Застройщиков предложили проверить на ценовой сговор

С просьбой провести проверку на предмет ценового сговора застройщиков жилья обратился в Федеральную антимонопольную службу вице-спикер Госдумы Борис Чернышов.

С 2018 по 2023 год в совокупной стоимости квадратного метра жилья доля стройматериалов и работ снизилась с 45% до 27%, а доля, не связанная с работами и стройматериалами, наоборот, выросла с 23% до 54%. Такие данные приводит в обращении Чернышов, ссылаясь на аналитическое исследование, представленное в Общественной палате.

По сути, речь идет о двукратном повышении прибыли девелоперов, считает автор обращения. При этом более подробно проанализировать это невозможно из-за отсутствия статистики о себестоимости строительства, которую застройщики не представляют в Росстат (эта позиция исчезла из статистики, поскольку, указывали в Росстате, большинство застройщиков отказывалось предоставлять информацию).

Правовые аспекты операций с жильем эксперты "РГ" разъясняют в рубрике "Юрконсультация"

"Это предположение подтверждает и другой косвенный показатель: с 2018 по 2023 год средняя стоимость квадратного метра жилья возросла в 2,2 раза, хотя стройматериалы в среднем подорожали только в 1,5 раза", - отмечает Чернышов.

Ажиотаж на покупку жилья в России не вызван дефицитом предложения, добавляет он.

В каждом городе на рынке не так много девелоперов

В городах-миллионниках доля нераспроданного жилья колеблется от 50 до 70%, этого запаса хватило бы застройщикам на 3-5 лет продаж без ввода новых проектов.

В пресс-службе ФАС сообщили, что рассмотрели обращение. "Ведомство осуществляет контроль за ценообразованием в случае, если хозяйствующие субъекты занимают доминирующее положение на товарном рынке, а также в случае заключения участниками рынка антиконкурентных соглашений или осуществления согласованных действий, ограничивающих конкуренцию", - сообщили в ФАС. При этом рынок жилья в нашей стране в целом является конкурентным, подчеркнули в ведомстве. А хозяйствующие субъекты вправе самостоятельно устанавливать цены на недвижимость в зависимости от конъюнктуры рынка. Цены на жилую недвижимость не подлежат государственному регулированию, отметили в ведомстве. Вместе с тем в случае, если на рынке жилой недвижимости будет выявлен факт картельного или ценового сговора, служба примет меры антимонопольного реагирования, говорится в сообщении.

По данным Союза инженеров-сметчиков, средняя стоимость строительства многоквартирного дома "массового спроса" сейчас составляет в среднем по стране 83,3 тыс. руб. за кв. м (сюда входят в том числе базовая отделка, устройство сетей, благоустройство, затраты на приобретение земельного участка, подключение к сетям и др.). Средняя цена предложения на первичном рынке недвижимости - лишь 88,3 тыс. руб. При этом в некоторых регионах разрыв между себестоимостью и рыночными ценами больше. Так, на Сахалине стоимость строительства 113 тыс. руб. "за квадрат", а рыночные цены - 170 тыс. руб. В Москве -161 тыс. и 246 тыс. руб. соответственно.

Рынок новостроек чаще всего действительно конкурентный, но на нем не так уж много игроков, даже в крупных городах, говорит профессор Финуниверситета при правительстве РФ Александр Цыганов. Для потребителя часто доходят предложения от 2-3 застройщиков, но есть региональные центры и тем более небольшие города, где только один застройщик или вообще нет нового строительства. "В этих условиях предположить возможные гласные или негласные договоренности или согласованные действия вполне логично, что и вызывает обращения к ФАС", - говорит эксперт. Проверить стоило бы не только самих застройщиков, но и участников земельного рынка, обоснованность затрат на коммуникации и инфраструктуру, получение разрешительной документации, привлечение и стоимость труда рабочих, среди которых много мигрантов. Наличие же нераспроданного жилья больше говорит о недостаточном доходе потенциальных покупателей, которые хотели бы, но не могут купить квартиру, добавляет Цыганов.

Привязывать рост цен на жилье в последние годы исключительно к стоимости стройматериалов некорректно, считает владелец ГК "Удача" Владимир Прохоров. Для девелоперов, которые во многом закредитованы, стройка - это бизнес, подчиняющийся своим законам. После скачка спроса на жилье при введении льготной ипотеки предложение не всегда успевало за покупателями и логичным итогом стал рост стоимости квадратного метра. Однако наиболее заметно это было в столичных регионах, Сочи и ряде городов-миллионников. В других регионах, в малых и средних городах рост цен не был существенным и соответствовал общей динамике роста цен, инфляционных процессов и других общеэкономических показателей.

"При этом необходимо учитывать фактор конкурентоспособности возводимого жилья. На рынке есть усредненные ценовые показатели, которым застройщикам приходится следовать, чтобы не демпинговать продажи и не обвалить сектор в целом", - отмечает он.

Если же говорить о стройматериалах, по словам Прохорова, их отечественное производство расширяется, однако многие компоненты остаются импортными. Это касается минеральной изоляции, цемента, стекла, сухих смесей, строительной химии, плитки, керамогранита, кирпича, фасадной плитки, саморезов, фасадного крепежа, герметики, клея, монтажной пены, арматуры, пиломатериалов, газобетона. В условиях волатильности рубля цены на эти стройматериалы растут. Также выросла стоимость сантехники и электрики.

За последние четыре года стройматериалы выросли в цене в среднем на 70%, а к пику "высокого сезона" в строительстве среднее удорожание приблизится к 90%. В то же время темпы роста цен на новое жилье более чем в два раза ниже, отмечает директор по закупкам ГК "А101" Елена Леликова. По ее данным, почти в два раза выросли в цене газоблоки, в 2,5 раза подорожала теплоизоляция, на 50% - арматура и гидроизоляция, на 44% - бетон. Цены на жилье в Москве (включая Новую Москву) выросли лишь на 40%, в Петербурге и Ленинградской области за последний год прирост составил всего 9 и 2,7% соответственно, говорит эксперт.

Сейчас предложение стройматериалов сокращается из-за необходимости восстанавливать пострадавшие от паводков регионы и рекордного спроса на землю под строительство индивидуальных домов, отмечает она. Это также ведет к росту цен. "Для девелоперов такая ситуация - тоже вызов, так как рынок материалов для всех один, и так же быстро, как того требует ситуация, мощности производителей вырасти не могут. Пока работала льготная ипотека, девелоперы могли брать дополнительную финансовую нагрузку на себя", - говорит Леликова.

В то же время застройщики не могут запастись стройматериалами впрок, напоминает эксперт. Это возможно только в случае предоплаты будущих поставок, но лимитов по проектному финансированию не хватит на то, чтобы зарезервировать необходимый пул материалов на весь период строительства.

"Никакого заговора застройщиков нет. Есть реальные экономические факторы, влияющие на рост стоимости жилья", - считает и основатель компании по комплексному ремонту жилья Smarthome Альбина Сакаева. За последние четыре года стройматериалы подорожали почти на 70%. Еще один фактор - нехватка рабочих. Количество мигрантов значительно снизилось, а расходы на оплату труда выросли.