Москва ввела штрафы за использование нежилой недвижимости как жилой

Обновлено 16 июня в 21:16

В Москве ужесточили использование апартаментов как жилой недвижимости. Правительство столицы ввело штрафы за апартаменты без статуса гостиниц. Меры коснутся как реконструированных зданий, так и новых объектов, пишет РБК. В частности, запрещается строить жилые апартаменты на продажу, если земля по документам была предоставлена для строительства офисов или других административных зданий. Что это означает для рынка недвижимости и сколько застройщиков пострадает? Штрафы привязаны к кадастровой стоимости участков и зависят от юридического статуса их владельцев. Так, для граждан они составят от половины до 1% от кадастровой стоимости земли, для юрлиц разброс составляет 2-3%. Но меры могут быть и в денежном выражении, если кадастровая стоимость земли не определена — до 900 тысяч рублей. Помимо выплаты штрафов, владельцы должны устранить само нарушение в течение 270 дней. Если за это время ситуация не будет исправлена, наложат второй штраф — уже до 5% от кадастровой стоимости земли или до 1 млн рублей. Тем не менее могут быть ситуации, когда штрафовать застройщика не совсем правильно, считает управляющий партнер консалтинговой компании RRG Денис Колокольников:

Денис Колокольников управляющий партнер консалтинговой компании RRG «Предупреждения по реализации этих проектов давно поступали, очень аккуратно к этому относились, в том числе брали покупатели определенные обязательства, что не будут там жить и вся ответственность ложится на них. Сейчас это вывели в определенную юридическую зону, то есть обозначили определенные штрафы, процент. И теперь могут быть проверки физические. Если статус административный, а там живут люди, это нарушение. Но, опять же, если девелопер продал нежилое помещение в виде офиса, а покупатель взял и сделал там жилье и живет там — здесь девелопер не виноват, он уже продал, вопрос, в каком виде это продавалось, как это рекламировалось и так далее. Поэтому здесь не все так однозначно, потому что многие офисные помещения имеют санузлы — мокрые точки — и офисы в принципе дешевле жилья стоят».

Карательные меры будут применяться не к покупателям, а к застройщикам и собственникам земельных участков. При этом те апартаменты, которые имеют статус гостиниц, нововведенные штрафы не затронут. Для того чтобы апартаменты получили гостиничный статус и не нарушали закон, требуется уведомить МВД, Роспотребнадзор и получить специальную аккредитацию, рассказал Business FM управляющий партнер адвокатской группы «Ватаманюк & партнеры» Владислав Ватаманюк:

Владислав Ватаманюк управляющий партнер адвокатской группы «Ватаманюк & партнеры» «Закон говорит о том, что если это гостиница, то мы их не трогаем и данные положения на них не распространяются. Как получить соответствующие документы на ведение гостиничной деятельности? В принципе, это немаленький пакет документов. Здесь специальное регулирование, я лишь назову основные такие моменты. Понятное дело, это выбор определенной организационно-правовой формы любого либо индивидуального предпринимательства. Это в целом уведомление органов МВД, Роспотребнадзора, ну и, конечно же, получение соответствующей аккредитации у тех организаций, которые аккредитованы Росаккредитацией: это документы, которые позволяют осуществлять гостиничную деятельность».

В 2022 году Госинспекция по недвижимости начала проверки апартаментов в Москве. Тогда в планах было проверить более 600 объектов, построенных за последние десять лет или строящихся сейчас. Госинспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы обнаружила 213 нарушений, когда нежилое помещение использовалось как жилое. Допустившие эти нарушения компании и являются первыми претендентами на новый штраф.

Тем не менее выявлять большую часть нарушителей все-таки будет сложно, считает член совета директоров инвестиционной платформы SimpleEstate Артем Цогоев:

Артем Цогоев член совета директоров инвестиционной платформы SimpleEstate «У нас, согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, в нежилом помещении, даже в офисном помещении, физическое лицо — его собственник имеет право находиться 24 часа в сутки. Для того чтобы было зафиксировано нарушение, необходимо, чтобы кто-то из собственников этой недвижимости или арендаторов этой недвижимости дал письменные, я так понимаю, показания, что он там живет, то есть использует эти помещения как жилые. Соответственно, должен появиться кто-то один из собственников, обладателей частей этого здания, который даст показания о том, что он его использует в качестве жилого, и после этого будут наложены штрафы. С точки зрения доказывания это будет достаточно сложно, не вижу каких-то больших опасностей для обладателей такой недвижимости».

По данным bnMAP.pro, весь объем апартаментов в пределах Москвы сейчас представлен 112 проектами, в которых продается восемь тысяч лотов общей площадью 410 тысяч квадратных метров. Эксперты на рынке считают, что больше половины из них сейчас нарушают московское земельное законодательство.