Траншевая ипотека, субсидирование ставок или рассрочки? Чем застройщики собираются заманивать покупателей квартир
Завершение государственной льготной программы ипотечного кредитования не стало для девелоперов неожиданностью, они заранее подготовились. В основном застройщики сократили работу над новыми проектами. Некоторые распродают свои земельные банки, чтобы вдруг не обанкротиться. В целом, после июньских продаж они все полны оптимизма.
Но параметры обновленной семейной ипотеки, которую вчера представил Минфин, заставят многих из них, как минимум, задуматься. А кто-то, возможно, и запаникует. Потому что под условия новой программы попадает меньше 10% потенциальных заемщиков.
Падение продаж
Теперь на льготную программу, обеспечивавшую до 1 июля значительную долю продаж новостроек, могут рассчитывать только:
семьи с детьми, где есть хотя бы один ребенок в возрасте до 6 лет;семьи с двумя несовершеннолетними детьми, которые живут в малых городах с населением до 50 тыс. человек;семьи с двумя несовершеннолетними детьми, которые живут «в регионах с низким объемом строительства» или там, где есть «индивидуальные программы развития»;семьи, которые воспитывают ребенка-инвалида.
Семьи, которые уже взяли или возьмут ипотеку по рыночным ставкам (действующие варианты можно посмотреть на Vbr.ru), тоже смогут ее рефинансировать под 6%, если у них родится ребенок. Скорее всего, расчет авторов новой программы именно на таких людей. Которые сразу начнут делать детей, чтобы рассчитаться по ипотеке. Но застройщикам это уже все равно ничем не поможет.
«Из-за ужесточения условий ипотечного кредитования спрос на новостройки в июле упадет на 50% год к году и примерно на 30% по сравнению со среднегодовыми показателями. Это означает, что не будет продана как минимум каждая третья строящаяся квартира», – считает Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР».
При этом доля нераспроданных остатков новостроек последние месяцы только увеличивалась и практически везде превышает половину уже возведенного жилья. А в некоторых регионах, например, в Челябинске, уже подбирается к 80%. Кто будет покупать квартиры дальше, не понятно никому, кроме застройщиков. Которые этим секретом ни с кем не делятся.
Повышение цен
Очевидно, что ничего не строить и ждать лучших времен могут себе позволить далеко не все. Чем чреваты кассовые разрывы, не понаслышке знают и компании, которые когда-то были лидерами строительной отрасли, и даже самые крупные из них, уже не существующие. В ближайшие два года мы будем свидетелями многих интересных событий.
Скорее всего, девелоперы будут использовать для продвижения продаж весь арсенал имеющихся у них для этого средств. И в том числе находящиеся под запретом ЦБ РФ. На передний план выходит траншевая ипотека, позволяющая заемщику не платить по высоким ставкам хотя бы до момента ввода дома в эксплуатацию.
Денис Коноваленко, управляющий партнер Prime Life Development, уверен: «На данный момент драйвером продаж становятся выгодные программы рассрочки, в рамках которых клиенты могут удобными частями закрывать платежи или воспользоваться беспроцентным вариантом. Помимо этого, популярностью пользуется траншевая ипотека, а также субсидирование ставки застройщиками».
Интересно, что использование подобных программ субсидирования происходит не при снижении стоимости жилья, а, наоборот, при ее завышении. Тот факт, что объект становится значительно дороже рыночной стоимости, покупателя никак не волнует. Главное, чтобы ежемесячный платеж вписывался в его финансовые возможности.
Оплата по частям
Избежать увеличения стоимости недвижимости можно, если при предоставлении рассрочки на непродолжительный срок застройщик не будет начислять проценты за ее пользование. В том, что многие девелоперы пойдут на это, можно не сомневаться. Когда к следующему лету они «проедят» всю «ажиотажную» прибыль, поступление наличных средств будет для них самым желанным событием.
Рассрочки используются застройщиками уже давно. В основном их срок привязан к циклу строительства, чтобы к сдаче новостройки дольщик уже полностью рассчитался. Но также они применяются и для стимулирования продажи готовых объектов. Девелоперам они выгодны, в том числе тем, что в некоторых случаях позволяют избежать зачисления средств на эскроу-счета.
«Не исключено, что застройщики будут более активно использовать субсидирование ставок. У нас востребованны программы беспроцентной рассрочки, которые мы предлагаем клиентам уже давно. Не первый год действует рассрочка 15/85 с первым вносом в 15% – остальную сумму дольщик может выплатить через 1,5 года», – поясняет Дмитрий Фалкин, вице-президент по продажам и сервису группы RBI.
Но какими бы не были меры по стимулированию сбыта, если к следующему году ключевая ставка не начнет снижаться, экономику страны ждет системный кризис по аналогии с 2008 и 2014 годами. По крайней мере, ставки по ипотеке уже повторяют значения тех лет. Тогда населению уже будет не до новостроек, и продажи рухнут вместе с ценами вниз. Хотя для тех покупателей, что останутся, это, наверное, будет неплохо.
Прогноз по загородному рынку: ждет ли он притока спроса на дома?
Семейная ипотека: реально ли с ее помощью поднять строительство в малых городах?
Государство запрещает квартирам уменьшаться в размерах. Но теперь на «малютки» растет спрос и цены
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
Названы ошибки, которые чаще всего совершают при погашении ипотеки