Пора на съемные квартиры? Что происходит на рынке аренды после краха ипотеки
С отменой льготной ипотеки под 8% все, кто собирались, но не успели купить ипотечное жилье, оказались у разбитого корыта. Но если верить психологам, в любой критической ситуации после стадий отрицания все же наступает принятие: надо что-то с этим делать. Вот и сейчас несостоявшиеся покупатели жилья развернулись в сторону рынка аренды, считая, что пережить кризис можно в съемной квартире, а там будет видно.
На рынке аренды ажиотаж. Или просто высокий сезон?
Ажиотаж не ажиотаж, но спрос на рынке аренды значительно увеличился. Так, в «Инком-Недвижимость» отмечают, что за июль и первую половину августа число запросов от арендаторов выросло на 20%, а по сравнению с показателем аналогичного периода прошлого года – на 33%.
При этом надо иметь в виду, что июль, август и сентябрь на рынке аренды – традиционно высокий сезон, период повышенного спроса. В это время собственники и будущие арендаторы возвращаются из отпусков, студенты ищут съемное жилье на время учебного года, а соискатели в поисках вакансий направляются в Москву к началу периода деловой активности. В этом году к фактору «высокого сезона» добавился сопутствующий – сложная ситуация на рынке купли-продажи квартир.
«Заградительные» ипотечные ставки до 18–20%, изменение условий льготных программ лишили потенциальных покупателей всякой надежды на приобретение жилья. Выходом для многих становится его аренда. «Конечно, даже в ситуации значительных изменений в ипотечном кредитовании мы не можем говорить о массовом и одномоментном перетоке покупателей новостроек и вторички на рынок съемного жилья, однако частичная переориентация на аренду все-таки есть, и спрос среди этой категории может постепенно расти», – считает Роман Жуков, руководитель сервиса «Яндекс Аренда».
Людям, для которых решение квартирного вопроса не стоит слишком остро, сейчас действительно выгодней положить первоначальный взнос на депозит и снимать квартиру, пока ситуация не изменится, признает Александр Чернокульский, директор компании «Жилфонд»:
«На рынке аренды сейчас есть дефицит предложения и повышенный спрос. Так, если выручка по продажам у нас в агентствах в разных регионах просела на 15–18%, то в сегменте аренды, наоборот, мы видим рост — в среднем на четверть по сравнению с 2023 годом».
А вдруг все разберут?
Свидетельство возросшего спроса на аренду квартир – сокращение их предложения. Сегодня лотов в экспозиции в 9 раз меньше, чем заявок от нанимателей, говорят эксперты «Инком-Недвижимость». В департаменте аренды «Миэль» приводят такие данные: если в июле 2023 года в Москве сдавалось 36 604 квартиры, то в июле текущего года – 25 210, то есть на треть меньше.
Александр Харыбин, автор телеграм-канала «Как жить – не тужить», считает, что реальных предложений в экспозиции сейчас еще меньше, не более 11 тыс. лотов. «Если мы сравниваем ситуацию с той, что наблюдалась почти два года назад, перемены на рынке аренды ощутимы, – вспоминает он. – Я помню, что в ноябре 2022 года в Москве было около 45 тыс. квартир в экспозиции. Сейчас – около 10,5 тыс. То есть в четыре раза меньше квартир сейчас сдается по сравнению с тем периодом».
Однако пока ситуация на рынке аренды не настолько патовая, чтобы разбирали все.
«Тем более на столичном рынке — он разнообразный и предложений тут все еще много, и всегда будет из чего выбрать, – полагает Александр Чернокульский. – Неадекватные по цене и условиям предложения все еще не находят своего арендатора и по несколько недель могут находиться в экспозиции».
Кроме того, на рынок сегодня выходят предложения от собственников вторичного жилья, которые откладывают продажу недвижимости, постепенно переводя ее в сегмент долгосрочной аренды. Это позволяет частично нивелировать быстрое вымывание квартир, обеспечить более быструю ротацию объявлений и замедлить рост стоимости съемного жилья. Как отмечает Мария Жукова, руководитель департамента аренды «Миэль», некоторые собственники предлагают квартиры одновременно и для продажи, и для аренды. Это приводит к появлению на рынке краткосрочных предложений, в то время как стандартный срок арендного договора – 1 год.
Владельцы квартир ставят безумные цены
По мнению Александра Харыбина, относительно 2023-го года ценник на съемные квартиры в столице вырос примерно на 20%:
«То есть реально хорошие «однушки» легко уходит за 80 тыс. рублей сейчас. Это квартиры в нормальных новых домах комфорт-класса, с красивым ремонтом. Я помню, что в 2022 году такие квартиры стоили около 45 тыс. рублей, некоторые до 50 тыс. дотягивали еле-еле. Сейчас иногда ставка доходит до 90 тыс. рублей. Надо особо отметить, что квартиры разбирают, но по рыночным ценам. А когда собственник ставит не 80 тыс., а 120 тыс. (таких тоже сейчас много, наслушались, что цены сильно выросли), такие квартиры «стоят» и подолгу не сдаются».
Оксана Полякова, заместитель директора управления аренды квартир «Инком-Недвижимость», тоже отмечает, что в условиях нехватки предложения ставки растут: так, нижняя ценовая планка у квартир в «старой» Москве (исключая ЗелАО) в августе поднялась до 37 тыс. рублей (против 30 тыс. рублей в июле и 33 тыс. рублей в июне).
«В горизонте одного года ставки на долгосрочную аренду жилья в Москве выросли в среднем на 30-35% – считает Анатолий Пысин, генеральный директор агентства недвижимости ЦДН («Центральный Департамент Недвижимости»). – В отдельных районах – до 50%. За июль рост составил 3–4%. При этом повышение коснулось не только нового предложения, но и квартир, которые уже давно сдаются. Конечно, их собственники подняли цены для своих арендаторов не так сильно, а в среднем на 10–15%».
По данным ЦДН, с учетом годового роста сегодня в Москве аренда студии в месяц в среднем обходится в 40–55 тыс. рублей, однокомнатной квартиры – в 55–65 тыс., двухкомнатной – в 70–85 тыс., трехкомнатной – в 90–120 тыс. В районах Новой Москвы ставки на аренду жилья немного ниже. Студию или «однушку» на месяц здесь можно снять за 35–50 тыс., «двушку» – за 55–65 тыс., «трешку» – за 70–90 тыс. рублей.
Кто на рынке главный – собственник или жилец?
Как же строятся сегодня отношения арендаторов и съемщиков, кто кому уступает, а кто устанавливает свои правила?
«Сегодня абсолютно рынок арендодателя, они диктуют условия, ставят ограничения и устраивают кастинги, – делится наблюдениями Оксана Полякова. – Арендаторы за сравнительно недорогим жильем выстраиваются в очередь».
Однако, как отмечает Роман Жуков, если смотреть на рынок долгосрочной аренды более глобально, то понятно, что часто именно жильцы задают определенные тренды. Это особенно заметно на примере молодого поколения – зумеров, то есть людей, родившихся в период с 1997 по 2012 годов – сегодня они особенно активны на рынке, так как вступают в самостоятельную жизнь, получают первую работу, переезжают от родителей.
«Как показало наше исследование, порядка 35% зумеров сегодня снимают жилье, а около 20% рассматривают возможность арендовать квартиру, еще 7% ищут подходящее жилье прямо сейчас, – говорит эксперт. – Так вот для зумеров в топ самых важных критериев входит эстетичность, качественный ремонт, дизайн интерьера. Внешний вид съемного жилья наиболее актуален для 62% участников исследования. Также им особенно важно наличие хотя бы базового набора мебели и техники. Порядка 52% зумеров готовы заезжать только в квартиру «под ключ», а 47% и вовсе хотели бы видеть в квартире дополнительные гаджеты: кондиционер, посудомойку, сушилку для белья и так далее».
