Назар Гайнулин: «Современная массовая застройка – это хрущевки завтрашнего дня»
В 2024 году рынок недвижимости продолжает стремительно меняться, и покупка квартиры становится не только важным финансовым шагом, но и творческим решением. Архитекторы, обладая уникальной перспективой, могут предложить свежий взгляд на этот процесс, акцентируя внимание на нюансах, которые часто упускаются из виду. Как выбрать квартиру, которая будет соответствовать вашим потребностям, стилю жизни и эстетическим предпочтениям? Что учесть при планировке пространства? Мы задали эти и другие вопросы Назару Гайнулину, эксперту в области архитектуры и градостроительства с 25-летним опытом, члену правления Оренбургского отделения Союза архитекторов России.
Назар Радикович, каковы сейчас главные проблемы жилищного строительства, на ваш взгляд?
Вряд ли можно выявить одну проблему в жилищном строительстве. Они различны и варьируются в зависимости от региона и контекста, но можно выделить несколько ключевых проблем, которые актуальны, пожалуй, всегда.
Во-первых, это дефицит доступного жилья.В ряде регионов остро стоит проблема недостатка доступного жилья, что приводит к высокой стоимости недвижимости и аренды. Это делает жилье недоступным для значительной части населения, особенно для молодых семей и людей с низким доходом.
Во-вторых, нехватка земельных участков под застройку и инфраструктурные ограничения.В крупных городах и густонаселенных регионах может быть дефицит доступных земельных участков под жилищное строительство. Это увеличивает стоимость земли и, соответственно, конечную стоимость жилья. Недостаток или слабое развитие инфраструктуры (дороги, коммуникации, транспорт и пр.) может ограничивать возможности строительства нового жилья в определенных районах.
В-третьих, это высокая стоимость и низкое качество строительства. Рост цен на строительные материалы и услуги, а также увеличение затрат на соблюдение строительных норм и стандартов приводят к удорожанию строительства жилья. Это также влияет на конечную стоимость недвижимости для покупателей. В ряде случаев строительство ведется с нарушениями стандартов качества, что приводит к появлению дефектов, быстрому износу зданий и необходимости в капитальном ремонте после короткого срока эксплуатации.
Наконец, бюрократические барьеры.Длительные и сложные процедуры получения разрешений на строительство, согласования проектов и других административных процедур могут задерживать сроки реализации проектов и увеличивать их стоимость.
Но основная проблема для рынка жилищного строительства на данный момент – высокая ключевая ставка и отмена льготных ипотечных программ. При сокращении субсидированных государством программ ипотечного кредитования строительный рынок теряет большой пул потенциальных покупателей жилья, что, несомненно, скажется на скорости его реализации и, соответственно, цене.
Ну а теперь давайте поговорим о путях решения, по крайней мере, проблемы с ипотекой и спросом.
Скорее всего, путь к решению данного вопроса будет лежать через определенный кризис или адаптационный период в сфере строительства жилой недвижимости. К примеру, вот один из вариантов развития событий.
Из-за полной отмены или значительного упразднения программ субсидирования застройщиков ждут сложные времена: произойдет значительное снижение спроса из-за невозможности покупателей брать выгодную ипотеку, и, как следствие, нераскупленные квартиры будут переходить банкам. Для преодоления кризиса, вероятно, появятся программы социального найма как возможность использовать (продать государству) эти квартиры. Такой льготный найм, скорее всего, первоначально затронет не все слои населения, а только нуждающиеся, но в дальнейшем получит большее распространение, что во многом избавит людей от необходимости покупать собственное жилье.
При этом такое развитие событий приведет квартирных рантье к значительному снижению дохода, что, в конечном счете, вызовет долгосрочный рыночный застой – застой не в строительстве, так как обеспечивать людей жильем потребность не пропадет, а застой в цене. У застройщиков пропадет возможность играть ценой, и подключение к социальным программам будет единственным выходом для них.
В условиях льготных ипотечных программ застройщики привыкли к хорошему спросу и цене. Сейчас им придется перестраиваться. На мой взгляд, государство будет поддерживать строительную отрасль и далее, как локомотив экономики, но уже в более умеренном формате.
Как вы считаете, что сейчас лучше приобретать – новостройки или «вторичку»?
Выбор между этими категориями жилья становится все менее очевидным. Как мы говорили, раньше действовали льготные и субсидированные программы на приобретение новостроек, что довольно сильно взвинтило цены на недвижимость и, как следствие, за новостройками подтянулось и вторичное жилье. Однако цена на него была все равно значительно ниже. Покупатели предпочитали брать новую квартиру без ремонта дороже, но по льготной ставке, чем приобретать качественно отделанную такую же квартиру в том же ЖК, введенном полгода назад, но лишенную ипотечных преференций и субсидий. При прочих равных сейчас ситуация должна выровняться, и либо застройщики понизят цену, либо «вторичка» начнет расти в цене в связи с сокращением такого рода конкуренции.
Если выбирать между новостройкой или «вторичкой», следует понять вашу потребность и проанализировать рынок. Если у вас семья с детьми и вам важен район с развитой инфраструктурой (сады, школы, поликлиники ,транспорт), то, скорее всего, вам нужно рассмотреть «вторичку» с понятной и решенной локацией, а не заложенными обещаниями, что «через 5 лет будет садик». А когда вы молоды, активны, мобильны, и вам интересны новые, современные форматы жилья, пусть даже не в до конца освоенных районах, то «первичка» – ваш вариант.
