, кто принял решение, причины, контактные данные. Орган, принявший решение об изъятии, направляет его в ЕГРН для внесения сведений. Если же собственник хочет получить информацию о планах на изъятие заранее, то нужно смотреть документы по планировке территории, генеральный план, - поясняет Вадим Иванов, старший юрисконсульт ООО ГК «Рюрик».
Документы по планировке территории размещаются на сайтах муниципальных образований. Там же должна быть информация, планируется ли изъятие участка или находящегося на нем строения. Важно: когда на сайте появится сообщение о планируемом изъятии для госнужд, в течение 60 дней можно ознакомиться со схемой расположения земельного участка на кадастровом плане и получить полную информацию о том, как и что будет происходить. Собственники и правообладатели недвижимости, права которых не зарегистрированы в ЕГРН (арендаторы, землевладельцы) также в течение этих 60 дней подать соответствующие заявки на учет их прав.
Единого портала, на который собиралась бы информация о планируемых изъятиях участков и строений на них, не существует.
Участки и недвижимость для госнужд могут изыматься в принудительном порядке. То есть возражения собственника не учитываются. Единственное, что н может сделать – оспорить сумму компенсации (если предложенная его не устраивает) в судебном порядке. Впрочем, что касается земельных участков, то собственнику могут предоставить (с его согласия) альтернативные их варианты, и, как показывает практика, чаще – большие по размеру.
