Удобство, близость к Москве и хорошая экология: почему нужно покупать жилье в подмосковном Королеве?
Королев в недавнем прошлом – это сердце космической отрасли страны, а сегодня динамично развивающийся город. Он расположен примерно в 25 км от центра Москвы и всего в 6-7 км от МКАД. Город является одним из самых зеленых и экологически чистых в ближайшем Подмосковье, поэтому жилье здесь в последние годы пользуется высоким спросом, как со стороны москвичей и жителей Подмосковья, так и со стороны релокантов из других регионов.
Что может предложить им сегодня рынок недвижимости Королева, насколько город соответствует современным критериям комфортной жизни и сильно ли цены на новостройки и вторичное жилье отличаются от московских? Сейчас посмотрим.
Две стороны медали
Около 30% территории Королева – это лесопарковые зоны, реки и пруды, а на юге и юго-востоке город упирается в национальный заповедный парк «Лосиный остров». Промышленные предприятия здесь есть, но не самые вредные, если сравнивать в среднем по Подмосковью. Все это делает город одним из самых зеленых и экологически чистых в регионе и очень интересным для постоянного проживания.
Ситуация с инфраструктурой здесь скорее положительная, но неоднозначная. С одной стороны, есть все необходимое для комфортной жизни. В каждом районе имеются свои школы и детские сады, в городе достаточно медицинских учреждений, как бюджетных, так и платных, несколько крупных торгово-развлекательных центров, множество заведений общепита, магазинов, три автомобильных выезда/взъезда, четыре станции железной дороги, с которых менее чем за 40 минут можно добраться до Ярославского вокзала, регулярные автобусные маршруты до Москвы и соседних городов.
Есть в Королеве свои высшие и средние специальные учебные заведения, в частности, Технологический университет им. А. А. Леонова, Юридический институт Российского университета транспорта (МИИТ), Колледж космического машиностроения.
Располагается в Королеве немало предприятий. Среди них градообразующее – «РКК «Энергия», а также корпорация «Тактическое ракетное вооружение», «Королевская шелковая фабрика «Передовая текстильщица», строительная компания «160 ДСК», «Калининградхлеб», «Альфа Лаваль Поток». Всего в наукограде более 1200 научно-производственных компаний, от малого до крупного бизнеса. Соответственно, перспективы найти работу в наукограде достаточно хорошие.
С другой стороны, с пробками в Королеве пока беда. Основные автомагистрали города проходят через его центральный район, и куда-то выехать или, наоборот, вернуться домой на машине – задача очень непростая. Город постоянно «стоит». Добраться куда-нибудь значительно проще на электричке, чем на автомобиле.
Районы, кварталы
По качеству жизни Королев очень неоднородный. В основном популярностью пользуются центральные районы города, очень ухоженные, с великолепной инфраструктурой, но и постоянными пробками.
Историческая часть города, район Костино, славится своим озеленением и хорошей социальной инфраструктурой. Его можно разделить на четыре части: одна застроена пятиэтажными кирпичными домами эпохи Хрущева, другая – панельками 70-90-х годов постройки, третья – это прекрасные высотные новостройки, четвертая – дома бизнес-класса с паркингами и закрытой территорией.
«Меньшей популярностью пользуются такие микрорайоны города, как: Текстильщик, Первомайский, бывшие Первый и Четвертый городки микрорайона Юбилейного. Это связано со слабой транспортной доступностью, плохо развитой инфраструктурой, большим количеством ветхого жилого фонда, – рассказывает Анастасия Гусева, руководитель офиса риелторской компании «ТСН Недвижимость» в Королеве. – Район Торфоразработки располагается вблизи Национального парка «Лосиный Остров», здесь можно приобрести землю под ИЖС и построить дом».
Отдельно хочется сказать про микрорайон Юбилейный, в котором изначально был сформирован особый костяк жителей. Это дети военных, бывшие офицеры, люди военных профессий. В Юбилейном практически отсутствует производство и транзитный транспорт, все это положительно сказывается на экологии этого места.
