РБК: правила перевода земли под дома и дачи в Подмосковье могут измениться

Министерство сельского хозяйства и продовольствия Московской области предложило внести изменения в правила перевода сельскохозяйственных земель под застройку, сообщает РБК со ссылкой на источники, близкие к властям Подмосковья.

Так, власти региона якобы собрались увеличить размер платежа за смену вида разрешенного использования (ВРИ) участков, на которых в дальнейшем планируется построить объекты индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и дачи.

Кроме того, правительство предлагает установить минимальный размер земли, которая может быть передана под сельское хозяйство. Предполагается, что такое решение позволит исключить их дробление с перепродажей под дачи.

"Оформив смену вида разрешенного использования земли, девелоперы распродают участки по кратно более высоким ценам", – пояснил собеседник агентства.

Он подчеркнул, что основной целью реформы является снижение привлекательности спекуляций с сельскохозяйственными землями. По его словам, после вывода участка из сельскохозяйственной категории строительство коттеджей не подразумевает создание социальных объектов, в связи с чем данная нагрузка ложится на власти региона. При этом средние расходы бюджета на социальные проекты при подобной застройке достигают 3 миллионов рублей на гектар территории.

Внесение изменений, предложенных властями региона, увеличит платеж за смену разрешенного использования в 10 раз. Так, он вырастет с актуальных на данный момент 10 до 100% разницы кадастровых стоимостей участка.

Важнейшим поводом для пересмотра платежа стали планы на более эффективное использование сельскохозяйственных земель на территории Подмосковья. Так, в настоящее время в регионе находится более 1 миллиона гектаров этих угодий. При этом из них используется 570 тысяч гектаров, а еще 236 тысяч были отданы под пастбища и насаждения. Неиспользованными остаются 242 тысячи гектаров пашни, 57 тысяч из которых относятся к числу неликвидных участков, 60 тысяч предложены к изъятию, а 185 тысяч необходимо вовлечь в оборот.

К настоящему моменту в Подмосковье стала очевидной проблема "несоразмерной платы" за земельные участки после изменения их назначения под строительство частных домов.

"К примеру, на данный момент рыночная стоимость сельскохозяйственных угодий составляет порядка 150 тысяч рублей за 1 гектар. После изменения назначения участка под садоводство рыночная цена 1 гектара увеличивается до 12 миллионов рублей, под ИЖС – до 20 миллионов рублей. При этом плата в 10% по землям СХ-2 составляет 400 тысяч рублей, а по Ж-2 – 600 тысяч рублей", – подчеркнул собеседник журналистов.

Однако после увеличения ставки до 100% размер платы за 1 гектар в СХ-2 увеличится до 4,4 миллиона рублей, а в Ж-2 – до 5,6 миллиона рублей, уточнил он.

Вместе с тем власти региона предусмотрят льготы для зон комплексного развития территорий, к которым относится строительство социальных объектов. Так, они могут указать на необходимость возврата платы или снизить ее после выполнения обязательств по проекту.

При этом в Подмосковье ежегодно вводится в оборот от 20 до 40 тысяч гектаров сельскохозяйственных земель, сообщал ранее губернатор региона Андрей Воробьев. Так, в 2023 году фермерам предоставили свыше 8 тысяч гектаров земли.

"Что касается перевода сельхозземель в другие категории, например, под застройку жилья, промышленность. Тут механизм простой, если земля сельхозназначения работает – мы против. Другое дело, когда есть запрос на неиспользуемые участки, примыкающие к населенным пунктам или производственным объектам. В этом случае перевод земли возможен при условии уплаты средств в бюджет. Часть средств, собранных таких образом, будет направляться на развитие сельского хозяйства и предприятий АПК", – пояснил глава области.

В целях более эффективного использования земель и наращивания поступлений в бюджет, которые в дальнейшем могут быть направлены на реализацию госпрограммы "Сельское хозяйство Подмосковья", власти региона предложили установить минимальный размер сельскохозяйственного участка в 2 гектара. Авторы инициативы считают, что это позволит решить вопрос с дроблением сельскохозяйственных массивов.

Вместе с тем Минсельхоз предложил сделать обязательным внесение платы в момент изменения зонирования участка, а не вида его разрешенного использования. Целью этого решения является борьба с умышленным снижением размера платежа за изменение использования.

По данным ведомства, собственник нередко выбирает категорию, которая не подразумевает какой-либо платы. После этого он увеличивает размер кадастровой стоимости, повторно меняет вид использования на "жилой" и в результате снижает размер выплат. Такие махинации ведут к сокращению поступлений в бюджет.

При этом в случае, если земли с вновь утвержденным разрешенным использованием не применяются по назначению, власти не исключают возможность возврата участка в сельскохозяйственный фонд. Земля также может быть возвращена в число сельскохозяйственных в случае невыполнения какого-либо проекта.

Данные инициативы были разработаны для более эффективного использования сельскохозяйственных земель и предотвращения их применения не по назначению, отметила в беседе с агентством специалист по недвижимости Анна Раджабова. Она пояснила, что повышение платежа может стать причиной роста стоимости участков для строительства, что, в свою очередь, окажет влияние на бизнес, занимающийся возведением коттеджей и дач.

При этом, подчеркнула она, меры по борьбе с использованием земли не по назначению после изменения категории могут стать поводом для дополнительных проверок и контроля со стороны властей.

Однако эти меры помогут властям Подмосковья значительно увеличить объем поступлений в бюджет, сочли опрошенные журналистами участники рынка. Так, за 2023 год Московская область сумела собрать 1,6 миллиарда рублей за смену ВРИ по заявлениям 11 тысяч собственников, уточнила специалист Ольга Гусева.

Наиболее часто в оборот девелоперов вводятся именно сельскохозяйственные земли, напомнила она. Увеличение платы за смену ВРИ повлечет за собой повышение издержек для застройщиков, которые реализуют проекты коттеджных поселков на территории области. При этом для индивидуальных застройщиков все будет зависеть от той категории, в которую они переведут участок.

Вместе с тем предложение властей региона представляется логичным на фоне того, что в столице было остановлено действие программы льготной и IT-ипотеки, отметил аналитик Михаил Бурмистров. Он пояснил, что альтернативой покупки недвижимости в Москве может стать ее приобретение в области. По словам эксперта, такое положение вещей приводит к необходимости охлаждения рынка для обеспечения роста доходов.

Однако ситуация может стать более сложной для собственников сельхозземель, например, им станет труднее участвовать в девелоперских проектах, подчеркнул специалист. При этом менее привлекательные участки, вероятнее всего, не будут выкуплены после повышения платежа.

Ранее директор Института экономики и финансов ГУУ профессор Галина Сорокина предупреждала, что с начала августа в России вступит в силу новый национальный стандарт "зеленого" индивидуального жилищного строительства. По ее мнению, после этого в стране может подорожать возведение частных домов.