А если смотреть на выбор квартиры глазами архитектора, то на что стоит обратить внимание?
На мой взгляд, при выборе квартиры первостепенное значение имеет ее расположение. «Место, место и еще раз место» – это выражение как нельзя лучше описывает основные как недостатки, так и достоинства любой недвижимости, будь то коммерческая или жилая. Неважно, насколько хорошая планировка и ремонт, если за окном будет ветхий фонд или дикие поля с доступностью до места работы более двух часов. Это колоссальные логистические издержки и жертвы.
Многие покупают квартиры в отдаленных районах, имея скидку, предположим, в 1 миллион рублей, но при этом не понимают, что стоимость отделки и ремонта квартиры будет такой же и даже больше, а потеря жизни в пробках и метро невосполнима. Также не стоит забывать об остаточной стоимости и ликвидности жилья в хорошем районе (ближе к центру) и в других, более отдаленных.
Если с местом мы определились, стоит присмотреться и к тому, что из себя представляет сам ЖК и дом: массовая ли это застройка или знаковый объект как визуальная доминанта в этом районе со своей темой. В дальнейшем это в значительной степени может сказаться на вопросах продажи и сдачи внаем, если вы придете однажды к такому решению.
Следующим важным критерием будет выбор дома. Обратите внимание на то, из чего он построен: панельный, монолитный, каркасный и т. д. Например, в панельном доме проблематично будет сделать перепланировку, в каркасном сама планировка может быть не самой удобной вследствие жесткости конструктивных схем (например, возможно наличие ненужных и пустых пространств, коридоров и т. д.).
Не стоит гнаться за большим количеством квадратных метров в ущерб удобству и логике, нужно стремиться к максимизации их полезности. Застройщик при проектировании объекта всегда увеличивает продаваемую площадь, пытаясь включить в квартиру коридоры, тамбуры и т. д., вследствие чего можно получить много ненужных, неудобных и пустых квадратных метров. Думая, что взял со скидкой, в такой ситуации покупатель по факту переплачивает. Лучший вариант – отобрать понравившиеся планировки и заранее набросать расстановку мебели, прикинуть бюджет ремонта в соответствии со своими потребностям.
Также можно рассмотреть варианты квартир со свободной планировкой. Такая планировка может быть как благом, так и злом, в зависимости от конкретных обстоятельств и предпочтений покупателя. Если вам важна возможность создания уникального пространства и вы готовы к дополнительным затратам на проектирование и ремонт, свободная планировка будет для вас преимуществом. Однако если вам нужно быстро въехать в жилье без дополнительных хлопот, стандартная планировка может оказаться более удобным и практичным выбором.
Не стоит забывать при выборе квартиры и об освещенности и инсоляции. Жить в хорошем доме с классной планировкой, но с окнами в соседнюю стену и отсутствием какого-либо количества прямых солнечных лучей – очевидно, не самый лучший вариант.
Также стоит упомянуть о таких важных факторах, как визуальный и психологический комфорт – и снаружи, и внутри. Если вы прислушались к себе и уютно чувствуете себя в пространстве своей будущей квартиры, то это один из самых важных, на мой взгляд, критериев.
Сегодня также много говорят о том, как архитектурные решения влияют на стоимость квадратного метра и как при помощи них ее можно снизить. Что бы вы могли сказать по этому поводу?
Влияние архитектурных решений на стоимость квадратного метра сложно переоценить. Но это влияние все больше проявляется с течением времени. Если брать жилые дома с качественной и интересной архитектурой, современными решениями, просторными колясочными, продуманными организованными дворовыми пространствами, и в целом решениями, которые на шаг-два опережают потребности покупателей, то, несомненно, за них можно и стоит переплачивать, поскольку в дальнейшем такое жилье будет обладать большей ликвидностью, и стоимость квадратного метра будет выше.
Но есть и другие решения: массовая застройка, «муравейники», назовем их «хрущевки завтрашнего дня» со всеми проистекающими отсюда следствиями. Это как сравнивать сталинки и хрущевки–со временем разница в цене будет только расти. Говоря о сталинках в современном формате, я не имею в виду элитные ЖК, где, помимо объективной оценки стоимости, включен еще и «коэффициент элитности». Я говорю о хороших домах качественной архитектуры, знаковых объектах своего района, где разница с массовым панельным сектором в цене не столь разительна.
Если же говорить о возможности снижения цены за счет архитектурных решений, то она во многом ограничена. Всегда можно сократить в фасадах или нарастить в площадях, но «упереться» при этом в класс жилья. Максимально дешевые варианты всегда присутствуют на рынке – как пример, массовое панельное строительство. Архитектура же стремится к максимизации комфорта и повышению качества жилых пространств. Но заказчик при проектировании рассчитывает на минимизацию затрат на строительство, и даже в самом недорогом и продуманном проекте основным критерием ценообразования будут являться запросы рынка и прибыль строительной компании.
Владислав Преображенский: «Темпы ввода жилья будут ниже, чем в последние годы»
Екатерина Борисова: «Строительство элитного жилья становится нерентабельным»
Игорь Сибренков: «Покупатели новостроек бизнес-класса стремятся к рациональности»
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости