Россияне стали чаще покупать комнаты в коммунальных квартирах. Сегодня на рынке недвижимости это один из самых малогабаритных форматов жилья. И один из самых дешевых. Однако, по статистике, спрос на коммуналки за год вырос на 10-15 процентов, на 10 процентов поднялись и цены. Чем привлекает покупателей эта недвижимость, какие есть риски при покупке подобных объектов и может ли убитая комната в коммуналке стать началом новой жизни — в материале «Ленты.ру».

«Имеется своя квартира, в родном городе, в которой живет сейчас бабушка. Хочу купить дополнительную комнату. Жить я в ней не буду, так как живу в другом городе. Просто вложение денег. Стоит ли?» Такой вопрос некоторое время назад Москве или Санкт-Петербурге, а третьи посчитали, что вообще стоит бросить эту затею. «Есть же другие способы сохранения сбережений. Инвестиционные монеты, к примеру», — писали они.

«За комнату в "сталинке" можно было купить квартиру»

Квартиры, состоящие из изолированных комнат, в которых проживали несколько семей или жильцов, впервые возникли еще в XVIII веке. Тогда и в Европе, и в России начали появляться мануфактуры, и сельские жители массово переезжали в города. Они арендовали комнаты в многоквартирных домах, причем часто одну комнату могли делить несколько жильцов — это называлось «снимать угол».

Приметой советского быта стали коммунальный квартиры. В 1917 году, после Октябрьской революции, частная собственность в стране была отменена, а жилье — национализировано. Из-за гражданской войны и разрухи население крупных городов резко увеличилось. Чтобы решить жилищный вопрос, советское правительство ввело меру, известную как «уплотнение». Граждан, нуждающихся в жилье, стали подселять в просторные квартиры более состоятельных горожан. Так появились «коммуналки»: один длинный коридор, изолированные комнаты, кухня, на которой у каждого есть свой уголок, общие ванная и туалет, и входная дверь со звонком и табличкой под ним — кому из жильцов сколько раз звонить.

Несмотря на то что изначально «уплотнение» считалось временным решением, коммуналки существуют до сих пор. Так, в Санкт-Петербурге в 2023 году насчитывалось 62 тысячи коммунальных квартир, в Москве данные есть только за 2014 год — тогда в столице было зафиксировано 72 тысячи коммуналок. В 1990-е годы их обитатели начали свою жилплощадь приватизировать, а к концу десятилетия комнаты в коммуналках массово вышли на рынок.

«В конце 1990-х — начале 2000-х на рынке еще не было такого формата жилья, как студия, — рассказывает член Российской гильдии риелторов Татьяна Мамонтова. — И тем, кто искал бюджетное жилье, не оставалось ничего другого, как покупать комнаты. Особенным спросом они пользовались тогда у вахтовиков, студентов, а также у молодых специалистов, приглашенных из российских регионов или из-за рубежа».

«Комнаты покупали — еще как! Особенно в центре Москвы, в "сталинках", — поддерживает директор компании «Релайт Недвижимость» Константин Барсуков. — До 2010-х годов монолитных домов строилось мало, и "сталинки" считались жильем премиум-класса. Было время, когда, продав комнату в таком доме, можно было приобрести целую квартиру».

А еще, по воспоминаниям специалистов, на рынке в те годы работали черные риелторы. Они скупали у асоциальных элементов комнаты, заселяли в них, например, мигрантов, создавая соседям невыносимые условия для проживания и подталкивая к тому, чтобы собственники комнат побыстрее продали проблемное жилье. И в итоге получали целую квартиру за бесценок.

Комнаты охотно покупают одинокие мужчины

На сегодняшний день в Москве, согласно базе ЦИАН, Екатеринбург, Новосибирск, Казань и так далее) — от 400 до 700 объектов. Это составляет примерно 2,5 процента всего имеющегося в продаже жилья.

Специалисты утверждают, что спрос на них есть. Более того, в последнее время он даже растет — только за 2023 год увеличился на 10-15 процентов.

Интерес россиян к этому виду недвижимости эксперты объясняют несколькими причинами. Так, генеральный директор портала «Мир квартир» Павел Луценко отмечает, что сегодня приобретение полноценной квартиры для части покупателей стало не по карману, так как выросли не только цены на жилье, но и ставки по ипотеке.

