Какие факторы влияют на развитие жилищного строительства в Сибири

В Кузбассе 97 процентов всех оформленных за первый квартал 2024 года ипотечных кредитов - жилищные. В последние несколько лет резко вырос спрос на квартиры, приобретаемые по договорам долевого участия в строительстве. На этом фоне квадратный метр начал стремительно дорожать.

По данным Росреестра, с января по март 2024-го в Кемеровской области было зарегистрировано почти 3,6 тысячи заявлений на оформление ипотечных сделок с жилой и коммерческой недвижимостью. В том числе более 2,5 тысячи - с привлечением банковских кредитов. И хотя общее число ипотечных заявок по сравнению с прошлым годом сократилось (из-за увеличения первоначального взноса и процентов по кредитам на покупку вторичного жилья), спрос на "квадраты", возводимые за счет заемных средств по договорам долевого участия, взлетел на 36 процентов. Именно перегрев рынка эксперты считают главным фактором резкого удорожания новостроек.

- Граждане России имеют право на доступное и комфортное жилье, но беспрецедентный рост цен ставит это право под сомнение, - констатирует директор аналитической компании "СМ Про" Евгений Высоцкий. - С 2020 года доступность жилья снижается. Средняя стоимость новых квартир удвоилась. Увеличивались ли доходы населения такими же темпами? Категорически нет. При этом разница цен на первичном и вторичном рынках достигла ре-кордных 44 процентов.

В Центробанке РФ утверждают, что разрыв больше - в среднем по стране он превышает пятьдесят, а в ряде регионов шестьдесят процентов. И дело не только и не столько в росте материальных затрат строительных компаний. В нынешнем году стоимость двадцати основных стройматериалов, по данным минстроя РФ, увеличилась всего на 6,6 процента, в 2023 году - на 13, а в 2022-м - на 6,7 процента.

А вот нематериальные составляющие цены "квадрата" за 2023-й подскочили с 23 до 54 процентов. И дисбаланс между ценами на первичном и вторичном рынках, по мнению аналитиков, начал увеличиваться вместе с ажиотажным спросом на льготную ипотеку.

- Известны случаи, когда заемщики оформляли сразу по пять, а то и по двадцать льготных кредитов - в инвестиционных целях. А когда есть спрос, но предложения недостаточно, стоимость растет, - отмечает зампредседателя комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева. - Перегрела экономику политика, направленная исключительно на один способ удовлетворения жилищной потребности. Но все больше людей, которые не в состоянии выплатить и единственный кредит. Доходит до того, что квартира продается с аукциона, а заемщик остается с долгами и без жилья.

Программа льготной ипотеки, сыгравшая двоякую роль, с 1 июля этого года прекращает свое действие в сегодняшнем виде. Она станет более адресной. Как это отразится на рынке?

- Я бы выделил несколько критичных моментов. Во-первых, система эскроу-счетов серьезно ограничивает строительство, особенно в малых городах. Она ориентирована на большой бизнес, то есть очень мало новых участников заходит на рынок, что плохо влияет на конкуренцию, - отмечает глава риелторской компании "Этажи" Ильдар Хусаинов. - Во-вторых, сильно подорожала земля под строительство. Гектар в регионах стоит до 150-200 миллионов рублей, даже в Сибири. Может, государству назначить компанию, которая бы оперировала этой землей? Еще один сложный вопрос - социальная инфраструктура. Региональные власти нагружают застройщиков в этом плане кто во что горазд. Не лучше ли установить единые подходы, в том числе к налогообложению? Ведь есть регионы, куда крупные строительные компании заходят и скоро выходят. Цены на недвижимость - это все-таки индикатор экономики. И политика в этой сфере должна быть долгосрочной и системной, как и понимание спроса и предложения.

Между тем многие сибирские города, включая Иркутск, Красноярск и Новосибирск, занимают ведущие позиции в стране по темпам строительства жилья. На их долю приходится более половины объема ввода жилой недвижимости в СФО.

