Бурный рост индивидуального жилищного строительства на Алтае выявил ряд проблем
Индивидуальное жилищное строительство в Алтайском крае переживает период бурного подъема. В первом квартале 2024 года в регионе было введено 323 тысячи квадратных метров жилья, из них 225 тысяч приходится на долю объектов ИЖС (на 19 процентов больше, чем годом ранее). В региональном правительстве уверены, что тенденция связана с привлекательностью индивидуального домостроения для населения, желающего быть "ближе к земле", упрощением административных процедур, связанных со строительством, постановкой на кадастровый учет и регистрацией прав собственности. Однако не стоит забывать, что рост происходит на фоне падения объемов и качества возведения городских многоэтажек, цены на квартиры в которых резко взлетели.
- Ситуация со структурой ввода жилья - что в России в целом, что в Алтайском крае - стремительно меняется, - констатирует гендиректор СРО "Алтайские строители" Зинаида Герасимович. - Когда-то доля ИЖС в регионе не превышала двенадцать процентов. В 2023-м она в регионе составила более шестидесяти процентов. И то, что происходит с ИЖС, волнует теперь значительную часть населения. Смещение спроса было обусловлено несколькими причинами - это и пандемия, и дачная амнистия, и совместные усилия государства и бизнеса по постепенной формализации рынка индивидуального жилищного строительства.
Особенно интенсивно индивидуальное строительство ведется вокруг Барнаула и его города-спутника Новоалтайска, Бийска и Белокурихи, а также в нескольких сельских районах, которые можно назвать относительно богатыми на фоне пяти десятков других - Первомайском, Алтайском, Смоленском, Павловском, Тальменском.
- В прошлом году было введено 125 тысяч квадратных метров индивидуального жилья, а в этом как минимум возьмем тот же рубеж, - предполагает глава Первомайского района Юлия Фролова. - Есть много поселков, где уже сформированы земельные участки и идет инженерное обустройство инфраструктуры. Но есть и такие, где этим заниматься не собираются. Для нашего муниципалитета это большая проблема. Своими силами ни одно муниципальное образование никогда с ней не справится. Нужна краевая программа поддержки. Существующие коммуникации, часть которых построена в советское время, растущую нагрузку со стороны потребителей не выдерживают. Особенно это касается водоснабжения и водоотведения. Самое главное - нет дорог с нормальной пропускной способностью. В вечернее время на них возникают пробки, и это пока цветочки.
По словам Юлии Фроловой, у застройщиков не болит голова по поводу объектов социальной сферы, в итоге дошкольные и школьные учреждения в районе переполнены. С таким букетом проблем каждый муниципалитет оставлен один на один.
- Нынешняя весна показала: на бывших землях сельхозназначения нужно учитывать рельеф местности и на начальной стадии застройки прокладывать водоотводные каналы, ливневку. В новых поселках подобные тонкости не учтены, поэтому живущие в верхней части затопили "низовых". Все эти проблемы требуют комплексного решения на уровне правительства края и строительного сообщества, - убеждена глава Первомайского района.
В этой связи, по мнению председателя правления Союза строителей "Региональное объединение работодателей Алтайского края" Александра Мишустина, инициировать процесс и активно участвовать в нем должна сама муниципальная власть. Оставаться в стороне будет себе дороже. Хотя здесь не все так просто - земля частная, застройщики планируют инфраструктуру поселка по своему усмотрению, и социальные вопросы обычно мало их волнуют.
- Стоит напомнить о таком понятии, как "Барнаульская агломерация". Она существует пока лишь на бумаге. А ведь многие из живущих в Первомайском районе работают в Барнауле, - отметил Александр Мишустин. - Действительно, требуется решать проблемы в комплексе. Ознакомившись с проектом стратегии строительной отрасли Алтайского края, которую с начала года разрабатывает наш минстрой, мы с удивлением обнаружили, что в документе ничего не сказано про индивидуальное жилищное строительство. Во всех отчетах мы рапортуем, что в прошлом году было введено 580 тысяч квадратных метров индивидуального жилья. Все хлопают в ладоши, но возникает вопрос: а кто этим процессом управляет? Необходима краевая программа застройки новых поселков. Но и сами муниципалитеты должны осваивать свои земли в русле комплексного развития территорий, на которое ориентируется сейчас вся страна. Пусть застройщики ориентируются на программу комплексного развития.
Однако на деле все по-другому. Взять ту же Барнаульскую агломерацию, созданную еще в 2011 году. По словам Юлии Фроловой, план развития агломерации до сих пор разрабатывается, больше никакой конкретики нет. А в сфере ИЖС тем временем царит хаос.
- Одна из главных проблем в том, что отсутствует контроль подрядных организаций, - уверена гендиректор СРО "Алтайские строители" Зинаида Герасимович. - Чтобы урегулировать проблему, Национальное объединение строителей (НО-СТРОЙ) вышло с законодательной инициативой, предусматривающей обязательное членство в саморегулируемых организациях строительных компаний, задействованных в ИЖС, независимо от стоимости объектов.
О нарастающей неуправляемости говорят и риелторы. Покупатели домов в поселках спрашивают еще про условия подключения к интернету, качество воды, ремонт дорог, освещение улиц и многое другое.
- В прошлом году СМИ сообщили о торжественном открытии водонапорной башни в поселке Спутник и о том, какая там замечательная вода. Но этой воды нет совсем, - утверждает гендиректор агентства недвижимости "Династия 24" Дмитрий Дворядкин. - Застройщики все дальше уходят от Барнаула и транспортных магистралей, поэтому добираться до города все сложнее. При этом стихийное появление загородных поселков приводит к резкому росту цен на землю и, как следствие, удорожанию стройматериалов. Стоимость квадратного метра в индивидуальном строительстве быстро догоняет цену "квадрата" в много-квартирных домах. Думаю, в ближайшее время мы выйдем на плато, и такого бурного роста ИЖС не будет еще и потому, что этот сектор перейдет на эскроу-счета, которые сделают рынок более управляемым и спокойным. Многое зависит от ипотечной политики государства.
Еще одно узкое место ИЖС в том, что на проектное финансирование в сфере малоэтажного жилья в России (не говоря уже про Алтай) перешли единицы строительных организаций. Причина в меньшей маржинальности коттеджных поселков в сравнении с многоэтажными новостройками из-за темпов реализации жилья и невысокой финансовой прочности. На рынке ИЖС преобладают небольшие организации. Соответственно, качество их земельных и финансовых активов не позволяет рассчитывать на крупные банковские займы, а уж тем более на проектное финансирование. Банки вложения в подобные проекты считают потенциально рискованными. Строительство за счет собственных средств доступно очень немногим. Эксперты вообще уверены, что почти все застройщики, а также банковские и управленческие структуры понятия не имеют, какова себестоимость загородного строительства, сколько стоят благо-устройство и инфраструктура в рамках комплексного развития территорий.
В целом, чтобы на рынок ИЖС вышли серьезные застройщики с устоявшейся репутацией, местным властям нужно решить две стратегические проблемы. Во-первых, обеспечить земельные участки инфраструктурой - дорогами, школами, детсадами, больницами, магазинами, спортивными сооружениями. Во-вторых, участки должны быть наделами земли, целенаправленно выделенными властью для комплексного развития территории.