Еще один фактор — усилившийся отток населения из двух столичных мегаполисов в другие перспективные регионы страны и за ее пределы. «Часто, переезжая в другой город или страну, люди в родном городе оставляют за собой хотя бы какую-то недвижимость, — говорит Татьяна Мамонтова. — В моей практике нередко встречаются клиенты, которые продают большую квартиру в Москве или ближнем Подмосковье и переезжают в Крым или Краснодарский край, а чтобы не лишаться московской прописки и льгот, приобретают комнату». Кроме того, россияне в целом в 2023 году чаще покупали недвижимость, чем в кризисном 2022-м — в том числе они чаще приобретали и комнаты, замечает Константин Барсуков.

Круг покупателей в сегменте комнат довольно широк. В первую очередь такая недвижимость востребована у тех, кто приехал в большой город и кому надо там закрепиться, утверждают риелторы. «Люди часто делают так: сначала купили комнату, потом продали, деньги от продажи пустили на первый взнос за квартиру. И так далее — пока жилищные условия не улучшатся до желаемого уровня», — рассказывает частный риелтор Надежда Гусарова. Вторая категория покупателей — родители студентов, которые приобретают комнаты ради того, чтобы их дети жили не в общежитии. А также семьи, которые по каким-либо причинам решили разъехаться. Третья группа — те, у кого есть небольшие сбережения, хотят сдавать в аренду жилье и на этом зарабатывать. На квартиру не хватает, поэтому покупают и сдают комнату. «Комната в "золотом треугольнике" Санкт-Петербурга сдается иногда дороже, чем студия в спальном районе», — продолжает Гусарова.

А еще, по наблюдениям Татьяны Мамонтовой, комнаты охотно приобретают одинокие мужчины. Они легче переносят тяготы коллективного проживания, не так привередливы в быту и изначально готовы к спартанским условиям. «Одна моя доверительница владела двумя отдельными комнатами в трехкомнатной коммунальной квартире в районе Филевского парка, — рассказывает специалист. — В третьей комнате проживала одинокая интеллигентная женщина средних лет.

И все же нашелся одинокий мужчина, который не побоялся всех этих "выступлений" и согласился на сделку. Как только комната была продана, женщина вернулась в свое привычное состояние, и теперь они с соседом живут душа в душу».

Выбирая комнату, потенциальные покупатели обращают внимание на несколько параметров. По словам риелторов, наибольшим спросом сейчас пользуются комнаты правильных форм площадью 14-16 квадратных метров. Желательно, чтобы они были в центре города или в пешей доступности от метро — жильцы комнат обычно пешеходы. Что касается соседей, то здесь важно не только их количество, но и состав — комнаты с соседкой-старушкой продаются быстрее. «Как правило, она следит за чистотой, и есть надежда, что если старушка одинокая, а ее жилплощадь не приватизирована, то, когда она умрет, комнату можно будет выкупить у города», — говорит Надежда Гусарова.

А вот комнаты в густонаселенных квартирах, неприватизированные или «зависшие» (когда не хватает хотя бы одного отказа от покупки соседа или невозможно найти наследника жилья) люди стараются не приобретать. «Одна из самых тяжелых сделок в моей практике — продажа комнаты в шестикомнатной коммунальной квартире, — вспоминает Татьяна Мамонтова. — Процесс длился более трех лет. Все комнаты сдавались внаем, и когда клиент видел полный состав жильцов коммуналки в количестве восемнадцати человек, у него пропадало всякое желание связываться с этим объектом».

Сделала ремонт, но жить там не смогла

В отличие от спроса, предложение за прошедший год сократилось почти на 40 процентов. Часть комнат владельцы решили не продавать, а сдавать, так как ставки на рынке аренды растут, а часть переделывают в студии, оборудуя кухнями и санузлами, и продают как малогабаритные квартиры. Те же комнаты, что выставлены на рынок, далеки от идеала. «В Москве например, много комнат находятся в старых рабочих районах — Текстильщики, Капотня, Лефортово, Бирюлево Восточное», — рассказывает Константин Барсуков. «В экспозиции все чаще встречаются комнаты по 20 квадратных метров и более, а также кейсы по две комнаты в коммуналке одним лотом. Однако спроса на такие предложения нет из-за неконкурентной цены. К примеру, за комнату 20 квадратных метров продавец просит порядка 6 миллионов рублей, а минимальная стоимость однокомнатной квартиры составляет примерно 7,5 миллиона», — добавляет Татьяна Мамонтова.

