Как купить жилье в 2024-м: самая выгодная ипотека и льготы от застройщиков

Высокие процентные ставки и цены на жилье заставили часть россиян отложить покупку недвижимости до лучших времен. Но эксперты затрудняются ответить на вопрос о том, когда эти времена наступят. NEWS.ru рассказывает, как выгоднее купить квартиру уже сейчас, не дожидаясь падения стоимости новостроек и снижения ипотечных ставок.

Как выгоднее купить квартиру через ипотеку

Если нет острой необходимости в приобретении жилья, то ипотеку сейчас брать не стоит, считают эксперты. В первую очередь — из-за очень высоких процентных ставок. На 9 августа средняя ставка в топ-20 банках по кредитам на строящееся и готовое жилье достигла 20,8%, свидетельствуют данные «Дом.РФ». И это новый рекорд для российского рынка.

Стоит ли брать ипотеку в 2024 году

Но если обстоятельства складываются так, что без жилищного кредита не обойтись, то у банков есть несколько предложений, позволяющих снизить финансовую нагрузку.

Льготные программы

Первое — это льготные программы. С 1 июля 2024 года в России больше не действует льготная ипотека на строящееся жилье под 8%. Зато выдается семейная ипотека по ставке 6%, ее продлили до 2030 года. Правда, условия там ужесточились. По новым правилам на участие в программе теперь могут рассчитывать семьи, где есть хотя бы один ребенок в возрасте до шести лет. Исключения сделаны для семей, приобретающих жилье в кредит в регионах с низким объемом строительства или с индивидуальными программами развития строительства (таких 35), в малых городах с населением до 50 тыс. человек, а также для семей, воспитывающих детей с инвалидностью.

Можно взять кредит по ставке до 6% годовых и по IT-ипотеке. Программу также продлили до 2030 года — и тоже на новых условиях. Из нее исключили крупнейшие города страны — Москву и Санкт-Петербург. Ставка увеличилась с 5% до 6% годовых. Максимальная сумма кредита теперь составляет 9 млн рублей для всех регионов.

Траншевая ипотека и рассрочка от застройщика

Траншевая ипотека позволяет открыть кредитную линию, но оплачивать все частями и наиболее удобным способом (сначала ставка может быть вообще символической). «До ввода дома в эксплуатацию платежи значительно ниже, поскольку они рассчитываются из фактически выданной суммы. В будущем, после получения всей суммы кредита и снижения рыночных ставок, оформленный кредит можно будет рефинансировать под более низкую ставку», — говорит в беседе с NEWS.ru директор по продажам риелторской компании «Этажи» Сергей Зайцев.

Еще один вариант — рассрочка платежа, опять же до ввода дома в эксплуатацию. «Покупатель может зафиксировать понравившийся лот, внести первоначальный взнос от 10% до 20%, в зависимости от проекта и стадии строительства, и в течение двух-трех лет, пока строится дом, переждать высокие проценты по ипотеке (правда, как минимум в этом году многие эксперты снижения ставок не ждут. — NEWS.ru)», — говорит NEWS.ru директор направления «Новостройки» «Инком-Недвижимости» Валерий Кочетков.

По словам ипотечного брокера Елены Молоковой, с рассрочкой от застройщика сделку можно заключить с низким первым взносом или без него, на срок от 6 месяцев до двух лет, с платежом от 50 тысяч рублей в месяц. Важно: в любой момент покупатель вправе перейти на ипотеку, если ее условия станут привлекательными (либо заемщик получит право оформить семейную ипотеку, к примеру, в случае рождения ребенка).

Ипотека от застройщика и покупка ставки у банка

Можно воспользоваться совместной программой от застройщиков и банков. В течение определенного периода (это может быть, к примеру, два года, пять или восемь лет) ставка по кредиту будет гораздо ниже рыночной, например 8% годовых, отмечает Кочетков. По окончании этого срока можно будет рефинансировать ипотеку под более низкий процент. Ведь к этому времени ключевая ставка ЦБ может снизиться, а вместе с ней упадут и ставки по ипотеке.

Кроме того, банки предлагают покупку опции «Купи ставку», она позволяет оформить ипотеку с комфортной для клиента ставкой ниже базовой, соответственно, снизить ежемесячные платежи.

