Как продать ипотечную квартиру без банка: пошаговая инструкция

С 11 сентября взятое в ипотеку жилье можно будет продавать без участия банка. Это новый закон. До сих пор такую недвижимость можно было реализовать только на торгах или аукционе, а значит, далеко не всегда на выгодных для ипотечника условиях. NEWS.ru рассказывает, что новая схема даст заемщикам и как она будет работать на практике.

О чем идет речь

Законопроект, который облегчает заемщикам возможность продать квартиру, находящуюся в залоге у банка, был направлен в Госдуму еще в 2020 году. Тогда же он прошел первое чтение, но был отправлен на серьезную доработку. В мае 2024 года закон был принят Госдумой сразу во втором и третьем чтениях.

Как говорится в документе (поправки в Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке»), закон должен вступить в силу по истечении 90 дней с момента официального опубликования. То есть граждане смогут реализовывать ипотечное жилье без помощи банка-кредитора с 11 сентября.

Как можно продать квартиру в залоге сейчас

Покупатель приобретает недвижимость на средства, которые берет в кредит у банка. Последний для защиты своих вложений берет купленный объект в залог. Случается, что у заемщика возникают финансовые трудности и он не может больше исполнять обязательства по договору или по каким-то причинам решил продать ипотечное жилье.

Реализовать его он может только через публичные торги или аукцион. В случае, когда возникает просрочка по ипотеке, банк обращается в суд (как правило, через полгода) и продает квартиру с торгов. При этом квартира продается по низкой, можно сказать, минимальной цене. Обычно средств хватает только на погашение долга, а иногда заемщик остается еще и должен банку.

«Оказавшись в и без того трудной жизненной ситуации, гражданин вынужден дополнительно оплачивать услуги организатора торгов (до 3% стоимости имущества), а в ряде случаев еще и исполнительный сбор (7% от стоимости имущества) и работу оценщика», — отмечала ранее автор законопроекта зампред Госдумы Ирина Яровая.

Если собственник решит не дожидаться суда и продать квартиру самостоятельно, ему прежде придется получить согласие банка, который не всегда соглашается на сделку.

Как можно будет продать ипотечную квартиру с 11 сентября

Заемщики, которым стало не по силам платить ипотеку, смогут самостоятельно реализовать залоговую недвижимость. А банки не смогут им отказать без объяснения причин.

Что нужно сделать, чтобы запустить процедуру? Первое — предупредить банк о продаже объекта: направить заявление о самостоятельной реализации недвижимости. Подавать заявление нужно способом, указанным в ипотечном договоре. Это может быть запрос в личном кабинете на сайте банка или лично в отделении кредитной организации. Универсальный способ — отправить заказным письмом с уведомлением о получении.

В течение 10 рабочих дней банк должен проверить, нет ли каких-то ограничений, препятствующих продаже, согласовать процедуру и рассчитать минимальную цену продажи. Она равна сумме долга заемщика банку на день окончания срока реализации. Далее он выносит решение — согласиться на самостоятельную реализацию или отказать.

Важно: просто так отказать банк не может. Для этого должны быть основания, они прописаны в законе:

банк уже подал в суд иск о наложении взыскания на имущество; заемщик проходит процедуру досудебного банкротства; банкротится сам банк; заемщик уже подавал заявление, и квартиру не удалось продать за отведенный срок; заемщик сам ранее отказался от продажи; имущество заложено нескольким залогодержателям. Что еще важно знать о продаже ипотечной квартиры

Сделка оформляется через счет в банке-кредиторе. Если жилье удается продать дороже «минимума», то причитающуюся ему сумму банк забирает, а оставшаяся разница перечисляется продавцу. При этом владелец не имеет права продать недвижимость ниже установленной цены.

На самостоятельную реализацию заемщику дают четыре месяца со дня получения уведомления. За это время нужно успеть найти покупателя, оформить сделку в Росреестре и полностью погасить кредит. Если в установленный срок не получилось найти покупателя, запускается прежняя процедура — банк может изъять жилье и выставить его на торги.

Что дают заемщику новые правила продажи жилья в залоге

По мнению доцента кафедры гражданско-правовых дисциплин РЭУ им. Г. В. Плеханова Андрея Моисеева, новая схема выгодна обеим сторонам. Банк избавляется от необходимости обращать взыскание на заложенное имущество (а значит, сможет сэкономить на судебных расходах). Заемщик сам может найти покупателя и быстро продать ему квартиру. Но есть ряд моментов, на которые стоит обратить внимание, указывает собеседник NEWS.ru.

«Могут быть ситуации, когда должник не перечислит деньги банку после продажи. В уведомлении указывается счет, но имущество может быть продано и за наличные», — говорит он. По словам Моисеева, в согласии указывается порядок осуществления расчетов и (или) банковский счет, на который должна быть зачислена сумма. Однако неясно, имеется ли в виду порядок расчетов с банком (скорее это именно так) или он включает порядок расчетов с новым покупателем, отмечает эксперт.

Закон намного упрощает жизнь обеим сторонам, соглашается старший преподаватель кафедры банковского дела Университета «Синергия» Антон Рогачевский. «Однако если раньше большей частью вопросов занимался банк, за что и брал дополнительную комиссию, экономя время заемщику, то теперь заемщик потратит больше времени на проведение сделки, но сэкономит часть денег», — рассуждает собеседник NEWS.ru.

В чем особенность новой схемы продажи залогового жилья

Юрисконсульт офиса «Академическое» компании «Инком-Недвижимость» Наталья Киселева напоминает NEWS.ru, что россияне и сегодня могут продать залоговое имущество, получив на это разрешение банка. И большинство «топовых» банков уже разработали лояльные схемы для погашения ипотечных кредитов одновременно с продажей квартиры.

«Поэтому новая схема интересна именно с точки зрения возможности самостоятельно продавать квартиру после возникновения оснований для обращения взыскания на заложенное имущество», — говорит она. Иными словами, когда заемщик понимает, что больше не сможет «тянуть» ипотеку, он обращается с заявлением в банк и старается в течение четырех месяцев продать квартиру по максимальной рыночной цене. А банк не вправе в этот период обращать взыскание на жилье.

«Это дает заемщику последнюю отсрочку от обращения взыскания, а значит, законопроект направлен на защиту прав кредиторов», — резюмирует Киселева.