Когда девелоперы вправе составить односторонний акт приема-передачи недвижимости
Третий кассационный суд общей юрисдикции подтвердил право застройщиков составить в одностороннем порядке акт приема-передачи недвижимости и направить его дольщику. Речь может идти как о покупке квартиры, так и машиноместа.
Разъяснения прозвучали в ходе рассмотрения конкретного дела. Некий гражданин П. подал иск к застройщику, требуя разорвать договор, вернуть деньги и выплатить штраф. В суде он рассказал, что в конце октября 2020 года заключил договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, в соответствии с которым застройщик обязался в срок не позднее конца декабря 2021 года передать ему машино-место с определенными характеристиками. "Спустя 2 месяца объект так и не был передан в пользование, поэтому истец направил в адрес ответчика претензию с односторонним отказом от договора и потребовал возвратить уплаченные денежные средства", - приводят в суде позицию ответчика.
В свою очередь, застройщики потребовали признать неправомерным именно поведение гражданина. По их словам, он уклонялся от принятия объекта, поэтому они сами составили акт о приеме и выслали ему. То есть, буквально, всучили ему машино-место. Юридическим образом.
Кассационный суд поддержал застройщиков и отметил, что те вправе направить в адрес участника долевого строительства в одностороннем порядке акт приема-передачи, если последний уклоняется от приемки объекта строительства.
"Просрочка передачи объектов долевого строительства - это повсеместная проблема в данной сфере, - говорит вице-президент Гильдии российских адвокатов Никита Филиппов. - Застройщики часто не успевают построить и сдать обещанные объекты в установленный договором срок по различным причинам".
Но, по его словам, больше всего споров возникает в ситуациях, связанных непосредственно с приемкой объектов строительства. "Одни участники подписывают акт приема-передачи сразу же, несмотря на замечания к объекту строительства, просто составляя протокол осмотра или делая замечания к акту приема-передачи, - говорит он. - Другие, напротив, занимают принципиальную позицию, отказываются от подписания такого акта, поскольку объект строительства, по их мнению, не соответствует условиям договора, даже если замечания незначительные".
В свою очередь, старший юрист практики правового сопровождения предпринимательства "Бюро адвокатов "Де-юре" Никита Кряжков заметил, что есть и такие участники, которые планируют извлечь из просрочки передачи объекта строительства максимальную выгоду, увеличивая сроки подписания акта приема-передачи всеми возможными способами.
"Ведь впоследствии с застройщика можно взыскать неустойку за просрочку передачи объекта, которая рассчитывается как раз до даты подписания акта приема-передачи, если не действует мораторий на взыскание неустойки", - говорит юрист. Он напоминает, что, например, с 21.03.2024 г. по 31.12.2024 г. неустойка за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства не начисляется в соответствии с постановлением Правительства РФ.
"Помимо неустойки за просрочку, такие участники долевого строительства стараются найти максимальное количество дефектов, которые только есть на объекте строительства, путем проведения внесудебной экспертизы для последующего обращения в суд, - продолжает Никита Кряжков. - В целях защиты от недобросовестного поведения участников долевого строительства законодатель наделил застройщика правом составлять односторонний акт приема-передачи объекта".
По его словам, на практике проблема односторонних актов со стороны застройщиков широко распространена. "Если участник долевого строительства не согласен с таким актом, он вправе обратиться в суд с иском о признании недействительным одностороннего акта. При этом застройщик должен доказать, что истец действовал недобросовестно и уклонялся от приема объекта долевого строительства, - поясняет юрист. - В большинстве случаев, участникам долевого строительства удается признать односторонний акт застройщика недействительным, поскольку именно застройщик препятствовал приемке квартиры (например, невозможно было записаться на приемку квартиры, а участник долевого строительства своевременно направлял уведомление о готовности принять объект строительства)".
Однако в данном случае застройщики смогли доказать, что они все сделали правильно, а покупатель, наоборот, был неправ. Юрист подчеркивает: решение кассационного суда не означает, что участник долевого строительства не вправе уклониться от приема недвижимости, если ему что-то не нравится. Речь идет именно о недобросовестном уклонении.
Правовые подходы, что считать недобросовестным поведением дольщика, сейчас вырабатываются. Юрист напоминает, например, прошлогоднее определение Верховного суда России, в котором указано: нельзя признать добросовестным поведением истца, осуществляющего фактическое использование нежилого помещения по назначению, несмотря на отказ от подписания акта приема-передачи. В том деле покупатель фактически приняла помещение, осуществила в нем отделочные работы, что в совокупности с иными обстоятельствами свидетельствует об отсутствии оснований для непринятия объекта. Второй кассационный суд общей юрисдикции в своем определении весной этого года указал, что судам при разрешении споров о признании недействительными одностороннего акта застройщика следует установить, приступил ли истец, после получения уведомления о готовности объекта долевого строительства, к его принятию в установленный срок. Также надо выяснить, заявлялось ли истцом до составления ответчиком одностороннего акта, требование о составлении акта выявленных недостатков объекта, чинились ли ответчиком препятствия в осмотре и принятии объекта долевого строительства, либо составлении акта выявленных недостатков, и в чем они заключались.
"Необоснованным уклонением от подписания одностороннего акта также является отказ от подписания акта-приемки, если объект долевого строительства не имеет существенных недостатков, - поясняет Никита Кряжков. - Уклонением от приемки объекта строительства также будет признано неподписание акта приема передачи в связи с тем, что участник долевого строительства не согласен с площадью передаваемого объекта. Со стороны дольщика уклонение может также выражаться в бездействии со стороны участника долевого строительства, например, неявка для оформления документа о передаче объекта долевого строительства в назначенный день".
По словам юриста, в судебной практике выработан подход, что участник долевого строительства вправе не принимать объект строительства и не подписывать односторонний акт в случае, если объект строительства передается с существенными недостатками. "Существенными являются недостатки, не позволяющими использовать объект строительства по назначению. Категория существенности является оценочной категорией и в каждом отельном судебном споре разрешается по-разному", - говорит он.
Например, Восьмой кассационный суда общей юрисдикции в одном из своих определений соглашается с тем, что поскольку договором была предусмотрена передача объекта без чистовой отделки, то указанные недостатки не являются существенными, так как не могут повлиять на использование квартиры по назначению, а потому их наличие не лишало истца возможности принять квартиру. В результате уклонение гражданина от приемки объекта долевого строительства было расценено как злоупотребление правом.
"Также отмечу, что до 31.12.2024 г. действует особый порядок передачи объектов долевого строительства, - говорит Никита Кряжков. - Дольщики обязаны принимать объекты строительства и при существенных недостатках, но при этом они имеют право до подписания акта приема-передачи при участии специалиста составить акт осмотра, в котором будут зафиксированы недостатки. А сам застройщик вправе составить односторонний акт приема-передачи по истечении одного месяца со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства".
При этом, продолжает юрист, практика судов пока неоднородна, в законе не выработаны критерии признания недобросовестным поведения участника долевого строительства. Поэтому, по его мнению, необходимы точечные изменения в законодательстве о долевом строительстве и в правоприменении (на уровне разъяснений Верховного Суда РФ) относительно указанной категории дел.
