Еще в июне многие банки прекратили выдачи кредитов по госпрограмме семейной ипотеки и для IT-специалистов из-за исчерпания лимитов. Семейную должны продлить, но пока неясно, когда и с какими параметрами она будет перезапущена.
Условия льготной ипотеки для программистов, по данным СМИ, хотят изменить в сторону ухудшения. В частности, снизить вдвое максимально возможный размер кредита. Есть, конечно, другие программы — арктическая ипотека, дальневосточная и так далее, — но массовыми их точно не назовешь. У большинства россиян, которые хотят сейчас оформить кредит на покупку жилья, вариантов не осталось: только ипотека на общих условиях под рыночный процент. В «РБК Недвижимость» подсчитали, что после отмены льготной ипотеки под 8% размер ежемесячного платежа в городах-миллионниках вырастет вдвое. А для одобрения кредита по рыночным ставкам зарплата в Москве должна быть не меньше 234 тысяч рублей. Это на покупку квартиры по средней, как говорится в публикации, цене для столицы в 13 млн рублей. На самом деле, потребуется еще больший доход, потому что и рыночная ставка немного подросла. И есть еще требование ЦБ по предельной долговой нагрузке, которая не должна превышать 50%. Упрощая: банк не одобрит заявку, если на погашение ежемесячных обязательств по всем кредитам потребуется больше половины официальных доходов заемщика. О том, кто может оформить ипотеку по рыночной ставке, говорит учредитель Ассоциации ипотечных брокеров, эксперт по недвижимости Дмитрий Ракута:
Дмитрий Ракута учредитель Ассоциации ипотечных брокеров, эксперт по недвижимости «Средняя рыночная, вообще, ставка сейчас у нас это 19–20%, и, конечно, не все будут готовы заходить в такой дорогой продукт, как рыночная ипотека. Для того, чтобы одобрить подобный кредит, необходимо иметь хороший доход, и этот доход должен быть чистым. В том числе учитывается наличие детей-иждивенцев , и отнимается от чистого дохода по 15 000 рублей на каждого ребенка. Соответственно, в среднем, если мы рассматриваем сумму кредита 10 млн, то необходимый доход, с учетом того, что у нас нет текущей нагрузки, должен быть минимум 350 тысяч рублей. То есть, для многих продукт как стандартная рыночная ипотека, будет действительно недоступна, даже не с точки зрения оплаты и переплаты, а вообще с точки зрения возможности ее одобрения».
Но размер переплаты тоже важен. Психологически сложно смириться с тем, что банку придется отдать в несколько раз больше, чем стоило само жилье. А именно так и получится, если оформлять ипотеку по действующим ставкам. Продолжает гендиректор консалтинговой компании Macon Илья Володько:
Илья Володько гендиректор консалтинговой компании Macon «Если взять ипотечный кредит уже после 1 июля, без использования льготного ипотечного кредита, то общий объем выплаченных средств по завершению ипотеки, будет выше в три-четыре раза, в зависимости от стоимости квартиры».
Оценить масштабы выплат поможет любой ипотечный калькулятор. Например, 10 млн рублей — размер кредита, ставка — 20%, срок — 15 лет. Тогда банку придется отдать в общей сложности примерно 31 млн, то есть, в три раза больше, чем было получено.
Несложно догадаться, что такую ипотеку потянут далеко не все. И выдачи сократятся. Оценки приводят разные. Часто встречается мнение, что в первые месяцы после отмены льготной ипотеки падение продаж новостроек составит от 20% до 40%. Можно было бы ожидать и снижения стоимости квадратного метра, но этого не произойдет. Причина — переход строительной отрасли на проектное финансирование. Говорит директор департамента продаж девелоперской компании GloraX Татьяна Халилова:
Татьяна Халилова директор департамента продаж девелоперской компании GloraX «Наверное, большинство игроков этого рынка склоняется к тому, что стоимость квадратного метра, да и в принципе, стоимость объекта недвижимости на первичном рынке снижаться не будет. Потому что у всех девелоперов есть определенные обязательства перед банками, которые достаточно давно были согласованы, и поэтому есть у нас субсидированная ипотека или льготная ипотека, или ее нет, конечно, все равно. Плюс, достаточно хороший спрос и хорошо разогретый рынок, если брать III–IV квартал 2023 года, и I–II квартал этого года, то в целом эскроу счета у девелоперов наполнены неплохо, и застройщики могут продержаться, у них есть небольшой жирок на ближайший квартал-два, так точно. То есть, глобального понижения мы не ждем».
Другими словами, застройщики будут ждать, когда рыночные условия улучшатся. Вся надежда на то, что ЦБ рано или поздно перейдет к смягчению денежной политики, и ключевая ставка перестанет быть двузначной. После чего ставки по кредитам тоже опустятся до более-менее приемлемых значений. Когда это произойдет, сказать сложно, все зависит от уровня инфляции. Если сбудутся прогнозы регулятора, то рыночная ипотека вновь станет доступной через пару лет.