Что касается цен, то сегодня в среднем по российским городам комната Ульяновске (220 тысяч рублей за комнату 13,6 квадратных метров с мебелью) и Нижнем Тагиле (230 тысяч рублей за помещение 12 квадратных метров с косметическим ремонтом). А самые дорогие — в Санкт-Петербурге и Москве. Так, в Петербурге за комнату 23 квадратных метра в трехкомнатной квартире в самом центре города с видом на Неву просят 15 миллионов рублей, в Москве за 17 миллионов можно приобрести комнату 17 квадратных метров с евроремонтом рядом с метро «Проспект Мира». В среднем же в обеих столицах цены на комнаты стартуют с 3-4 миллионов рублей.

Приобрести хорошую комнату сегодня — большая удача. Везет, к сожалению, не всем. Так, одна из покупательниц, Ирина из Пятигорска, рассказывает, как покупала комнату в Москве. В Пятигорске у ее родителей был загородный дом, который лет пять назад они продали за 2,5 миллиона рублей. Ирина решила купить однокомнатную квартиру или студию в Москве или ближнем Подмосковье — такую, чтобы сразу заехать и жить. Но ничего приличного за эти деньги не нашла. Тогда подруга-риелтор предложила ей комнату — 11 квадратных метров, на Цветном бульваре. Ирина купила ее, сделала своими силами небольшой ремонт, но жить там не смогла. Мало того что комната была малюсенькая, так еще и соседи оказались не самыми приятными людьми. В итоге женщина сначала сдала комнату за 20 тысяч рублей парню из Пятигорска, который приехал в Москву работать финтес-тренером, а сама на эти деньги сняла на окраине полноценную «однушку». «Пока живем так, а что дальше, будет видно», — говорит она.

А вот супругам Дмитрию и Валерии Голубь из Санкт-Петербурга посчастливилось больше. Молодые люди — реквизиторы в Мариинском театре. Долгое время они снимали комнату в историческом округе Санкт-Петербурга, на набережной реки Пряжки. Когда же хозяева выставили квартиру на продажу, решили купить в этом районе свое жилье. Бюджет покупки был ограничен 4 миллионами рублей. Дима и Лера пересмотрели множество вариантов: от крошечных комнат в доме-утюге до 30-метровой с огромной старинной печью. В итоге их зацепила одна — комната в мансарде с двумя массивными колоннами у окна. Квартира тоже была необычна: семь ее жилых комнат располагались в здании постройки XIX века, а кухня, ванная и коридор — в заново отстроенном флигеле. Молодые люди взяли ипотеку, оформили покупку и сделали своими руками ремонт: побелили стены, отциклевали старинный дубовый паркет, привезли мебель и ретрохолодильник. Теперь они хотят освоить крышу, два метра которой доступно им прямо у окна. «Мы хотим вернуть крыше ограждение, чтобы там можно было посидеть с чашечкой чая. Глупо не пользоваться таким даром — это же Питер!» — говорит Лера.

«Связь с ним потеряна, даже родному брату его не найти»

«Одна из самых дешевых комнат, которая сейчас продается в Петербурге, — комната в Выборгском районе за 850 тысяч рублей, — рассказывает риелтор Надежда Гусарова. — Откуда такая цена, смотрите сами. Жесть».

В описании по ссылке на Циане обнаруживается следующее. Комната 16,2 квадратных метра расположена в восьмикомнатной квартире. Один из соседей — пожилой человек, который в комнате не проживает, другая соседка — женщина, владелица шесть комнат, живет с мужем и двумя сыновьями. По документам на продажу выставлена только половина комнаты. Вторая половина принадлежит брату продавца. «Он сирота, которого усыновили родители, граждане Франции, 15 лет назад. Связь с ним потеряна, даже родному брату его не найти», — сказано в объявлении.

При покупке комнат, как и при покупке всякого дешевого и ходового товара, нужно быть очень внимательным, предупреждают риелторы. На что же, по мнению специалистов, необходимо в первую очередь обратить внимание?

«Частый риск — попасть на неадекватных соседей. Также может выясниться, что у предыдущего владельца есть непогашенные долги по коммуналке», — продолжает Надежда Гусарова.

Константин Барсуков, со своей стороны, советует всегда запрашивать при сделке поэтажный план, чтобы убедится, что продавец показывает именно ту комнату, которую покупатель собирается приобрести. Кроме того, стоит проверить, не показывает ли продавец комнату в определенное время — таким образом часто владельцы комнат скрывают неадекватных соседей.

Кроме того, важно удостовериться, чтобы покупатель приобретал в коммунальной квартире именно комнату, а не долю, подчеркивают риелторы. Комната имеет определенный юридический статус — выделенный лицевой счет и кадастровый паспорт. Доля в праве на недвижимое имущество не дает четкого определения, где конкретно находятся квадратные метры. В судебном порядке доля может быть физически выделена в любом жилом помещении объекта. Исключение из этого правила составляют только комнаты в Санкт-Петербурге. «У нас в Питере комната — это всегда доля», — уточняет Надежда Гусарова.

В целом же риелторы уверены, что интерес покупателей к комнатам будет всегда, особенно в периоды экономических кризисов. «Вот если реально денег мало, а квартиру хочется, хотя бы в будущем, то покупка комнаты —это перспективно, — считает Надежда Гусарова. — На это может хватить денег даже у одного человека, не надо искать компаньонов». В то же время более современная альтернатива комнате — студия, указывают специалисты. К примеру, в Новой Москве сейчас можно найти 20-25 метровые студии по цене от 4 до 6 миллионов рублей.

История одной комнаты

Надежда Гусарова, риелтор:

Эта история случилась в Санкт-Петербурге незадолго до пандемии. К нам в агентство недвижимости обратился клиент, который хотел продать свою комнату у Нарвских ворот и купить студию в Девяткино. По клиенту было видно, что он человек, мягко говоря, пьющий. Но он заверил, что «завязал» и хочет начать новую жизнь: работает на заводе, у него есть зарплатная карта и ему нужна ипотека. На встречу он пришел с подругой — очень милой и совершенно непьющей девушкой.

Ничего нереального в желании мужчины продать и купить не было, но трудности начались сразу. Первым делом нам надо было получить отказы от покупки его комнаты соседями. Соседей было трое: старушка, которая жила в области и связи с которой не было, судимый алкоголик и злостный неплательщик алиментов, скрывавшийся на квартире своей очередной подруги. Где-то уговорами, где-то обещаниями проставиться, но за два месяца удалось получить все отказы.

Другой проблемой стало состояние самой комнаты. Темная, грязная, вонючая. Чтобы привести ее в товарный вид, я заставила клиента выкинуть старое постельное белье, вымыть окна и пол, повесить тюль и вкрутить яркие лампочки. Чтобы сохранить комнату в чистоте, мужчина даже переехал к своей девушке на время показов.

Наконец, у клиента были долги: 150 тысяч рублей по коммуналке и 50 тысяч солидарного долга за свет. С этой проблемой решили бороться, найдя покладистого покупателя, который согласится, что продавец погасит долг после подписания договора купли-продажи.

На подготовку и поиск покупателей ушло три месяца. Приобрести ее решила рабочая семья сибиряков, которым надо было обосноваться в Петербурге. И вот, когда они уже почти съехали со съемной квартиры, мой клиент заявил, что он разошелся с девушкой и ему больше ничего не надо — ни новой студии, ни новой жизни! Мне было жаль и его, и наших покупателей. Я, как могла, объясняла продавцу, что сейчас у него хватает на первоначальный взнос на студию, что через год комнату у него могут отнять за долги, что конфликты с соседями, выражающиеся в мордобоях, могут плохо закончиться.

Комнату мы продали без особых приключений. Затем купили студию. Я не знаю, как сложилась дальше судьба моего клиента: живет ли он в студии, вернулась ли к нему девушка, завел ли он собаку. Но я точно знаю, что даже убитая комната в коммуналке с маргинальными соседями может стать шагом к новой жизни.