Много нераспроданных новостроек: с чем столкнулся строительный рынок Калининградской области на третий год санкций

Что происходит со спросом на жилье в Калининградской области Спрос на квартиры в Калининграде есть только при ипотеке с господдержкой, а на коммерческую ипотеку по высокой ставке он практически пропал, отметил в разговоре с «ФедералПресс» эксперт по финансовым рынкам Николай Солабуто. «Сложилась двоякая ситуация. С одной стороны, высокая ставка по ипотеке охлаждает рынок. На первичном рынке по-прежнему покупают новостройки, потому что там сохранилась ипотека с господдержкой, но момент очень скользкий: цены не идут ни вверх, ни вниз, и чем это закончится – неизвестно», – пояснил Солабуто. Президент союза «Гильдия риэлторов Калининграда» Константин Борсиев также согласился, что спад спроса на жилье в новостройках произошел из-за сокращения льготной ипотеки. Между тем на сентябрь 2024 года проекты строительного жилья составляют 1,486 млн кв. м, что на 337 тыс. кв. м больше, чем в январе текущего года. Также, по данным Калининградстата, в первом полугодии 2024 года построено на 10,8 % жилых домов больше по сравнению с этим же периодом прошлого года. Доля нераспроданного жилья, как отметил Борсиев, составляет 40 %. «В регионе очень много новостроек, которые уже сданы в эксплуатацию, но не распроданы. Недостаток рынка жилья в Калининграде в том, что он вроде бы рассчитан на приезжих, но застройщики ничего не делают для их привлечения. Уже начатые проекты не свернешь, но застройщики максимально переносят сроки ввода и оттягивают сроки старта новых», – замечает Солабуто. Николай Солабуто считает, что калининградский рынок недвижимости затоварен – «и разгребать нависающее предложение придется еще долго». «У местного населения покупательная способность гораздо ниже. Уровень калининградских зарплат не позволяет каждый год менять квартиру», – говорит финансовый эксперт. Что ожидать от рынка недвижимости в Калининграде Спрос на покупку в сентябре 2024 года будет незначительно уменьшаться по сравнению с летним сезоном, отметил президент союза «Гильдия риэлторов Калининграда» Константин Борсиев. «Осенью-зимой 2024 года спрос на покупку квартир будет снижаться, но действующие госпрограммы и акции от местных застройщиков будут держать рынок недвижимости на плаву. Уже сейчас застройщики запускают специальные акции для покупателей, а стоимость квадратного метра будет варьироваться в пределах 1–1,5 % от текущих цен. Спрос для локального потребителя в таких объемах намного меньше предложений. Большинство застройщиков ориентируются на покупателей из других субъектов РФ, которым интересно приобретение жилья на побережье Балтийского моря», – пояснил эксперт. Однако, как считает, президент НИУ ВШЭ в Петербурга Александр Ходачек, мотивировать россиян на переезд в Калининградскую область сейчас крайне сложно из-за логистических проблем. «Железнодорожное сообщение с «большой Россией» довольно неритмичное, нужно оформлять дополнительные документы для визы. Да, в области остались льготные категории. Но, думаю, за прошедшие годы все они уже воспользовались своим шансом на льготную ипотеку. А нынешний процент по жилищному кредиту по силам тянуть далеко не всем», – сообщил он в беседе с «ФедералПресс». Несмотря ни на что, по словам Борсиева, рынок будет восприимчив к изменениям и строительные компании могут адаптировать свою стратегию в зависимости от изменения спроса. Какие проблемы испытывают застройщики в Калининградской области Между тем сами застройщики российского эксклава, по данным Калининградстата, жалуются на рост цен на материалы и дефицит квалифицированных кадров. Однако министерство строительства и ЖКХ Калининградской области пояснило «ФедералПресс», что нехватка кадров не оказывает значительного влияния на выполнение плановых показателей по вводу жилья. Ежегодно учебные заведения региона выпускают порядка 700 специалистов строительной сферы. К основным трудностям развития девелопмента можно отнести санкционную политику и блокировку Литовской Республикой транспортного сообщения в российский эксклав. «Увеличение сроков поставки строительных материалов паромной переправой и стоимости логистики, которые, в свою очередь, приводят к увеличению стоимости сырья, материалов и оборудования в связи с возросшим экономическим и внешнеполитическим давлением со стороны недружественных государств», – подчеркнули в министерстве. По данным минстроя, сложности в строительной отрасли также вызывают: сезонный дефицит инертных материалов; неритмичность поставок цемента; дефицит квалифицированных кадров в строительной отрасли (специалисты в области проектирования, ИТР); опережающие темпы цифровизации строительной отрасли, к которым не готовы проектные и строительные организации (высокая стоимость внедрения новых технологических решений, приобретения программного обеспечения, обучения специалистов, ограниченный выбор программного обеспечения и т. д.); высокая степень износа коммунальных сетей, а также их отсутствие в районах перспективного развития; низкая степень обеспеченности земельных участков, предназначенных под жилищное строительство, инженерной и транспортной инфраструктурой; высокие процентные ставки по кредитам, в том числе ипотечным. Как в Калининградской области поддерживают застройщиков Правительство Калининградской области совместно с коллегами из Москвы работает над тем, чтобы выделять из федерального бюджета субсидии компаниям для возмещения расходов на осуществление морских перевозок грузов в Калининградскую область и из нее в условиях внешнего санкционного воздействия. С начала года на эти цели выделили 1,8 млрд рублей, дополнительно в августе 2024 года направили еще 2,8 млрд рублей. «Востребованной мерой поддержки строительных организаций является предоставление в аренду без проведения торгов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для реализации масштабных инвестиционных проектов, которые в том числе предусматривают строительство жилья», – рассказали в областном минстрое. При этом проекты должны соответствовать одному из указанных ниже критериев. При первом варианте полная стоимость проекта за исключением процентов по кредитам должна составлять не менее 150 млн рублей, а также стоимость чистых активов инициатора инвестпроекта – не менее 20 % от полной стоимости затрат или не менее 250 млн рублей. Второй вариант – стоимость инвестиционного проекта составляет не менее 1 млрд рублей (без учета процентов), а в уставном капитале инициатора доля РФ составляет более 40 %, или он принадлежит другому юридическому лицу, где доля Федерации более 40 %. «По кругу ведения министерства введение новых мер поддержки для девелоперов не планируется», – отмечают в ведомстве. Фото: ФедералПресс / Алена Людвиг