Сокращение административных барьеров ускорило строительство жилья
По данным минстроя, с 2021 года сроки реализации строительных объектов в России сократились почти в два раза: с 2,1 до 1,3 тысячи дней. Добиться таких результатов удалось во многом благодаря сокращению объема документации, необходимой для начала стройки, - с 989 до 607 единиц. "РГ" пообщалась с отраслевыми экспертами и узнала, какие еще факторы помогли ускорить строительство жилья и как это сказалось на его качестве.
Ускорение темпов сдачи готового жилья в последние годы очень существенно сказалось на объемах его ввода. Например, в 2023 году этот показатель вырос на 7,5 процента год к году, до 110,4 миллиона квадратных метров - абсолютный рекорд за всю историю России. Это означает, что страна не только успешно реализует нацпроект "Жилье и городская среда", способствуя улучшению жилищных условий граждан, но и делает это в соответствии с 11-й целью устойчивого развития ООН, подразумевающей обеспечение безопасности, жизнестойкости и устойчивости городов и населенных пунктов.
В беседе с "РГ" основатель и управляющий партнер компании Solid Case Юлия Ткачева отмечает, что помимо снижения административных барьеров на сроки строительства существенно повлияли изменения в ряде регуляторных норм - в частности, речь идет о введении эскроу-счетов и внесении поправок в ФЗ-214. Наращивать темпы застройщиков заставляет не только то, что им приходится обслуживать займы по эскроу-счетам, но и то, что уже в ближайшем времени может быть снят мораторий на взыскание неустоек за срывы сроков сдачи новостроек.
"Для предупреждения судебных издержек в случае отмены моратория застройщикам приходится перестраховываться, - объясняет Юлия Ткачева. - По нашей практике, средняя величина такого иска составляет 2 миллиона рублей, если говорить о ЖК комфорт-класса. Таким образом, при наличии исковых требований даже от половины дольщиков стандартного современного ЖК застройщик понесет колоссальные издержки".
Схожее мнение приводит и руководитель направления строительного контроля и службы технического заказчика консалтинговой компании "НЭО" Сергей Нецветаев. Он отмечает, что одним из позитивных примеров упрощения административных процедур стала возможность начать подготовительные работы до получения разрешения на строительство, что сокращает сроки возведения объекта.
"Пока сложно однозначно оценить результаты последних законодательных инициатив. Опыт реализации проектов указывает на необходимость нормирования строительства и обязательность строительных регламентов и процедур. При сокращении сроков необходимо соблюдать баланс времени, качества и стоимости работ", - отмечает Сергей Нецветаев.
Некоторые эксперты наблюдают и негативные тенденции в строительстве. Например, основатель архитектурно-строительного бюро Sweet House Анастасия Азарова указывает на то, что в некоторых случаях сокращение сроков может отразиться на качестве постройки, так как застройщики стараются минимизировать расходы за счет использования дешевых материалов и низкоквалифицированной рабочей силы. В результате такие объекты несут опасность для жизни людей в процессе их эксплуатации.
Завкафедрой экономики и управления в строительстве Института отраслевого менеджмента ГУУ Ольга Астафьева, напротив, отмечает, что снижение требований административного характера в подавляющем большинстве случаев не приводит к отказу от соблюдения норм и обеспечения качества выполняемых работ. Баланс между скоростью ввода в эксплуатацию объекта и качеством строительства, по ее словам, достигается уже на этапе экспертизы.
С ней соглашается замгендиректора по девелопменту Level Group Александр Меркулов. В разговоре с "РГ" эксперт отметил, что в последнее время многие услуги, вроде выдачи разрешений на строительство, ввод в эксплуатацию капитальных объектов и прочие, были переведены в электронный вид, что значительно ускорило сроки их согласования. Кроме того, автоматизация и цифровизация процессов в целом помогли повысить безопасность строительства и лучше соблюдать требования охраны труда. Также на сокращение сроков строительства существенно влияет внедрение совершенно новых технологий - как минимум они значительно снижают трудозатраты на проверку проектной документации, формирование спецификаций, смет, графиков, бюджетов, экспликаций и так далее.
Благодаря цифровизации согласование проектов будущих зданий значительно ускоряется
"Уже пятый год мы углубляем внедрение BIM-технологий, развиваем BIM-среду для работы заказчика и проектировщиков, создаем библиотеку элементов, групп и семейств, - говорит Александр Меркулов. - Два года назад запустили работу внутреннего проектного бюро, которое создает строительную документацию исключительно в этой BIM-среде. Это реально упрощает и все последующие процессы работы с проектом. Когда цифровая модель дома готова, все остальные сотрудники могут воспользоваться плодами труда проектировщиков, выгружая нужные им данные из моделей".
Ольга Астафьева из ГУУ соглашается с тем, что в последние два года сроки реализации строительных объектов ускорились также в связи с улучшением технологий строительства, повышением производительности труда, улучшением качества системы технического нормирования. К первому пункту можно отнести новый способ "сборки" зданий из элементов, произведенных за пределами строительной площадки. При этом сами элементы и различные узлы здания стандартизированы, что позволяет значительно снизить стоимость строительства, а конструктивные элементы вроде металлического каркаса зданий теперь и вовсе собираются за 4-5 месяцев. Дальнейшему сокращению сроков будет способствовать внедрение новых цифровых механизмов управления проектами и цифровых моделей.
Значительный вклад новых технологий в сокращение сроков строительства отмечает и Сергей Нецветаев из консалтинговой компании "НЭО". Среди них он выделяет скользящие опалубки, стеклянные фасады, стальное строительство, увеличенную префабрикацию, модульное строительство, 3D-печать, цифровизацию проектирования и строительства, а также новые программные продукты с искусственным интеллектом. Но вместе с внедрением инноваций, отмечает он, важно закрепить уже существующие успехи и не допускать деградации новых правовых и технологических условий.
"Необходимы заблаговременное и грамотное планирование строительства, надлежащая организация и контроль, стабильное финансирование - сбои в этих процессах могут привести к изменению заданных параметров объектов. В целом внесение корректировок на этапе строительства создает сложности и может поставить под угрозу успешную реализацию проекта", - подытожил эксперт.