Рынок новостроек: рост цен 9% за год
На первичном рынке жилья ситуация в Королеве от района к району сильно отличается. В центральных и исторических кварталах много новых жилых комплексов, и их жилая застройка продолжается. В данный момент активно возводятся малоэтажный комплекс «Киноквартал», масштабный ЖК «Ривер Парк», состоящий из 19 монолитных домов с корпусами высотой от 7 до 17 этажей, проект бизнес-класса «Дом-Мегалит» в самом центре города.
Диапазон цен на новостройки довольно широкий – от 120 до 210 тыс. руб./кв. м. Средние цены также разнятся в зависимости от комнатности. Если в однокомнатных и студиях они находятся в пределах 180-200 тыс. руб./кв. м, то в «трешках» ‒ на уровне 165 тыс. за «квадрат».
Средние цены на новостройки (без отделки) в г. Королев на начало июня 2024 г.
Стоимость квартиры,тыс. руб./кв. мСтоимость квартиры, руб.Студия197,33,9‒4,5 млнОднокомнатная185,86,4‒6,9 млнДвухкомнатная171,78,4‒9,5 млнТрехкомнатная165,411,4‒12,7 млн
Источник данных: «ТСН Недвижимость»
По подсчетам экспертов риелторской компании «ТСН Недвижимость», цены на новостройки в Королеве за год, с июня 2023-го, выросли в диапазоне от 8% до 11% в зависимости от класса ЖК, локации и формата квартиры. Средний рост составил 9,23%.
«Вторичка»: заметный разброс цен
Рынок вторичной недвижимости Королева также довольно большой и разнообразный. Здесь действует условное правило: чем больше площадь квартиры, тем меньше стоимость за квадратный метр.
Средние цены на вторичную недвижимость в г. Королев на начало июня 2024 г.
Стоимость квартиры, тыс. руб./кв. мСтоимость квартиры, руб.Студия/Однокомнатная181,24,1‒6,7 млн Двухкомнатная170,47,9‒8,6 млн Трехкомнатная159,610,3‒11,2 млн
Источник данных: «ТСН Недвижимость»
При этом как в Москве и других городах Подмосковья, на рынке недвижимости наукограда можно встретить и сталинки, и хрущевки, и панельки второй половины прошлого века, и «новую вторичку», построенную от 3 до 15 лет назад. Исходя из этого цены на жилье могут очень сильно различаться.
Например, с бюджетом в 5,3 млн рублей, или по 158,7 тыс. руб./кв. м сегодня можно приобрести однокомнатную квартиру площадью 33,4 кв. м в районе Юбилейный, на шестом этаже панельной девятиэтажки 1979 года выпуска. Квартира находится в неплохом состоянии и практически полностью готова к заселению. Дом расположен в 15 минутах ходьбы до станции железной дороги «Фабрика 1 Мая», с которой можно добраться до Ярославского вокзала в Москве.
Для сравнения: за двухкомнатную квартиру в том же микрорайоне Королева, но расположенную на 14 этаже 17-этажного монолитного дома 2018 года постройки, площадью 71,2 кв. м, с современным качественным ремонтом, просят уже 13 млн рублей, то есть по 182,6 тысячи на «квадрат». А за «трешку» на 9 этаже 16-этажного кирпично-монолитного дома 2014 года постройки площадью 93,4 метра с дизайнерским ремонтом хотят почти 20 млн рублей, это примерно 214,1 тыс. руб./кв. м.
«В целом Королев довольно симпатичный и перспективный город для проживания. Здесь отличная экология, у него есть потенциал, чтобы стать самодостаточным деловым центром Подмосковья, – подытоживает Анастасия Гусева. – Здесь можно как найти работу, так и открыть собственный бизнес. В городе довольно развитая инфраструктура и достигнута хорошая транспортная доступность.Однако есть в городе и свои проблемы. С точки зрения выбора недвижимости, он не так велик. Много старого фонда, который теряет свою актуальность. Новостроек хватает, но многие из них возводятся в не самых развитых локациях, далеко от школ, детских садов, поликлиник, остановок общественного транспорта. К некоторым можно добраться только по узким проселочным дорогам, через дачные участки».
Семейная ипотека: реально ли с ее помощью поднять строительство в малых городах?
Как избежать рисков при покупке залоговой квартиры? Используйте новые инструменты
Государство запрещает квартирам уменьшаться в размерах. Но теперь на «малютки» растет спрос и цены
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости