Удорожание жилья, трудности с получением ВНЖ и общий рост стоимости жизни в Турции привели к оттоку из страны россиян. В поисках лучшей жизни они стали перебираться в Сербию и ОАЭ, где цена квадратных метров часто выше, но зато вид на жительство получить проще. Также вырос интерес к странам Юго-Восточной Азии — Таиланду, Индонезии и Вьетнаму. Как эти тенденции скажутся на рынке — в материале «Ленты.ру».

Россияне покидают Турцию

Рост цен на недвижимость в Турции спровоцировал отъезд из страны россиян, Анталье, по итогам прошлого года снизилось на 40 тысяч человек. Среди них оказалось много граждан России, которые на фоне удорожания жилья стали перебираться в Сербию и ОАЭ. Другой возможной причиной издание назвало ужесточение проверок для получения туристического вида на жительство. В 2023 году из страны уехали около 55 тысяч россиян, имевших ВНЖ.

По данным турецкой платформы Endeksa, в июне прошлого года стоимость недвижимости в Анталье выросла до 1221 евро за квадратный метр, в то время как в феврале 2022 года этот показатель составлял всего 571 евро. Сейчас цены скорректировались, но не глобально — до 1000 за «квадрат».

В Стамбуле, по Анкаре, достигнув 822 долларов за «квадрат». Также в лидерах по росту цен оказались Коджаэли и Измир — стоимость жилья там увеличилась на 26 и 25 процентов соответственно, до 809 и 1188 долларов за квадратный метр.

Чтобы затормозить удорожание жилья в Анталье, власти страны даже закрыли для иностранцев возможность покупки в десяти городских кварталах. Одновременно в прошлом году Анкара ужесточила правила проверки заявок на получение ВНЖ. Теперь выдача вида на жительство ограничивается, если число иностранцев в конкретном районе города превышает одну пятую часть от числа всех его жителей. Однако на данный момент во многих городах и районах страны эта планка уже достигнута, говорит партнер адвокатского бюро NSP, президент ассоциации «Российско-турецкий диалог» Арсен Аюпов. 

В стране, помимо прочего, в несколько раз повысили уровень минимальной стоимости жилья для получения ВНЖ. Ранее этот показатель составлял 50 тысяч долларов в небольших городах и 75 тысяч долларов — в крупных населенных пунктах, а сейчас он стал единым для всех: 200 тысяч долларов. Принятые меры привели к оттоку иностранцев, и к концу 2023 года квартиры в Турции подешевели на 15-25 процентов.

За схожую стоимость граждане могут организовать себе проживание в Западной Европе или на Балканах и все чаще выбирают именно такой сценарий, объясняет доцент кафедры зарубежного регионоведения Московского государственного лингвистического университета Икбаль Дюрре.

Цены на жилье в ОАЭ могут вырасти на 15 процентов

Поток российских мигрантов из Турции вряд ли значительно скажется на стоимости недвижимости в ОАЭ, предположила в разговоре с «Лентой.ру» руководитель офиса Whitewill Dubai Ольга Панькина. «Во-первых, это достаточно разная целевая аудитория. Доля тех, кто уезжает из Турции из-за роста цен и выбирает еще более дорогие Эмираты, невелика», — объяснила эксперт.

Второй причиной она назвала тот факт, что рынок недвижимости ОАЭ сейчас находится на пике после прихода большого российского капитала в 2022 году. Чтобы поднять его цены еще выше, должно произойти масштабное событие мирового уровня — с существенным увеличением интереса к Эмиратам, полагает Панькина. Сейчас средняя цена на готовое жилье в ОАЭ, по ее словам, составляет 5000 долларов за квадратный метр. «За последние полгода рынок показал рост цен на 1,5 процента. А показатели февраля снизились по отношению к январю на 0,1 процента», — заключила руководитель офиса Whitewill Dubai.

В экономклассе стоимость квадратного метра составляет 2,8 тысячи евро, говорит генеральный директор агентства недвижимости HOMEWAY Марсель Ахметшин. По его словам, покупка жилья в Дубае остается привлекательной из-за того, что это прямой путь к резидентской визе и лицензии на ведение бизнеса: для их получения достаточно вложить в недвижимость 12,5 миллиона рублей. «Благодаря этому до пандемии цены в стране росли в среднем на 20 процентов в год, в 2020 году был замечен спад, а в 2022-м — новый подъем. Аналитики предполагают, что в 2024 году следует ждать увеличения цен на 10 процентов», — отмечает эксперт.

За 2023 год цены на недвижимость в ОАЭ выросли на 20 процентов, обратил внимание генеральный директор Gaia Living Real Estate Аслан Патов. В районе Discovery Gardens в Дубае цены в прошлом году поднялись на 26,4 процента, в Town Square — на 19,5 процента, на островах Jumeirah Islands — на впечатляющие 32,2 процента, а в Dubai Hills Estate — на 30,6 процента, рассказал он.

