Инвестиции в недвижимость через ЗПИФ — как правильно выбрать фонд. Объяснили эксперты
Коллективные инвестиции в недвижимость через ЗПИФ — это относительно простой и недорогой способ вложить деньги и получать доходность. Риски здесь меньше, чем при покупке квартиры или площади под магазин. Но если отдать деньги не туда, можно быстро с ними попрощаться. О подводных камнях ЗПИФ «Секрету фирмы» рассказали эксперты.
Проверить ЗПИФ и УК
Первое и главное — обязательно стоит проверить выбранный ЗПИФ и УК на сайте ЦБ РФ. Это гарантирует, что организация проверена регулятором и получила лицензию.
Также можно посмотреть реквизиты УК и стоимость её паёв через СПАРК. Такие проверки позволяют снизить риск отдать деньги неблагонадёжной организации и потерять инвестиции.
Изучить отчётность
Второй важный шаг — зайти на официальный сайт УК, чтобы изучить отчётность. Она должна быть полной и подробной. Чем больше деталей, тем лучше.
Хорошо, если помимо СЧА (стоимости чистых активов), правил фонда, ежемесячных отчётов и отчётов об оценке УК позволяет потенциальным инвесторам просмотреть данные об арендаторах и их платежах, включая задолженности, финансовые показатели и динамику доходности фондов.ихаил Костромин коммерческий директор финансовой компании Aktivo
Изучить правила и условия фонда
Следующий шаг — детально изучить правила фонда (правила доверительного управления, ПДУ). Здесь нужно обратить внимание на данные о специализированном депозитарии и регистраторе. Они должны быть лицензированы и не связаны с УК.
Нужно также изучить условия погашения паёв, возможность их продажи, права и обязанности пайщика. Доктор экономических наук Юрий Ляндау подчёркивает, что в большинстве случаев может быть проблематично вернуть деньги за пай раньше срока закрытия фонда. А финансовый советник Алексей Родин советует обратить внимание на то, что при продаже и погашении паёв возможны комиссии. В общей сложности, 5-10% от суммы инвестирования.
УК может выплачивать пайщикам доход от аренды недвижимости фонда. Выплаты могут быть раз в месяц, в квартал, в полгода или год. Рассчитывать и уплачивать НДФЛ будет Управляющая компания.лексей Родин финансовый советник, основатель Агентства семейных финансов InvestArt advisors
Обращайте внимание и на то, как фонд прорабатывает вопрос налогов — это тоже прописано в ПДУ, отметил Костромин.
Ещё желательно, чтобы фонд мог распоряжаться средствами инвесторов исключительно для их вложений в недвижимость. Если в правилах прописано, что фонд может использовать их с другими целями, это создаёт риски для пайщиков, отметили опрошенные эксперты.
Отдельное внимание нужно уделить активам фонда недвижимости. Эта информация должна быть прозрачной, чтобы каждый пайщик мог понимать, что есть у ЗПИФ, какие есть особенности у каждого объекта.
Структура у ЗПИФ может быть разной. У кого-то внутри несколько активов, а кто-то действует по принципу «один фонд = один объект». Такой подход позволяет сделать фонды легко управляемыми и предсказуемыми.
Однако для инвестора в данном случае будет отсутствовать диверсификация, отметил Роднин. Придётся брать в портфель несколько фондов недвижимости с разными объектами.
Дополнительно нелишним будет проанализировать изменение стоимости паёв и объектов за время существования фонда. Это не гарант хорошей доходности в перспективе, но такая оценка всё же помогает понять, насколько вложения в конкретные паи выгодны.
Трезво оценивать доходность ЗПИФ
Доктор экономических наук Юрий Ляндау считает, что инвестору целесообразно рассматривать ЗПИФ недвижимости как один из способов диверсификации инвестиций. Доходность по нему может быть выше, чем доходность по депозиту.
Например, в марте 2024 года многие банки предлагали максимальную ставку по депозиту в районе 16% годовых. Прогнозируемая доходность ЗПИФ недвижимости может быть в районе 22% годовых. Но это — прогноз.
Важно понимать, что зачастую управляющие компании на своих сайтах указывают именно прогнозируемую доходность. При этом фактическая доходность может оказаться значительно ниже прогнозируемой. Например, в апреле 2024 года один из российских фондов ЗПИФ указывал ожидаемую доходность от 15% годовых, что даже чуть ниже, чем некоторые предложения по депозитам.рий Ляндау доктор экономических наук, профессор РЭУ им. Г. В. Плеханова
А тем, кто очень переживает за доходность, стоит обращать внимание на ЗПИФ, активы которых — уже построенные объекты с найденными арендаторами.
Какие налоги нужно платить при аренде и продаже недвижимости и как их уменьшить?
Что делать дольщику, если застройщик обанкротился? 4 способа защитить себя