Подводные камни в договорах аренды коммерческой недвижимости

Владислав Рябов - Эксперт в сфере складской и индустриальной недвижимости, основатель и директор агентства недвижимости NT Properties. К договорам аренды следует подходить очень внимательно и стараться максимально возможно защищать свои интересы. За почти 20 лет работы в сфере коммерческой недвижимости я участвовал в согласовании более 200 договоров аренды. Безусловно, были случаи, когда арендаторы подписывали договор фактически без правок, полностью в редакции арендодателя, либо, наоборот, по форме арендатора (причем это сделки площадью 10–30 тыс. кв. м). Но в большинстве случаев идет перекос по условиям либо в одну, либо в другую сторону, а классический win-win достигается редко. Поэтому необходимо знать про ключевые моменты, которые важно не упускать из внимания. Изображение от prostooleh на Freepik Прежде всего обозначу, что следует быть готовым к тому, что договоры долгосрочной аренды могут составлять 40–100 страниц, а иногда и больше. Но всегда надо обращать внимание на ключевые пункты договора. Срок договора аренды В основной массе долгосрочные договоры заключаются на 5–7 лет, но бывают случаи, когда и на 3 года или на 15–20 лет. Для арендодателя зачастую важно заключение долгосрочного договора. Во-первых, сдав надолго одному или нескольким арендаторам, можно получать доход и ни о чем не думать. Во-вторых, арендодатель может окупить свои инвестиции в объект без рисков простоя объекта. Наконец, у арендодателя есть возможность продать объект (или помещение) инвестиционному фонду по хорошей цене в любой момент. Подводные камни: Долгосрочный договор должен регистрироваться, соответственно, нужно четко разграничить зоны и сроки по ответственности за регистрацию договора. По возможности предусматривать ограничения арендодателя на продажу объекта. Если вы занимаете относительно большую или всю площадь, то у вас есть шансы согласовать в лучшем сценарии необходимость согласования покупателя с арендатором, но скорее всего это будет уведомление за определенный срок или ограничение на того или иного определенного покупателя, если у арендатора, например, есть ограничения по санкциям или негативный опыт работы с таким покупателем. Опция расторжения и штрафы за досрочное расторжение Сейчас очень редко можно встретить договоры аренды с уведомлением обеих сторон о досрочном невиновном расторжении за определенный срок без штрафов. Некоторые из крупных арендодателей практикуют заключение договоров с невозможностью обоюдного досрочного невиновного расторжения, со штрафом в размере арендной платы до конца срока действия договора, однако зачастую размер штрафа составляет от 3 до 12 месяцев. Размер штрафа обычно прописывается одинаковый для виновного и невиновного расторжения. Подводные камни: Очень внимательно оценить моменты, по которым договор мог бы быть расторгнуть по вашей вине, но вы не всегда правильно можете контролировать эти моменты, и арендодатель может злоупотребить этим, например, четко прописать целевое назначение, обратить внимание на возможное расторжение по вине ваших сотрудников — нарушение правил пользования объектом. Обязательно предусматривать возможность виновного расторжения по вине арендодателя, если вы не можете эксплуатировать помещение в случае серьезных проблем с состоянием объекта и невозможности его использования по назначению либо подъезжать к нему. Не надеяться на хорошие отношения с арендодателем, так как арендуемое вами помещение может быть продано другому собственнику, и он уже по-другому может смотреть на пункты договора. Обеспечительный платеж При подписании договора аренды необходимо обычно в срок не более 5 дней заплатить обеспечительный платеж обычно в размере 2–3 месяца. Но бывают прецеденты, когда размер обеспечения достигает 6 месяцев, а в случае, когда объект строится под арендатора (BTS), — вплоть до 12 месяцев. Обеспечительный платеж нужен арендодателю для возможности оперативно брать средства на ремонт или восстановление объекта либо на случай, если арендатор не в срок внесет арендный платеж (а у арендодателя есть обязательства по выплате банку платежей по кредиту). Подводные камни: Предусматривать возможность контроля сумм, которые изымаются из обеспечительного платежа, так как в договоре у вас будет обязательство по необходимости его пополнения в срок. Обеспечительный платеж индексируется ежегодно так же, как и арендная ставка. Четко предусмотреть механизм зачета обеспечительного платежа за последние месяцы аренды или способ возврата. Ежегодная индексация арендной ставки В долгосрочном договоре обязательно прописывается механизм индексации (увеличения арендной ставки). В основном стороны стараются договариваться на индексацию на уровень ИПЦ. Но так как как реальная инфляция зачастую не соответствует ИПЦ, с одной стороны, и арендаторам необходимо прогнозировать свой бюджет, с другой стороны, стороны договора обычно договариваются на фиксированную индексацию (на уровне 7–10 %) либо предусматривают коридоры от 7 до 15 %. У меня были прецеденты, когда договаривались на фиксацию 15 %. Подводные камни: Арендные ставки должны индексироваться через год после подписания договора аренды или даже после подписания акта доступа. В некоторых случаях арендаторы прописывают индексацию в начале каждого календарного года. Бывает, что арендодатели прописывают, что арендная плата индексируется не менее, чем 1 раз в год. Будьте внимательны к таким формулировкам. Если в долгосрочном договоре явно прописана индексация, не надо соглашаться на ее повышение в большем размере. Однако если у вас в договоре предусмотрено невиновное расторжение с уведомлением одной из сторон за 3–6 месяцев, вы рискуете получить уведомление о досрочном расторжении от арендодателя, и вместо вас помещения будут сданы другому арендатору по более высокой ставке. Арендные каникулы Существует практика, что арендатору для обустройства после доступа в помещение требуется определенное время и он не может эксплуатировать помещения по назначению. Размер арендных каникул зависит от комплексных коммерческих условий и срока договора. Наиболее распространенным является 1 месяц, но иногда арендодатели могут дать и всего лишь 2 недели либо вообще не предлагать арендные каникулы. Бывают случаи, когда арендные каникулы составляют и 2–3 месяца, но это либо когда срок договора аренды, например, более 15 лет, либо когда арендатор получает доступ в помещение после прохождения ЗОС (до ввода в эксплуатацию). Подводные камни: Во время арендных каникул арендатор оплачивает коммунальные платежи и ОРЕХ. Будьте готовы, что вам предложат «размазать» арендные каникулы на несколько месяцев. Например, если у вас арендные каникулы 1 месяц, то первые три месяца вы платите по 2/3 от месячной арендной ставки. Это ключевые моменты договора, но есть еще ряд важных разделов, на которые следует обращать внимание, например: гарантии сторон по договору, неотделимые улучшения, страхование товара, имущества и гражданской ответственности, субаренда, структура ОРЕХ (операционных платежей), регулярный косметический ремонт помещений арендатором, методика оплаты коммунальных платежей, восстановление помещения после их освобождения, методика обмера помещений для расчета арендных платежей — БТИ или BOMA.