Снижается гарантийный срок для предъявления претензий дольщиков застройщику
Новый закон изменил правила взыскания ущерба с застройщиков. В частности, сокращается гарантийный срок, в течение которого клиенты могут предъявить компании претензии по объекту долевого строительства в связи с выявлением недостатков. Теперь срок будет составлять не менее трех лет. Соответствующие нормы вступают в силу с 1 сентября.
До сих пор гарантийный срок составлял не менее пяти лет. При этом, как подчеркивает заведующий бюро адвокатов "Де-юре" Никита Филиппов, по уже заключенным договорам гарантийный срок не меняется. Также он обращает внимание, что по старым нормам гарантийный срок на квартиру составлял пять лет, а на оборудование - три года.
"Законом с 1 сентября 2024 года устанавливается одинаковый гарантийный срок как для самого объекта долевого строительства, так и для технологического и инженерного оборудования, входящего в его состав", - отмечает адвокат.
Речь о системах отопления, водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, видеонаблюдения, вентиляции, кондиционирования, пожаротушения, дымоудаления и т. п.
"Несмотря на то, что эти сроки равные (три года), порядок их исчисления различен, в связи с чем возможны ситуации, при которых гарантийный срок на квартиру еще не вышел, а гарантия на оборудование уже закончилась, - рассказывает Филиппов. - Это обусловлено тем, что трехлетний срок на квартиру (машиноместо, кладовку или иной объект долевого строительства) исчисляется со дня подписания акта приемки-передачи этого объекта долевого строительства, а трехлетний срок на технологическое и инженерное оборудование и иное общее имущество в доме - со дня подписания первого акта приема-передачи объекта долевого строительстве в многоквартирном доме. Поэтому эти сроки будут не совпадать".
Застройщик обязан передать клиенту объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
"Если что-либо из этого не соблюдается, имеются отступления от указанных требований, недостатки, не оговоренные договором, - это все является основанием для предъявления к застройщику претензии по качеству, - объясняет эксперт. - Гарантийный срок необходим для обнаружения таких недостатков в процессе эксплуатации".
В случае выявления изъянов участник долевого строительства вправе по своему усмотрению требовать: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недочетов.
Застройщик по общему правилу не отвечает за недостатки объекта долевого строительства, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его элементов отделки, нарушения требований технических регламентов или какими-то другими, снимающими с него ответственность, причинам.
"Принятый закон существенно меняет вектор судебных споров дольщиков с застройщиками по договору участия в долевом строительстве, - подчеркивает адвокат. - Наиболее важным в этом направлении является нераспространение требований Закона о защите прав потребителей в части штрафов и неустоек на правоотношения, возникающие на основании договора участия в долевом строительстве".
Кроме того, снижен размер неустойки за просрочку устранения недостатков объектов долевого строительства, исполнения требования об уменьшении цены договора и возмещения расходов дольщика на устранение таких недостатков. Он составит для граждан 1/150 ключевой ставки от стоимости расходов или суммы возмещения за каждый день просрочки, но не более стоимости таких расходов.
"Приемка квартиры - это важная процедура, подходить к ней нужно очень внимательно. Понятно, что в связи с вносимыми изменениями размер возможных неустоек и штрафов может быть снижен, однако это все же не повод отдавать этот вопрос на самотек, - говорит Никита Филиппов. - Нужно также учитывать, что по уже заключенным договорам, в том числе, по которым еще не подписаны акты приемки-передачи квартиры, гарантийный срок остается прежним. Изменения будут касаться только новых договоров. И даже если застройщик будет предлагать внести изменения в договор участия в долевом строительстве, устанавливая гарантийный срок три года, соглашаться не стоит. Правовых оснований для внесения таких изменений нет".
По его словам, очень часто застройщики, пользуясь юридической неграмотностью дольщиков, в одностороннем порядке подписывают акты приемки-передачи квартиры, даже имеющей существенные недостатки.
"В этой связи крайне важно правильно осуществлять такую приемку, - рассказывает адвокат. - В законе есть понятие "уклонение от принятия", правовым последствием которого и является подписание застройщиком одностороннего акта без каких-либо нарушений, и в этом случае уже участнику долевого строительства придется в судебном порядке доказывать факт таких недостатков. Для того, чтобы подобного "уклонения" не возникло, участник в случае обнаружения недостатков должен в письменном виде потребовать от застройщика составления акта о несоответствии объекта долевого строительства и уже на этом основании отказаться от подписания передаточного акта. Грамотное составление таких документов очень поможет в дальнейшем доказать в суде свою правоту".
Также он напоминает, что Роспотребнадзор по-прежнему вправе привлекать застройщиков к административной ответственности за нарушение требований по Закону о защите прав потребителей.
