Новые квартиры в полтора раза дороже вторичных

Цены на новое жилье в полтора раза выше, чем на вторичное. Об этом говорится в бюллетене ЦБ о рынке ипотечного кредитования.

Разрыв цен на первичном и вторичном рынках по итогам первого квартала вырос до 55%, отмечает регулятор. Квадратный метр нового жилья в среднем по стране стоит 167,6 тыс. руб., тогда как на вторичном рынке - лишь 108,1 тыс. руб. Наибольшая разница - в Астраханской и Московской областях, средняя цена на новые квартиры здесь выше на 69 и 68% соответственно. В расчетах ЦБ опирается на данные Росстата о фактических ценах сделок в конце квартала.

Цены на новостройки продолжают расти опережающими темпами из-за затянувшейся на годы массовой льготной ипотеки, поясняет руководитель Аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" Олег Репченко. Дополнительными стимулами стали увеличение ключевой ставки и новости об ужесточении выдачи льготных кредитов. "Конечно, 55% - это разрыв средних цен между первичкой и вторичкой, значительную часть которой составляет старый советский фонд. Разница в цене между сравнимыми по качеству объектами меньше - 20-30%. Но в любом случае это очень много, и ничего хорошего в этом нет", - говорит Репченко. Купив переоцененную квартиру в новостройке, человек не может ее потом перепродать по той цене, по которой купил. Переоцененные квартиры числятся на балансе банков. Но в случае финансовых проблем у заемщика банки смогут реализовать эти объекты только себе в убыток, в банковских балансах образуется "дыра", что может привести к глобальному банковскому кризису. "Принимаемые правительством и Центробанком меры направлены как раз на то, чтобы этот разрыв цен сократить. Поэтому закручиваются гайки доступного массового субсидирования ипотеки. И чем меньше на рынке новостроек будет "костылей" для поддержки спроса, тем легче будет рынку остыть, и разрыв цен будет сокращаться", - говорит Репченко.

С учетом большого разрыва в ценах инвестирование в новостройки сейчас - далеко не самая оптимальная стратегия, говорит основатель инвестиционной компании SharesPro Денис Астафьев. А с учетом ожидаемых ужесточений по программам льготных ипотек и возможного снижения спроса на первичное жилье есть риск дальнейшего снижения цен на первичный сегмент. И тогда разрыв будет последовательно снижаться, цены пойдут "навстречу друг другу". "Сейчас в целом ожидается коррекция средних цен на совокупном рынке жилья. Ставку не планируют снижать. Центральный банк готов держать ее на текущем уровне и даже намекает на возможное повышение на 1%. Это приведет к охлаждению совокупного спроса, - поясняет Астафьев. - В целом, ситуация подразумевает незначительную возможную коррекцию в минус цен на жилье в обоих сегментах.

Стоит отметить, что 10-15 лет назад цены на новостройки были ниже, чем на вторичку, поскольку были велики риски потерять деньги. Появление счетов эскроу сделало дисконт за риск не столь актуальным.

Между тем

Коттеджи в Подмосковье за год подешевели на 5-16%. Это связано в том числе с появлением проектов загородных поселков от крупных застройщиков.

В апреле новый коттедж в Подмосковье в среднем стоил 26,2 млн руб., что на 5,4% меньше, чем год назад, коттедж на вторичном рынке стал дешевле на 16,1% (27,9 млн руб.), сообщает Аналитический центр "ИНКОМ-Недвижимость". На первичном загородном рынке средняя стоимость уменьшилась, так как предложение пополняется проектами от крупных девелоперов, поясняет руководитель Аналитического центра Дмитрий Таганов: в каждом новом проекте присутствуют объекты более бюджетные, чем в среднем по рынку. На вторичном рынке цены падают из-за появления конкурентов в лице новых поселков. "Скорее всего, востребованность вторичных коттеджей низкая - люди предпочитают покупать первичные дома у известных застройщиков, - рассуждает Таганов. - Вторичные дома всегда интересовали покупателей постольку, поскольку недостаточно качественной первички. И чем активнее будет развиваться застройка, тем быстрее будет ослабевать интерес к домам от собственников-продавцов". В целом по стране загородные дома за год подорожали на 8%, подсчитали эксперты "Циан.Аналитики". До конца года цены могут увеличиться еще на 7-10% из-за подорожания стройматериалов, дефицита рабочей силы и продажи недорогих лотов.