- Играет роль задел в виде полученных разрешений на строительство, - уверен вице-президент Российского союза строителей, председатель Общественного совета при минстрое Новосибирской области Максим Федорченко. - Но с начала нынешнего года вывод на рынок новых проектов в большинстве субъектов федерации тормозит как раз остановка выдачи разрешений. Дело в том, что Генпрокуратура РФ во многом обоснованно стала уделять внимание отсутствию в проектах социальной составляющей - школ, детских садов и так далее. Это огромная проблема. Считаем, что надо сформировать в регионах адресные планы строительства недостающих соцобъектов (практически везде не хватает до тридцати процентов школ) с конкретными сроками на ближайшие пять-десять лет. И выдавать разрешения на строительство жилья, лишь исходя из наличия соцобъектов в таких программах. Застройку больших участков предлагаем вести только через механизм комплексного развития территории (КРТ), который позволяет изначально распределить обязанности по созданию социальных объектов. А в случае планирования жилой застройки на локальных участках предусмотреть единый механизм сбора средств на соцобъекты с владельцев земли. Им следовало бы поделиться сверхприбылью.

По мнению экспертов Российского союза строителей, спрос сейчас смещается не просто в сторону новостроек, но к сегменту более качественной и дорогой недвижимости класса "комфорт" - новым жилым комплексам с современными входными группами и благоустройством. При этом для экспертов очевидно, что с отменой льготной ипотеки спрос на строящееся жилье рухнет, а значит, нарушится баланс финансирования уже начатых проектов. На фоне проблем с работающими на объектах мигрантами это может привести к сокращению количества предложений на рынке и новому скачку цен.

- Мы предлагаем предусмотреть механизмы поддержки для строек, по которым уже ведется проектное финансирование, синхронизировать льготные программы приобретения жилья с планируемыми в регионах темпами строительства - если мы возводим жилье, то у граждан должна быть возможность его купить, что реально только при льготном кредитовании, - подчеркивает Максим Федорченко.

Необходимо снимать инфраструктурные, административные и другие барьеры на пути предложения, а не закрывать льготные программы, полагает замдекана по научной работе экономического факультета МГУ Александр Курдин. А по мнению зампредседателя комитета Госдумы по экономической политике Артема Кирьянова, не лишним было бы регулировать поведение банков, в том числе в плане предложения кредитных продуктов.

- Сегодня застройщик очень сильно аффилирован с кредитной организацией, и что с этим делать, непонятно. Наверное, оборотные штрафы - пока единственный способ. При этом у нас каждому второму ипотечному заемщику предстоит потратить на выплаты более восьмидесяти процентов своих доходов, - напомнил Артем Кирьянов. - Нужно понять, за счет каких мер государственного регулирования удастся создать действительно комфортную ситуацию и для граждан, которые вкладывают деньги в жилищное строительство, и в целом для развития экономики.

- У меня больше всего вопросов к региональной власти. Для кого строится жилье, какова его структура и формат проживания? Даже развлекательные центры не могут быть только коммерческими объектами. Они должны отвечать показателям, по которым сегодня меряют развитие регионов. Когда мы говорим о мастер-планах городов, стратегиях социально-экономического развития, документах территориального планирования, то все они должны быть системными, ориентированными на экономику территории, на базовую отрасль, которая дает ей экономическую устойчивость, - полагает ответственный секретарь Экспертного совета по строительству, промышленности строительных материалов и проблемам долевого строительства при комитете Госдумы РФ по строительству и ЖКХ Светлана Бачурина.

Между тем

Системный рынок арендного жилья в муниципалитетах помог бы решить квартирный вопрос гражданам, остро в этом нуждающимся, но не имеющим финансовой возможности, а также выполнять социальные обязательства перед льготниками.

- Другое дело, как стимулировать бизнес к переходу хотя бы частично на новую модель. Это должно быть социальным решением, согласованным со всех сторон, включая государство, - подчеркнул зампредседателя комитета Госдумы по экономической политике Артем Кирьянов. - Но пока бизнес не готов отказываться от прибыли, как и идти в депрессивные регионы.