Как трансформируется рынок жилья в Черноземье

Ипотечные программы, эскроу-счета, динамика ценообразования и множество других факторов, которые так или иначе влияют на ситуацию с приобретением недвижимости, продолжают меняться. Эксперты выделили самые важные из них и поделились своими предположениями о том, как будет развиваться рынок жилья дальше.

Ипотека по-новому

Перемены в сфере ипотечного кредитования подтолкнули потенциальных покупателей жилья остановиться в своем выборе недвижимости еще в июне. Риелторские агентства зафиксировали рост числа сделок в этом месяце. Они не скрывают, что в некоторой степени сами торопили покупателей. Приобретение квартиры за полную стоимость - все же редкость, и большая часть клиентов предпочли не испытывать судьбу, пока условия по ипотечным кредитам не изменились.

Заемные жилищные тенденции в регионах разнятся и наиболее ярко проявляются в областных центрах. Эксперты отмечают, что в Липецке спрос остается большим на квартиры в высотках, которые конкурируют между собой благоустройством общедоступных пространств и близостью к инфраструктуре. Орловские новоселы присматривают так называемое жилье на вырост - например, квартиры с двумя санузлами, кладовыми и вместительной кухней-гостиной. Это порождает интересные планировки в новых жилых комплексах. Куряне, как и прежде, ищут золотую середину между доступностью инфраструктуры и экологической составляющей. Белгородцы не утратили интереса к индивидуальным домам и, несмотря на ежедневные обстрелы, все равно присматривают себе коттеджи.

В белгородском отделении Банка России отметили, что каждая четвертая ипотека в первом квартале года была взята на покупку дома, причем уже готового. При этом перспектива платить кредит растягивается в основном на 24 года, а процент в среднем достигает восьми.

Впрочем, аналогичные показатели зафиксировали и курские аналитики - правда, в регионе популярной покупкой все же остаются квартиры.

Застройщики в большинстве регионов стараются максимально стимулировать спрос на жилье

Эксперты финансового рынка отмечают, что ипотечные новшества, даже не затрагивая непосредственно ставку по кредиту или величину первоначального взноса, так или иначе заставляют потенциального заемщика задуматься о выплатах, растянутых на долгие годы.

- С этого года кредиторы обязаны предупреждать заемщика о показателе его долговой нагрузки, письменно уведомлять о возможных затруднениях с обслуживанием долга и последующих штрафных санкциях, если на выплаты будет уходить более 50 процентов доходов. Это поможет заемщикам принимать взвешенные решения при получении кредита или займа. Советуем эту информацию воспринимать серьезно, - отмечает начальник экономического отдела отделения Белгород Банка России Геннадий Крыксин. - Платежи будут наиболее комфортными, если на оплату всех обязательств заемщик направляет не более 30 процентов собственных доходов. Если платежи больше, человек рискует оказаться в долговой яме.

Немаловажно и то, что совсем недавно ипотечным заемщикам позволили самостоятельно продавать жилье, заложенное банку. Раньше весь процесс шел через кредитную организацию.

Управляющий отделением Курск Банка России Евгений Овсянников считает эту перемену позитивной.

- До сих пор при возникновении подобных проблем банки предпочитали продавать заложенное имущество сами. Но такая схема не очень выгодна людям из-за судебных издержек, к тому же цена имущества на торгах часто бывает занижена, - констатирует он. - Кредиторы в свою очередь не всегда соглашаются на то, чтобы клиент самостоятельно продавал залог, поскольку у них нет гарантии, что по итогам сделки долг будет выплачен. Так что принятый закон защитит интересы и кредиторов, и заемщиков.

Разделяй и властвуй

Смена условий ипотечного кредитования с акцентом на семейные финансовые продукты, возможно, подстегнет потенциальных заемщиков к покупке жилья большей площади. В этом мнении сошлись агенты по недвижимости. Кроме того, по их словам, не будут излишними в этой ситуации и региональные программы, которые не стоит недооценивать.

Чиновники тоже ждут более четких общефедеральных условий по жилищным программам в целом. Курирующий строительство замгубернатора Курской области Роман Денисов на одном из совещаний привел статистику по завершившейся программе льготной ипотеки: около 400 таких кредитов куряне оформили в январе и примерно 800 - в июне, перед тем как ипотека с господдержкой завершилась.

- Теперь посмотрим, как изменится рынок в июле, - подчеркнул он.

Вместе с тем в регионе намерены предложить отдельную программу жителям приграничных муниципалитетов. В том, что она будет востребована, сомнений нет.

Тем временем застройщики в большинстве регионов стараются максимально стимулировать спрос на жилье. В Липецке набирает популярность отделка квартир по типу "теплый white box": новоселам останется только обои поклеить да выбрать все для уюта. Только приятные хлопоты стараются оставить жильцам и орловские продавцы первичной недвижимости. В Курске делают акцент на сниженной цене для квартир под самоотделку, в Белгороде всячески призывают вкладывать в новые жилые комплексы. Ценник кусается везде. Хотя риелторы признают: эта ситуация на первичном рынке немного охладила ожидания продавцов на вторичном. Если они и не снижают цены, то вполне адекватно торгуются с конкретным покупателем.

Сами же застройщики, пока нет альтернативы всеобщей льготной ипотеке, создают свои финансовые продукты. Например, в Орле предлагается рассрочка платежа за строящуюся квартиру после первоначального взноса, величина которого зависит от площади жилья. Оставшуюся плату вносят ежеквартально или ежемесячно, главное - полностью выплатить сумму за месяц до ввода дома в эксплуатацию. Эксперты отмечают, что такие программы, особенно с учетом четкости законодательства об эскроу-счетах, будут множиться.

Домик окнами в сад

Этому инструменту стали доверять и в тех регионах, где проблема обманутых дольщиков вызревала десятилетиями, и в тех, которые обошла стороной. Только в Белгородской области застройщикам перечислили свыше 21 миллиарда рублей с эскроу-счетов. Теперь же, когда начал расти интерес к индивидуальным домам, а эскроу-счета планируют использовать при их строительстве, в регионах ожидают всплеска развития ИЖС.

- Ранее эскроу применялись в основном при строительстве многоквартирных домов, а теперь их можно будет использовать и для индивидуального строительства на земельных участках, находящихся у граждан как в собственности, так и в аренде. Считаю, закон послужит толчком к развитию строительного сектора в сторону ИЖС, - отмечает депутат Госдумы РФ Дмитрий Аверов. - Банки будут охотнее предоставлять ипотечные займы, зная, что средства граждан защищены. Закон позволит большему количеству россиян задуматься о переезде в собственные дома.

Пока же эта норма не вступила в силу, строительные компании стараются привлечь покупателей коттеджей и собственными условиями рассрочки, и четкими прецедентами сотрудничества с банками по кредитованию таких проектов.