Каков бы ни был спрос, такого, чтобы слепо разбирались любые объекты – вне зависимости от их качества и локации – на столичном рынке не было и не будет, уверен Анатолий Пысин:
«Так, объект с очень хорошим ремонтом, но в плохом районе сдать очень сложно. Абсолютное большинство арендаторов оценивают не только состояние самого жилья, но и район, дом, подъезд, лифт. Иногда люди приезжают смотреть квартиру, которая им понравилась по фотографиям, но разворачиваются, не хотят даже заходить в подъезд. То же самое касается «бабушкиных» квартир, расположенных в престижных локациях. Платить хорошие деньги за такое жилье люди не готовы».
В тренде новое и красивое
«Каких квартир не хватает? Новых и красивых», – уверен Александр Харыбин. Он поясняет: да, предложения в старом фонде на фоне дефицита сейчас тоже разбирают, но арендаторы стали гораздо избирательнее:
«Целевая аудитория сильно поменялась – раньше, в нулевых, девяностых, люди ехали в Москву на заработки, и очередь стояла на старые дома, на старые квартиры, даже без ремонта – чем дешевле, тем лучше. Сейчас такие квартиры сдаются плохо, в основном, мигрантам, приезжим из Азии. Россияне из регионов, как правило, сейчас в Москву без денег не едут. В основном приезжают амбициозные, активные люди. Например, студенты, за которых платят родители, или специалисты, у которых есть доход. У них все в порядке с финансами, приезжают они за достижениями разного рода. Возникает ситуация, при которой старые квартиры не особо нужны, а новых не хватает –несмотря на то, что достаточно много построили, спрос все равно выше».
На столичном рынке аренды сегодня не хватает квартир с хорошим качественным ремонтом, с современной бытовой техникой: особенно, это касается не самых отдаленных районов столицы, а востребованных локаций. Например, возле ведущих вузов города или крупных бизнес-центров.
«Такие объекты сегодня действительно дефицит, и цены на них сильно завышены. Собственник такого жилья вполне может выбирать себе подходящего арендатора из большого количества претендентов», – отмечает эксперт.
Где искать подешевле
Несмотря на растущую требовательность современных арендаторов, самое дешевое ликвидное съемное жилье уходит из экспозиции за считанные дни, а иногда даже за несколько часов, отмечает Роман Жуков. Но за такими вариантами по-прежнему надо «охотиться», мониторя сайты с объявлениями.
По данным сервиса «Яндекс Аренда», стоимость самых бюджетных студий и «однушек» на рынке аренды начинается от 26 тыс. рублей, «двушек» – от 28 тыс. рублей, трехкомнатных квартир – от 45 тыс. рублей. Ожидаемо большинство из самых дешевых вариантов сосредоточено в Новой Москве. Однако есть и районы в границах старой Москвы, где ставки относительно невысокие. Например, к таким локациям относится Бибирево, где в среднем арендовать жилье можно за 49,9 тыс. рублей, Северное Медведково с медианной ставкой 51 тыс. рублей и Вешняки со средним ежемесячным платежом 51,6 тыс. рублей. К районам, где в середине августа на долгосрочную аренду можно потратить менее 60 тыс. рублей, также относятся Косино-Ухтомский, Восточное Дегунино, Ярославский, Выхино-Жулебино, Лосиноостровский, Бирюлево Восточное, Кузьминки, Царицыно, Южное Бутово, Гольяново, Перово, Новогиреево и Некрасовка.
Если со средствами совсем туго, можно снять комнату, это самый доступный вариант на рынке аренды. Даже в старой Москве, по данным «Инком-Недвижимость», можно встретить предложения со ставками от 14 тыс. рублей.
Аренда квартир в городах РФ: сезонный рост спроса начался в этом году раньше
Семейная ипотека: реально ли с ее помощью поднять строительство в малых городах?
Государство запрещает квартирам уменьшаться в размерах. Но теперь на «малютки» растет спрос и цены
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости