"Легкий заработок, кто откажется?": в Татарстане поддержали закон о борьбе с "потребительским экстремизмом"
Авторы инициативы надеются сделать рынок жилья прозрачным и защитить новоселов от "недобросовестных юристов"
В Госдуме готовят ко второму чтению поправки в закон "О долевом строительстве", направленные на борьбу со злоупотреблением правом или так называемым "потребительским экстремизмом". Авторы проекта заявляют, что намерены "устранить двойственную ответственность застройщика" и "защитить дольщиков от серых схем проходимцев с зачатками юридического образования". Эксперты рынка недвижимости в целом приветствуют инициативу, но призывают девелоперов стремиться улучшать качество работ и соблюдать сроки сдачи дома.
Когда сумма штрафов и неустойки равна цене квартиры
В России не первый год предпринимают попытки положить конец "потребительскому экстремизму", особенно в строительной отрасли. Уже этой осенью отношения покупателя новостроек и девелопера могут изменить на законодательном уровне, чтобы пресечь злоупотребление правом с целью получения материальной выгоды за счет предпринимателя. Ожидается, что 1 сентября необходимые поправки примут.
Как правило, в суды обращаются не сами дольщики, а юристы или предприниматели, которым те уступили право требований и для которых претензионная работа с застройщиками становится основным видом заработка. По данным Института развития строительной отрасли, более 70% девелоперов страны сталкивались с массовым предъявлением претензий и судебных исков от таких юристов, причем почти для половины опрошенных — это острая проблема.
Перед пандемией было подано около 3,7 тысячи исков с требованием неустойки за строительные недостатки и несоблюдение сроков сдачи жилья. В общей сложности с застройщиков взыскали более 6,5 млрд рублей неустойки. В последующем количество дел с участием девелоперов возросло: в 2020 году — 23 тысячи исков на 9,8 млрд руб., в 2021-м — 33 тысячи на 13,3 млрд руб., в 2022-м — 37,8 тысячи исков на 16,6 млрд рублей. Статистику привела председатель подкомитета Торгово-промышленной палаты по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью Сусана Киракосян, ссылаясь на данные Верховного суда России.
Зачастую тяжбы направлены не на защиту прав новоселов и устранение дефектов, а на личное обогащение в виде денежной компенсации. Суды почти всегда поддерживают жалобы на качество строительства, а при неисполнении требований застройщик по закону "О защите прав потребителей" еще выплачивает штраф в размере 50% от размера неустойки. Бывает так, что общая сумма взысканных неустоек и штрафов может сравниться с ценой квартиры по договору или даже превысить ее.
Кто зарабатывает на дольщиках?
Шквал таких судебных процессов пришелся на допандемийные годы, то есть до ввода антикризисных мер в виде мораториев на взыскание с застройщиков неустоек и штрафов за просрочку сдачи новостроек. Это наглядно демонстрирует картотека татарстанского арбитража — самыми тучными для юристов оказались 2018—2019 годы, когда они подавали сотни таких исков к строителям.
Среди тех, кто фигурирует в этих делах наиболее часто, — компания "Народные юристы". Например, за 2019 год фирма подала около полусотни (44) исков к застройщикам Казани с требованием неустойки, а проиграла лишь по пяти из них. Размер требований от 250 тысяч и до 1 млн рублей по каждому. Свыше 30 дел "Народные юристы" выиграли только с застройщиком ЖК "Победа". Хотя иски были удовлетворены частично, им присудили более 5,3 млн рублей.
На сегодня микропредприятие с одним сотрудником находится в процессе ликвидации — в налоговой решили исключить его из ЕГРЮЛ из-за недостоверных сведений. На рынке ООО "Народные юристы" проработало 6 лет, в последние годы признаков деятельности не проявляло. Зарегистрирована фирма на Антона Анохина, который, наравне с Дмитрием Вильдом, владеет еще одним казанским ООО "Трастовая компания" по оценке рисков и ущерба. Согласно данным "СПАРК-Интерфакс", финансовые результаты "Народных юристов" скромные: в 2019 году чистая прибыль составила 4,1 млн рублей, в дальнейшем упала в несколько раз, а в прошлом году фирма ушла в минус.
С претензиями подобных фирм в Казани сталкивались почти все крупные застройщики. Судя по материалам Арбитражного суда РТ, иски с требованием неустойки предъявляли к застройщикам жилых комплексов "XXI век", "Паруса", "Яркий", "Мой ритм" и другие.
