IRN: доступной ипотеки не будет еще полтора года

Аналитики центра Индикаторы рынка недвижимости (IRN.ru) прогнозируют, что ближайшие полтора года ипотечное кредитование будет все также недоступно для большинства граждан, говорится в исследовании руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости (IRN)» Олега Репченко. Он связывает это с новыми прогнозами Центробанка.

В конце апреля Банк России повысил прогноз по средней ключевой ставке на 2024 год до 15-16% с 13,5-15,5%. При этом средняя ключевая ставка до конца года ожидается в диапазоне 14,5-16%. В 2025 году регулятор ждет ее на уровне 10-12% вместо 8-10%, прогнозируемых ранее.

«Более-менее приемлемыми для ипотечников являются ставки не выше 12% годовых, которые возможны при ключевой ниже 10% <…>. Возможно, ипотека вернется к нам в 2026 году, когда ключевая ставка, согласно ожиданиям ЦБ, опустится до 6-7%. Но это не точно», — пишет Репченко.

Нынешняя ставка в 18% на вторичное жилье «неподъемная» для среднестатистического гражданина, соглашается старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. На недоступность жилья также влияет и высокая стоимость квадратного метра.

Сохранение ключевой ставки на высоком уровне длительное время прежде всего отразится на рынке вторичного жилья, где ипотека выдается на рыночных условиях, а на первичном рынке все будет зависеть от трансформации льготных программ и макропруденциального регулирования ЦБ, считает главный аналитик Совкомбанка Анна Землянова. Хотя рост доходов населения из-за дефицита кадров на рынке труда, по ее мнению, может частично компенсировать высокую ставку по рыночной ипотеке.

Чего ждать после окончания действия льготных программ?

Репченко в своем исследовании отмечает, что до снижения ставок рынку по сути придется жить без льготной ипотеки, ставки по которым не зависят от политики регулятора. «Проблема в том, что при ключевой ставке 16% льготная ипотека слишком дорого обходится казне, поэтому власти взяли курс на отказ от субсидирования ставок или, во всяком случае, на существенное ужесточение условий их получения», — говорится в исследовании.

За счет того, что главной причиной «астрономического роста» цен на недвижимость была доступная ипотека по госпрограммам, то приостановка такого вида кредитования с июля 2024 года должна привести к удешевлению жилья. Так, на вторичном рынке стоимость квадратного метра уже начала снижаться. «По итогам апреля рассчитываемый IRN индекс стоимости жилья опустился на 0,2% впервые с конца 2022 года. На первичном рынке спрос падает даже быстрее, чем на вторичном – во всяком случае в Москве, где, по данным столичного управления Росреестра, по итогам I квартала 2024 года количество ДДУ на рынке жилья сократилось на 12,4% относительно аналогичного периода 2023 года, а число переходов прав – только на 9%», — поясняется в исследовании. При этом застройщики, по мнению IRN, не стремятся снижать цены на жилье и придумывают все новые схемы для активизации продаж, которые вредят рынку, ведь ЦБ, борясь с такими схемами, продолжает ужесточать условия выдачи ипотеки в целом.

В мае-июне можно будет увидеть «всплеск спроса» на ипотечное кредитования из-за прекращения действия ряда льготных программ, ожидает Носова. При этом стоимость вторичного жилья практически не изменится из-за «влияния разнонаправленных факторов», а вот стоимость первичной недвижимости скорее всего снизится. Спрос на новостройки будет зависеть от программ ипотеки с господдержкой, которые станут более адресными, указывает Землянова. «Но цены на новостройки во многом определяются ростом себестоимости строительства жилья. Цены на первичном рынке продолжат расти, так как растут зарплаты рабочих, стоимость стройматериалов, повышаются социальные обязательства застройщиков», — пояснила она.

Снижение спроса отразится на ценах

В исследовании IRN указано, что единственным инструментом для повышения продаж при условиях недоступности ипотеки остается только снижение цен. «Пересидеть полтора года падения спроса у застройщиков вряд ли получится – даже с финансовой подушкой, накопленной в период прошлогоднего ажиотажа, и при высоком уровне распроданности проектов. Но учитывая, что в какой-то мере господдержка сохранится, удешевление, скорее всего, будет завуалированным – за счет акций и скидок», — поясняется в исследовании. При этом к банкротству строительных компаний, к росту числа недостроев и обвалу объемов нового строительства снижение стоимости жилья не приведет, так как откат цен на 20-30% — нормальное явление для рынка.

Застройщики активно запускают новые проекты со сроками окончания строительства в 2026-2027 году, что говорит о том, что участники рынка уверены в росте спроса в дальнейшем и «смотрят в будущее позитивно», отмечает руководитель аналитического центра Дом.рф Михаил Гольдберг.

Даже при высокой стоимости ипотечного кредитования спрос на него останется, так как граждане рассчитывают в будущем рефинансировать ипотеку по более выгодным условиям, убежден младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Анатолий Перфильев. «Но высокие процентные ставки, ограничение льготных программ и сохранение высоких цен на недвижимость существенно снизят спрос на ипотеку, а ожидаемое «Эксперт РА» падение объёмов выдачи кредитов на 30% относительно 2023 года в свою очередь повлияет на политику ценообразования застройщиков на средне- или долгосрочном горизонте», — рассуждает он. И добавляет, что сильного снижения цен на недвижимость не будет, но замедление роста цен вполне возможно.