Эксперты рассказали, как эффективно инвестировать в недвижимость
Вложения в недвижимость окупаются в долгосрочной перспективе, но инвестировать в нее нужно правильно, рассказали "РГ" эксперты.
В условиях повышения ключевой ставки выигрывают инвесторы со свободными деньгами, говорит эксперт по управлению личными финансами Борис Сарнов. По его словам, цены на жилье в ближайшее время, скорее всего, будут стагнировать или незначительно снижаться, потому что спрос на него просел. С начала 2024 года в новостройках он снизился на 20% по сравнению с 2023 годом (в Москве – на 16%), на вторичном рынке – на 26%. Продавцы уже предоставляют скидки.
Сарнов отметил, что средняя годовая доходность инвестиционной недвижимости за последние 10 лет составляет около 11% годовых. Сюда входит рост ее стоимости и доход от сдачи в аренду. Но следует учитывать, что это валовый доход, говорит эксперт. С него необходимо, во-первых, оплачивать налоги (НДФЛ или налог на профессиональный доход, если вы самозанятый). Во-вторых, закладывать деньги на будущий ремонт квартиры, поскольку имущество во временем неизбежно изнашивается. При этом суммы на будущий ремонт могут быть разные, но общепринятый стандарт – в среднем 10% от ежемесячных арендных платежей. В-третьих, необходимо учитывать текущие издержки на содержание жилья и мелкий ремонт. Таким образом, доходность от сдачи квартиры в аренду будет уже не 11%, а в районе 9% годовых.
А вот семьям, которые хотели бы приобрести квартиру для жизни в ипотеку, эксперт предлагает отложить это решение до лучших времен. Из-за того, что рынок недвижимости сейчас перегрет, Центральный банк ввел ряд мер для охлаждения рынка, устранения ценовых дисбалансов и вероятности возникновения «ипотечного пузыря». В ипотеку покупать жилье стало менее выгодно из-за высоких процентных ставок, к тому же выросли требования к минимальному первоначальному взносу – с 20 до 30%, что снизило число заявок на льготную ипотеку в самых «дорогих» городах: Москве, Санкт-Петербурге и Краснодарском крае.
Все это подстегивает спрос на аренду квартир, подчеркнул Сарнов. В результате повышается инвестиционная доходность недвижимости. Сегодня в Москве средняя цена аренды однокомнатной квартиры выросла на 31% по сравнению с февралем 2023 года. А, согласно последним данным журнала "Домклик", стоимость долгосрочной аренды жилья в Москве более чем в два раза превышает этот показатель по другим городам (в среднем 42 тысячи рублей в Москве, по остальным регионам – 20 тысяч рублей). За 2023 год стоимость аренды квартир на крупнейших региональных рынках России увеличилась почти на четверть, что втрое выше официальной инфляции за 2023 год.
Таким образом, чтобы сегодня эффективно инвестировать в недвижимость, резюмировал эксперт, необходимо иметь свободные средства и приобрести квартиру без ипотечного кредита. Купив квартиру, сдавать ее. И еще важно, чтобы у нее была выгодная локация, тогда она останется ликвидной независимо от ситуации на рынке.
Чтобы увеличить инвестиционный капитал квартиры, следует учесть такие факторы, как численность населения в городе, близость к школам и детским садам, развитость инфраструктуры, безопасность района, транспортную доступность, говорит эксперт в области продаж и стратегического планирования RDI Group Валерий Кузнецов.
По его словам, сегодня особенно выгоден рынок недвижимости в крупных городах, куда люди едут на заработки и нуждаются в съеме квартиры. Впрочем, отмечает он, стоит рассмотреть покупку для сдачи в аренду также в развивающихся городах и регионах, например, Подмосковье или Краснодаре, поскольку очевидно, что стоимость недвижимости там будет только расти.
Инвестировать в недвижимость выгодно на длительный срок, ведь если квартира была в собственности менее 5 лет, то при продаже такая сделка будет облагаться НДФЛ: таким образом, если, вы продадите недвижимость более чем за один миллион рублей, то с суммы свыше него необходимо будет заплатить 13%, напомнила руководитель бухгалтерского консалтингового агентства "Простые решения" Вера Калистратова.
"Если вы инвестируете на длительный срок, то недвижимость - хороший вариант. Цена на квартиры стабильно растут, а сезонные проседания и колебания, как правило, не значительны в долгосрочной перспективе, в любом случае реальную инфляцию при инвестировании в недвижимость вы покроете", - сказала она.
Недвижимость, хоть и относится к консервативному, то есть наименее рискованному способу инвестирования, но и на этом пути не все безоблачно, обратил внимание гендиректор риелторского агентства "ЭКО-Недвижимость" Руслан Сейт-Люманов. Нужно понимать, говорит он, что найти достойного арендатора - дело тоже не самое простое и требующее определенных усилий. Поэтому при подсчете доходности надо учитывать, что минимум один месяц в году квартира может ни приносить доход в связи со сменой арендаторов. Он также подчеркнул, что последние годы неуклонно растет спрос на курортную недвижимость. Южные регионы ежегодно ставят рекорды по росту цен и количеству вводимого в строй жилья. Однако, чтобы не прогореть с подобным вложением, необходимо быть полностью погруженным в региональную специфику, подчеркнул Сейт-Люманов. По его словам, часто опрометчивое решение о приобретении квартиры на берегу теплого моря принимается во время отпуска и носит эмоциональный характер. В атмосфере отдыха и веселья можно купить нечто бесполезное как для собственного проживания, так и для сдачи в аренду.