"Это дает возможность недобросовестным юристам прокручивать серые схемы, дурить новоселов"
Для того, чтобы изменить взаимоотношения покупателя жилья и застройщика, в закон "О долевом строительстве" предложили внести поправки. Над документом работала группа авторов во главе с председателем думского комитета по строительству и ЖКХ Сергеем Пахомовым, депутатами Сергеем Колуновым и Ильей Вольфсоном, а также сенаторами Николаем Журавлевым и Андреем Шевченко.
По его словам, перенос всех норм в один закон позволит установить единообразный подход к определению размера финансовой ответственности и позволит сторонам договора действовать разумно, не злоупотребляя правом.
Другое изменение касается размера штрафа — его хотят снизить с 50 до 5% от суммы неустойки. Причем деньги должен получать покупатель жилья. За нарушение сроков устранения недостатков начислят пени, но вместо 1% предлагается установить 1/300 ставки рефинансирования ЦБ от суммы затрат на их устранение. А если квартиру купили для личного проживания, размер пени удвоится, но ставку ограничат 39% годовых. Такой же покупатель может претендовать на неустойку за срыв сроков сдачи жилья — 1/150 ставки рефинансирования ЦБ от цены квартиры по договору за каждый день просрочки.
По словам авторов инициативы, у псевдоюристов дело поставлено на поток. Получив подпись дольщика, они "рисуют заключение якобы от эксперта с непонятным образованием" о нарушениях, допущенных строителями. При этом "за исправлением никто не обращается, сразу едут в суд". Выставленная сумма в основном состоит из юридических услуг и судебных издержек, а "до собственника из этих денег доходит в лучшем случае процентов 30".
— Казалось бы, в чем проблема? Так этим застройщикам и надо, будут лучше следить за качеством. Но тут надо понимать, что "заключения" пишут под копирку, они могут вообще не соответствовать действительности. А у дома вообще-то есть заключение от Госстройнадзора, который провел экспертизу и принял этот ЖК. Зато дольщики потом вязнут в судах и не могут получить квартиру, пока тяжба не завершится. А некоторые разбирательства могут длиться годами, и все это — дополнительные расходы людей, которые даже не всегда покрывает компенсация, потому что львиную долю денег юристы забирают себе, — поясняет Илья Вольфсон.
Нередко в такой ситуации оказываются семьи с детьми, которые продали единственную квартиру, временно живут на съемной и платят одновременно аренду с ипотекой, указал депутат. Чтобы компенсировать эти расходы, люди "соглашаются на такую авантюру, но оказываются в ловушке и тратят огромные деньги впустую, вместо того чтобы заняться обустройством нового жилья и переехать".
— В принципе именно для таких случаев и предусмотрена оговорка про покупку квартиры в личных целях. Закон в первую очередь защищает семьи, которые стремятся реально улучшить свои жилищные условия, а не заработать денег. С застройщиков же мы снимаем двойную ответственность — следуем принципу, что за один проступок должно быть одно наказание. Этот законопроект ни в коем случае не освобождает их от ответственности. Если есть обоснованные нарекания по качеству, будь добр — исправляй и заплати штраф, раз накосячил, — считает спикер.
"Почтовые ящики забиты объявлениями: "Отправим в отпуск за счет застройщика"
В текущей редакции закон, по мнению его авторов, "фактически предлагал отрубить руку за кражу шоколадки", а из-за уплаты штрафов были случаи банкротства застройщиков. "Люди теряли работу, разве такой драконовский подход лучше? Напомню, строительная отрасль занимает 13% ВВП и 16% всех занятых в стране. Поэтому мы убираем гильотину и приводим грозящие санкции в тот вид, когда они и соразмерны нарушению, и ощутимы для застройщика", пояснил законотворец.
Первое чтение документ прошел, сейчас авторы проекта работают над обратной связью от других депутатов, правительства и коллег из регионов. "Концептуальных изменений нет, идет более детальная настройка, которая сфокусирована в первую очередь на защите интересов добросовестных дольщиков. Единственные возражения, которые мы слышим, обычно звучат от тех, кто пользовался подобной схемой и у кого мы отбираем возможность наживаться за счет наивных дольщиков", уточнил Вольфсон.
Участники рынка недвижимости в Татарстане поддерживают инициативу, не понаслышке зная о предприимчивых дельцах, которые под видом защиты прав дольщика просто зарабатывают легкие деньги.