Квартиры в ОАЭ в этом году вырастут в цене еще на 8-12 процентов, полагает собеседник «Ленты.ру». Рынок все еще жив, все еще ставятся рекорды по продажам, отмечает он. В январе 2024 года было продано 11 тысяч объектов (против 8,7 тысячи в январе прошлого года) на общую сумму более 9,6 миллиарда долларов, то есть показатель вырос на 27 процентов, заключает глава Gaia Living Real Estate. «Тем не менее ожидается выдыхание накоплений и снижение активности жителей Эмиратов и тех, кто покупал недвижимость в последние 12 месяцев», — прогнозирует он.

Россияне, которые переселяются из Турции, смогут поддержать рост стоимости недвижимости в ОАЭ, полагает Патов. Многое при этом будет зависеть от того, какое количество мигрантов сможет закрепиться и пожелает это сделать. Эмираты, по словам собеседника «Ленты.ру», стремятся привлечь больше квалифицированных мигрантов, а средний уровень образованности у россиян выше, чем у граждан многих других стран, что «как нельзя более гармонично вписывается в видение ОАЭ».

Однако экономическая интеграция не всегда проходит успешно, и тут все зависит от от общей ситуации на рынке и подготовленности мигрантов, добавляет эксперт. «Если предположить, что закрепится не более 15 процентов от условных 100 тысяч мигрантов из Турции и других направлений, то влияние на стоимость жилья, пусть и незначительное, будет наблюдаться», — замечает он. Тогда цены могут вырасти чуть выше прогнозов, увеличившись на 11-15 процентов, допускает спикер.

Отток россиян с турецкого рынка разделился на несколько направлений, добавляет заместитель председателя совета директоров Mayalanya Group Мила Гребенщикова. Помимо Дубая, российские граждане интересуются Бали и Таиландом, отмечает она. «Более вероятным вариантом» переезд в страны Юго-Восточной Азии, включая Индонезию и Вьетнам, называет и директор по девелопменту компании Rariteco Екатерина Борисова. Цены на жилье там заметно ниже, замечает она.

Рост населения и занятости, снижение процентных ставок Федеральной резервной системой США, увеличение миграции богатства в ОАЭ — факторы, которые, вероятно, приведут к дальнейшему существенному удорожанию недвижимости в Эмиратах, предполагает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.

«Но для россиян это направление перестает быть перспективным, причем не из-за ценовых колебаний, — констатирует он. — Из-за повышенного внимания надзорных органов и давления западных стран кредитные организации ОАЭ ужесточили возможности открытия банковских счетов для российских компаний».

В Сербии из-за падения спроса замерли цены

Основной мотивацией к приобретению жилья в Турции была возможность получить ВНЖ. Сейчас аналогичная опция сохраняется в Сербии и ОАЭ, говорит генеральный директор Pro-Vision Communications, инвестор Владимир Виноградов.

«И если для сербского ВНЖ сумма инвестиций не имеет значения, то для резидентской визы ОАЭ составляет около 205 тысяч долларов», — замечает эксперт. При таких вводных массового покупателя из России в Дубае ждать не приходится, констатирует он. А вот в Сербии, по словам собеседника «Ленты.ру», рынок недвижимости довольно компактный. «К тому же он стагнирует со второй половины 2023 года. И в случае ажиотажного спроса со стороны россиян стоимость жилья может немного вырасти», — прогнозирует спикер.

Собеседник «Ленты.ру», живущий в Нови-Саде (втором по величине и численности городе Сербии — прим. «Ленты.ру»), рассказал, что квартиры в хороших районах сейчас стоят от 2000 евро за квадратный метр. В частном секторе, по его словам, можно найти жилье стоимостью от 1,5 тысячи евро за «квадрат». «Масштабная волна приезжающих из Турции была в марте-апреле 2023 года, когда там перестали давать ВНЖ россиянам», — вспоминает он.

В страну и сейчас продолжают ехать россияне, констатирует источник, однако «взрывного» роста цен на жилье, как год-два назад, уже не наблюдается. Ситуация выглядит стабильной, но цены не падают. «В Белграде цена сильно зависит от района: в так называемых цыганских районах цена дешевле, а в более-менее приличных ЖК стоимость квадратного метра может достигать 3000 евро», — делится собеседник.

По данным портала «Мой Нови-Сад», в прошлом году Нови-Сад побил антирекорд Сербии по объемам продажи жилья. За второй квартал их количество снизилось почти на 40 процентов, до 167,5 миллиона евро. Агент по недвижимости Ирена Эльчич называет причиной стагнации повышение цен. Внешний и внутренний спрос взвинтил стоимость квартир, и продажи встали, говорит она. Но при этом и цены замерли.­

Средняя цена квадратного метра в старых домах в Нови-Саде в начале года составляла около 1915 евро, а в новостройках — 1733 евро. «Будем реалистами: кто сможет купить это сегодня?» — риторически интересуется представитель рынка недвижимости.

Причиной роста цен на жилье на Балканах стали не только граждане России, но и удорожание стройматериалов и рабочей силы, говорится в публикации портала 021.rs от июля 2023 года. Еще одним фактором издание называет обязательства инвесторов по обустройству на участках коммунальной инфраструктуры. Падение цен в ближайшее время местные паблики называют маловероятным.

