Покупать и надеяться на рефинансирование или ждать падения цен на недвижимость, сидя в аренде и депозитах? Вот в чем вопрос.
Почти все, кто планировал покупать недвижимость в ближайшее время, находятся в некотором замешательстве. Кажется, что льготная ипотека закончилась, а вместе с ней ушли и все выгодные предложения. Ставки по кредитам и депозитам высокие, цены на жилье еще выше. Куда бежать, непонятно.
Давайте узнаем у экспертов, что нужно сейчас делать. Покупать квартиру в ипотеку в надежде на дальнейшее рефинансирование кредита или пока положить имеющиеся средства в банк и дожидаться снижения стоимости недвижимости, снимая жилье.
Брать без промедления
Спрашивать мнение застройщиков о покупке недвижимости, как узнавать у волка, будет ли он на ужин мясо или сено. Результат очевиден. Но, возможно, в этих ответах будет здравое зерно. Даже если девелоперы едины и категоричны в своем мнении.
Жанна Махова, директор по продукту MR Group, поторапливает нас: «Однозначно без промедления нужно воспользоваться субсидированной ипотекой, если вы можете участвовать в одной из соответствующих программ (5-6% годовых). Еще есть рассрочка от застройщика, которая, как правило, беспроцентная и выдается на 1-2 года».
Но нам известно, что новостройки по таким программам дороже обычной покупки как раз на величину субсидии. Зачем покупать еще не построенную квартиру по завышенной цене, если к моменту своей готовности ее рыночная цена может не вырасти, а, наоборот, упасть?
«Многие застройщики сейчас предлагают программы по рассрочке платежей, поэтому, пока есть возможность, можно взять квартиру в рассрочку с дальнейшим переходом на ипотеку. И рекомендуем внимательно следить за предложениями застройщиков, могут появиться очень выгодные варианты», – советует Ольга Егорова, начальник отдела ипотечного сопровождения ГК «Отрада».
Эта рекомендация уже не вызывает кучу сомнений. Если только застройщики и при рассрочке не увеличивают стоимость объектов. К тому же, мы действительно уверены, что девелоперы для стимулирования продаж будут использовать различные акции, в которых будет спрятан интересный дисконт от текущих цен.
Булат Алимов, заместить председателя совета директоров ГК «Стилобат», предупреждает: «Ситуация может в любой момент измениться, и ставку могут понизить (заседания совета директоров ЦБ РФ по этому вопросу проводятся 1-2 раза в месяц). При размещении серьезных средств сверх страхового лимита в 1,4 млн рублей, изначально безрисковый инструмент автоматически переходит в категорию более рискованных».
Разместившим средства на вкладах под хороший процент внезапное снижение учетной ставки ничем не грозит, потому что в одностороннем порядке менять условия по срочным депозитам нельзя. А размещение всей суммы по разным банкам действительно может показаться сложной задачей. Но постойте. В России целых 13 системно значимых банков, не говоря про остальные, вполне надежные. И каждый из них предлагает выгодные условия.
«Сейчас сложились прекрасные условия для приобретения ликвидного строящегося жилья премиум-класса. Жилая недвижимость этого сегмента не зависит от льготных госпрограмм, поэтому практически не подвержена ценовым колебаниям», – советует не мелочиться Светлана Бардина, директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов».
Совет действительно хороший – премиум-класс почти постоянно растет в цене, а его предложение всегда ограничено в силу объективных причин. Вот только приобрести такую недвижимость могут далеко не все. Что же делать основной массе покупателей?
Здесь и сейчас
Илья Фролов, управляющий партнер девелоперской компании Stenoy, рекомендует: «Если речь идет о приобретении квартиры для себя, то самое главное – это подобрать наилучший вариант по расположению, классу, качеству строительства и уровню сервиса. И эти критерии никак не зависят от рыночной конъюнктуры, надо выбирать из всех доступных вариантов здесь и сейчас».
Нужно понимать, что квартира для себя и квартира для инвестиций – это разные вещи. И условия их приобретения могут отличаться радикально. Но и при покупке своего жилья хочется немного сэкономить. Или хотя бы не переплатить. В 2008 году люди брали ипотеку на растущем рынке, а могли бы просто купить валюту на сумму первоначального взноса и затем выкупить на эти деньги всю квартиру целиком.
«Идею с рефинансированием поддерживают многие клиенты, так как эксперты рынка заявляют о снижении ключевой ставки в следующем году, а приобретение недвижимости по сегодняшним условиям позволяет зафиксировать текущую стоимость – ведь в будущем объект может существенно подорожать, – утверждает Денис Коноваленко, управляющий партнер Prime Life Development.
Действительно, можно всю жизнь прожить в ожидании падения стоимости недвижимости, вспоминая кризисы 2008 и 2013 годов. Но как понять, что сейчас именно такое время? Мировая экономика растет, отечественная тоже. Предпосылок для снижения потребления не наблюдается. Денег напечатано на два поколения вперед.
Но Алексей Новиков, директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet, уверен: «В данном вопросе я всегда придерживаюсь мнения, что покупать недвижимость необходимо здесь и сейчас. Цены на квартиры растут и продолжат расти. Ожидание того, что застройщики начнут их снижать, за последние пять лет ни разу не оправдалось, и в текущих реалиях скорее даже утопично, поскольку условия на рынке сейчас абсолютно другие».
Интересно, что многие застройщики легко допускают появление ипотечных ставок по 24% уже к концу года, но при этом отрицают возможное падение цен на недвижимость. Как будто у них есть какой-то секретный вариант не продавать свои новостройки, пока учетная ставка не пойдет на снижение. Может, и правда есть?
Депозиты вам в помощь
Основатель инвестиционной компании SharesPro Денис Астафьев не так категоричен: «Ожидание может позволить вам купить жилье по более низкой цене, если тенденция к снижению цен продолжится. Если же для вас важна стабильность и независимость, а также долгосрочная перспектива, то покупка жилья может быть более приоритетным, но менее доходным вариантом».
Выходит, не все уверены в незыблемости роста цен на первичном рынке. Если вторичное жилье под гнетом ставок уже с конца прошлого года стагнирует и начинает движение вниз, то почему такой же путь при аналогичных условиях кредитования не повторят новостройки? Как банки будут диктовать условия застройщикам по эскроу-счетам, если они вообще перестанут наполняться?
«В текущих условиях высоких цен и процентных ставок по ипотеке, может быть разумным временно отказаться от покупки жилья, арендовать и копить средства на депозите, чтобы в будущем приобрести недвижимость на более выгодных условиях», – рассуждает Виктор Лукин, генеральный директор ГК «Стройсинтез».
Но, как и всегда, в природе поведения покупателя лучше всего разбираются специалисты по недвижимости. Ни рост или падение цен, ни величина ипотечной ставки, ни Трамп или Байден не влияют на принятие решение о покупке жилья в текущий момент.
Ответ знает Денис Васильев, руководитель офиса «Новослободское» ИНКОМ-Недвижимость: «Тут стоит вопрос суммы кредита. Как показывает практика, заемщика в основном интересует ежемесячный платеж, и если есть возможность покупки квартиры с подходящими условиями, в том числе и по платежу, то, конечно, жилищный вопрос нужно решать, когда он возник, с перспективой рефинансирования».
Прогноз по загородному рынку: ждет ли он притока спроса на дома?
Семейная ипотека: реально ли с ее помощью поднять строительство в малых городах?
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
Названы ошибки, которые чаще всего совершают при погашении ипотеки