По его словам, компания открыто работает по замечаниям покупателей. В случае претензий, выезжает на место с комиссией, проверяет и устраняет нарушения. Но что касается откровенного потребительского экстремизма, его проявления давно пора пресечь, считает собеседник издания. Поэтому полностью поддерживает инициативу: "Закон направлен не против добропорядочных потребителей. Если есть недочеты — мы идем и устраняем. А там люди, которые говорят: "Нам не надо даже окна менять, вы нам деньги заплатите и все". Конечно, есть люди, которые не могут устоять перед такими вещами. Ничего не делай, доверие подпиши, тебе деньги принесли. Ну сами понимаете, да, кто откажется? Это такой легкий заработок, вот и юристы этим грешат".
В ГК "Новастрой" также поддерживают озвученную инициативу. По словам коммерческого директора группы Антонины Дарчиновой, мелкие недостатки — частое и нормальное явление при строительстве. Например, наиболее часто озвучиваемый недостаток — царапины на стеклопакете окон. Они появляются в процессе монтажа фасадов. По ее словам, компания устраняет такие замечания в течение 60 дней. В этот период собственник уже может принять квартиру и начать ей пользоваться, это никак не освобождает застройщика от устранения замечаний.
В практике девелопера случались ситуации, когда клиент отказывался от приемки квартиры даже несмотря на то, что несостоятельность указанных им "недостатков" была признана несколькими независимыми экспертизами. Поэтому спикер надеется, что новая инициатива позитивно скажется на добросовестных застройщиках.
"На практике покупатель получает треть компенсации или даже меньше"
Основатель BMP Brands Group Максим Николаев согласен с авторами законопроекта, что предлагаемые изменения помогут снизить риски для покупателей жилья и сделают рынок недвижимости более привлекательным для инвесторов. В случае принятия закона, он может оказать положительное влияние на строительную отрасль в целом и на развитие рынка недвижимости в частности.
По словам собеседника издания, покупатели, к примеру, предъявляют претензии к качеству строительства, даже если оно соответствует всем нормам и стандартам, они могут требовать компенсации за несуществующие дефекты или настаивать на изменении условий договора. Важно понимать, указал Николаев, что такие действия могут привести к серьезным последствиям для обеих сторон. Застройщики вынуждены нести дополнительные расходы на устранение недостатков или судебные издержки. Покупатели рискуют потерять доверие со стороны рынка и столкнуться с трудностями при продаже своего жилья в будущем.
— Чтобы избежать подобных ситуаций, необходимо скорректировать законодательство. Это позволит избежать возможных претензий со стороны покупателей и сохранить репутацию застройщика, а также сэкономить время и деньги других владельцев квартир в доме. Ведь они зачастую вынуждены ждать, пока будут урегулированы отношения между самыми недовольными клиентами, застройщиком и подрядчиками.
Эксперт призвал внимательно изучать условия договора и консультироваться со специалистами, чтобы понимать свои права и обязанности. Отдельная история, по его словам, — это "юристы, которые обещают дольщикам золотые горы" по приемке жилья у застройщика. На практике, по его словам, покупатель получает треть или даже меньше от компенсации, которую юристы смогут вытянуть из застройщика.
Компания спикера работает и с покупателями жилья, и с застройщиками как партнер, но подобными спорами не занимается. "Естественно, нельзя говорить, что все застройщики хорошие, а все граждане плохие. Все понимают, что достаточно часто при сдаче дома есть недоделки: где-то мелкие, где-то покрупнее. Хотелось бы, чтобы таких претензий и проблем при приемке жилья было меньше. Но влияют ли на это судебные процессы, трудно сказать. Поэтому застройщикам, наверное, стоит учесть, что законодатель предоставляет им возможность работать более правильно".
В тоже время, если цель законодателя — это контроль за недобросовестными юркомпаниями, надо решать этот вопрос, не делая послабления девелоперам, а усиливая контроль за подобными организациями, считает эксперт: "Застройщики заинтересованы в принятии законопроекта, и я ничего плохого в этом не вижу. Но хотелось бы, чтобы у них было меньше ошибок и больше приятных бонусов для дольщиков, которые принимают квартиры. Не думаю, что такой закон, если он будет принят, будет кардинально на что-то влиять, но может судебных процессов станет меньше и вопросы будут быстрее решать в досудебном порядке".
Как говорится в пояснительной записке к документу, предлагаемые изменения не повлекут неоправданного снижения установленных гарантий прав и законных интересов участников долевого строительства, а все применимые меры ответственности застройщика будут установлены на уровне отраслевого законодательства. Авторы инициативы уверены, что новшество упростит взыскание убытков покупателю жилья и придаст реальный характер обязательствам застройщика.