«Вторичка» в Турции продолжит дешеветь

Несмотря на отток россиян (а также, вероятно, других иностранцев), Турции стагнация не грозит, уверены опрошенные «Лентой.ру» эксперты. На рынке новостроек сейчас идет стабилизация — нет ни роста, ни падения, отмечает Гребенщикова. Однако новые законы страны, которые вступают в силу, скорее обозначают тенденцию к дальнейшему удорожанию, объясняет она. К примеру, площадь апартаментов в курортных зонах, согласно нововведениям, должна быть не меньше 50 квадратных метров.

К тому же с увеличением себестоимости материалов и земли выросли и расходы застройщиков, замечает собеседница «Ленты.ру». В курортных зонах, по ее словам, сейчас все больше поднимают кадастровую стоимость, а это ведет к росту налоговой базы для застройщиков.

На вторичном рынке при этом цены снижаются. «Например, найти двухкомнатную квартиру в Алании в конце 2022 года менее чем за 160-170 тысяч евро было невозможно. Сегодня есть варианты за 110-120 тысяч евро — с мебелью и техникой», — замечает представитель Mayalanya Group. В компании прогнозируют дальнейшую коррекцию цен на вторичном рынке, поскольку спрос невысок, а желающих продать недвижимость много. В первую очередь снижение цен коснется объектов уровня эконом и комфорт, а на качественных люксовых объектах дисконт будет минимальным, убеждена эксперт.

Стоимость квадратного метра в стране сильно зависит от уровня застройщика, замечает Гребенщикова. У люксовых застройщиков, по ее словам, цена «квадрата» в среднем составляет 4000 евро. В стоимость здесь закладывается огромная территория комплекса (2 га) и близость к морю. На вторичном же рынке «квадрат», по ее словам, стоит около 1,5 тысячи евро.

В начале 2024 года рост цен на недвижимость в Турции в среднем замедлился, а в некоторых регионах произошла их коррекция после стремительного взлета в 2022-2023 годах, присоединяется к обсуждению руководитель отдела продаж Tranio в Стамбуле Павел Тимошенко. В наибольшей степени, по его словам, снизилась стоимость в туристических регионах на Анталийском побережье.

Во многом эта тенденция связана с сокращением спроса со стороны россиян, которые по-прежнему лидируют среди иностранных покупателей на рынке недвижимости Турции, но уже не скупают метры в таком объеме, как в конце 2022 года, говорит Тимошенко.

Стамбул, по словам собеседника «Ленты.ру», в меньшей степени подвержен влиянию российского спроса. «График средней цены на недвижимость по всему Стамбулу вышел на плато, при этом в некоторых районах цены начали снижаться, а в других, напротив, сохраняется их рост», — поделился спикер. Так, в феврале 2024 года стоимость нового жилья, выраженная в долларах, в районе Бейоглу снизилась на 3 процента к февралю 2023 года, а в районе Кягытхане — на 7 процентов.

В районе Картал с активной новой застройкой на побережье Мраморного моря рост цен продолжается: в феврале 2024 года он составил 2 процента в долларах, а за последние пять лет — 93 процента. В деловом районе Аташехир, где идет развитие Международного финансового центра (IFC), цены в долларовом выражении сейчас остаются на прошлогоднем уровне, а за последние пять лет выросли на 110 процентов, рассказал представитель Tranio. При этом арендные ставки в Аташехире продолжают стремиться вверх: в феврале 2024 года аренда жилья там в среднем подорожала на 3 процента в долларах.

«Зимой 2023-2024 годов замедлился рост цен и на рынке Бодрума, где спрос иностранных и местных инвесторов сконцентрирован на сегменте вилл. Однако для этого региона характерна более выраженная сезонность, чем в Стамбуле, поэтому говорить об охлаждении спроса на локальном рынке пока преждевременно», — добавил Тимошенко. В феврале текущего года цены на виллы Бодрума, по его словам, выросли на 1 процент к прошлому году.

В целом нынешний период, когда общий рост цен на недвижимость прекратился, собеседник «Ленты.ру» называет хорошим моментом для инвестиций в недвижимость Турции. «В стране, безусловно, остались локации с опережающим ростом рынка, где можно подобрать объект с перспективой увеличения стоимости в ближайшие два-три года, а продавцы недвижимости сейчас готовы предложить хороший дисконт из-за замедления спроса», — обращает внимание он.

Говоря о риске дальнейшей стагнации на рынке Турции, стоит понимать, что падения спроса в глобальном смысле на рынке нет и сейчас, добавляет Тимошенко. Покупки россиян в феврале 2024 года выросли к февралю 2021 года на 53 процента: 395 сделок против 259, которые по тем временам считались неплохим средним показателем, замечает он. Общее число сделок на рынке недвижимости страны в феврале 2024 года при этом выросло на 17,3 процента к прошлому году. Во многом этому способствовало растущее местное население, которое таким образом само формирует высокий спрос на жилье.

«В денежном выражении рынок недвижимости Турции за последние годы однозначно вырос, ведь повышались одновременно и цены, и число трансакций. Поэтому, несмотря на то, что рынок вошел в этап коррекции цен, предпосылок к стагнации нет», — заключает собеседник «Ленты.ру».