Также существует программа, которая поможет сохранить ставку, когда-то одобренную продавцу жилья, если он продолжает выплачивать свой жилищный кредит, рассказывает ипотечный брокер Елена Молокова. «Она доступна клиентам Сбербанка при условии, что продавец имеет непогашенную ипотеку в этом банке. Важный момент: сумма кредита для покупателя должна быть не более остатка у продавца», — указывает собеседница NEWS.ru.

Как сэкономить на покупке квартиры без ипотеки Старты продаж и пресейлы

Пресейл (от англ. presale) — это предварительная продажа или комплекс мероприятий, которые предшествуют фактическому заключению сделки. Самые выгодные покупки можно сделать именно в первые два-три месяца, когда девелопер начинает презентовать проект и готов к бронированию лотов со стороны потенциальных покупателей, говорит NEWS.ru основатель агентства SOKOLNIKOV Estate Артур Сокольников.

Эксперт советует следить за «специальными» скидочными предложениями от застройщиков. «Подпишитесь на Telegram-каналы интересующих вас ЖК, именно там чаще всего можно увидеть предложения по специальным ценам», — рекомендует Сокольников.

Рассрочка

Рассрочку можно использовать, покупая жилье не только у застройщика, но и у продавца вторички. Да, квартира в момент покупки будет стоить дороже, потому что если девелопер рискует своими деньгами, то риск продавца тоже очевиден — вдруг покупатель решит отыграть сделку назад. Впрочем, все эти риски прописываются в договоре и в первом, и во втором случае, напоминает NEWS.ru эксперт рынка недвижимости, автор Telegram-канала «Экономизм» Алексей Кричевский.

По его словам, девелоперы обычно предоставляют рассрочку до введения дома в эксплуатацию /выдачи ключей, а с продавцом нужно обстоятельно беседовать. «Если деньги ему нужны прямо сейчас, то такой вариант будет просто невозможен. Но в целом этот продукт поможет сэкономить миллионы на процентах по ипотеке», — рассуждает Кричевский.

Торг

Способ банальный, но зато простой. По словам Сокольникова, 80% девелоперов идут на понижение в рамках 3–7% от заявленной цены при встрече. Это касается и вторичного рынка тоже.

Цена объявления — это совсем не итоговая цена сделки. Последняя, как правило, оказывается на 10% ниже, а сейчас — и на все 15%. Но торг должен быть обоснованным, с анализом рынка, конкурентов, говорит Алексей Кричевский.

Срочная продажа и неликвид

Если продать жилье нужно срочно, сделка обойдется примерно на 10% дешевле рынка. А если при этом ликвидность объекта вызывает вопросы, то можно сэкономить все 20%, считает Кричевский. Что в данном случае считается неликвидом? Это квартира с низкими потребительскими характеристиками: первые и самые верхние этажи, отсутствие балкона, старый жилфонд, маленькая кухня, близость к оживленной трассе и т. д.

По словам Сергея Зайцева, дисконт в размере 20% от стоимости объекта способен компенсировать платежи по ипотеке сроком на 1,5 года.

Но на любую, даже самую невостребованную квартиру при хорошей скидке найдутся свои покупатели. Поэтому лучше постоянно «мониторить» рынок и оперативно реагировать на подходящие предложения. Важно: часто под срочной продажей квартиры скрываются мошенники. Поэтому лучше обращаться за помощью к специалистам из агентств недвижимости.

Залоговые и банкротные квартиры

Там, где есть риск, всегда можно купить дешевле. Но риски обязательно нужно учитывать, предупреждает Васильев. «Например, квартиры банкротов нередко продаются с торгов с прописанными в них людьми (бывшими собственниками), к моменту продажи еще и проживающими в них. С этим придется разбираться новому собственнику», — уточняет он.

В данном случае существует опасность признания сделки недействительной: прошлый собственник может обратиться в суд, пытаясь оспорить реализацию через торги его имущества.

Подводим итоги и делаем выводы

Даже при заградительных условиях по ипотеке и высоких ценах на жилье у покупателей есть выбор и возможность решать жилищный вопрос. В случае с ипотекой Елена Молокова предлагает следующий алгоритм действий:

проверка своей кредитной истории; изучение программы банков, в которые планируется подавать заявку; рассмотрение предложений рынка недвижимости, приценивание; определение стратегии и подача заявки в банк с учетом желаний/возможностей; получение решения и выход на сделку.

Если покупка осуществляется без участия банка, порядок действий будет примерно тот же. Но дополнительно может потребоваться консультация риелтора или юриста.