Эксперты объяснили изменения в спросе на аренду и покупку коммерческой недвижимости

Активизацию арендаторов и покупателей на рынке коммерческой недвижимости отмечают эксперты.

Во всех сегментах коммерческой недвижимости в целом сейчас наблюдается активизация как аренды, так и покупки помещений, говорит партнер NF Group Станислав Бибик. Однако конкретная ситуация зависит от локации и разновидности недвижимости. "В крупных городах и деловых центрах спрос на аренду офисных площадей остается высоким, при этом есть тренд и на покупку таких площадей в собственность. Покупка офисных зданий наблюдается среди крупных инвесторов, таких как фонды и институциональные инвесторы, которые ориентированы на долгосрочные вложения. Аренда в торговых центрах и на улицах с высоким трафиком также демонстрирует активность, особенно среди сетевых ретейлеров. Инвесторы проявляют осторожность и тщательно оценивают потенциал доходности и стабильности арендаторов", - говорит он.

Сегмент индустриальной и складской недвижимости, в свою очередь, показывает значительную активность в части покупок, что обусловлено ростом онлайн-торговли и необходимостью логистических центров и складов. Инвесторы видят в этом сегменте надежное вложение средств с перспективой стабильного дохода, отмечает Станислав Бибик.

Стремительный приток капитала на российский рынок обеспечил повышенный спрос на все сегменты недвижимости, отмечает и руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Екатерина Ногай. Исторически практически на всех направлениях доминировала аренда, однако в последние годы тенденция, по ее словам, изменилась. Аренда осталась основной стратегией в рамках ретейла: качественные торговые объекты в России реализуются только в аренду, в стрит-ретейле присутствует спрос со стороны розничных инвесторов на готовый арендный бизнес, но ввиду формирования нового продукта сегодня наблюдается значительный переток интереса и в другие сегменты.

Так, на отельном рынке в последние годы все активнее стал развиваться формат апарт-отелей, а инвесторы с чеками от 10 млн рублей имеют возможность приобрести номер в целях сдачи его в аренду. Формат покупки номеров по низким ценам на старте продаж и дальнейшая их перепродажа практически не представлены в сегменте, основной фокус частного инвестора - получение дохода от аренды.

В складском сегменте, по словам Екатерины Ногай, специфическая ситуация: розничные инвесторы практически не имеют доступа к продукту, так как минимальный чек при покупке Light Industrial составляет более 70 млн рублей, однако конечные пользователи формата big-box сейчас все чаще вынуждены выбирать приобретение объекта в собственность, нежели аренду.

Стремительный рост ставок в сегменте и дефицит площадей, сохраняющийся на рынке с 2019 года, привели к тому, что приобретение объекта становится защитной стратегией для пользователей складов. Так, в рекордном, с точки зрения спроса ,2023 году, когда на рынке столичного региона было реализовано 3,5 млн кв. м, 22% из них пришлись на сделки продажи и BTS-продажи (строительство под конкретного клиента). С начала 2024 года объем подобных сделок достиг уже 350 тыс. кв. м или 19% от спроса.

Настоящий бум продаж наблюдается в офисах, говорит Екатерина Ногай. С 2019 года на рынке появился уникальный продукт - качественные здания от известных девелоперов на продажу, что обеспечило значительный приток инвесторов в этот сегмент. С 2021 года наблюдаются бум спроса и ежегодный прирост объемов вложений. Среди покупателей - и конечные пользователи, масштабирующие свой бизнес в условиях стремительного восстановления экономики, и инвесторы, планирующие дальнейшую перепродажу или сдачу офисных блоков в аренду. По итогам 2023 года объем сделок купли-продажи составил 446 тыс. кв. м или 22% от общей суммы купленных и арендованных площадей в Москве. Более 60% от общего объема сделок продажи составили сделки в строящихся бизнес-центрах - 282 тыс. кв. м.

В 2024 году тенденция сохраняется. По предварительным итогам I полугодия 2024 года, на офисном рынке Москвы продано порядка 140 тыс. кв. м, из них 80 тыс. кв. м или 57% - продажи в строящихся объектах.

В сегменте стрит-ретейла (коммерческие помещения на первых этажах домов), по данным "Авито Недвижимости", спрос на аренду за год упал на 4%, однако это падение меньше, чем снижение спроса на покупку такой недвижимости (-6% за год).

Предложение аренды этих помещений за год не изменилось, подсчитали в "Авито Недвижимости", тогда как предложение в сфере их продажи выросло на 1%. Наибольший прирост предложения по аренде среди городов-миллионников отмечается в Краснодаре (+24%), Перми (+13%) и Уфе (+12%). Наиболее заметное падение предложения - в Москве (на 10%) и Волгограде (9%). Спрос на аренду сильнее всего вырос в Краснодаре (на 11%) и Екатеринбурге (10%), заметнее всего упал, опять же, в Волгограде (на 25%), а также в Челябинске (14%) и Самаре (11%).

Спрос на аренду такой недвижимости активнее, чем на покупку, потому что арендовать сейчас проще из-за высоких ставок на ипотеку и кредиты, говорит доцент базовой кафедры финансового контроля, анализа и аудита РЭУ им. Г.В. Плеханова Дмитрий Осянин. Покупка требует больших финансовых вложений, а аренда позволяет распределить расходы на несколько месяцев или даже лет. Ситуация на рынке недвижимости может быть нестабильной, что заставляет бизнес отказываться от покупки недвижимости в пользу аренды во избежание рисков, добавил эксперт. При этом устойчивое экономическое развитие и рост жизненного уровня населения способствуют увеличению числа потенциальных арендаторов, что, в свою очередь, поддерживает спрос.

Малый бизнес не может брать дорогие кредиты на покупку помещений, что ведет к перетеканию спроса в сегмент аренды. "Горизонт планирования компаний при общей волатильности практически всех рынков сокращается на срок до 1-2 лет. Множество факторов могут вынудить компанию свернуть бизнес или перепрофилировать его. На этом фоне вложения в коммерческую недвижимость, особенно если это не офис, а производственное или складское помещение, связаны с повышенными рисками", - пояснил президент СРО "Региональная ассоциация оценщиков" Кирилл Кулаков. С учетом стоимости недвижимости брать кредит под 20-22% годовых на ее приобретение могут позволить себе единицы, добавил он.